机构报告：武汉“以价换量”带动楼市回暖

在宏观经济稳中向好的背景下，武汉主城区价格敏感型需求释放带动住宅市场回暖，但远城区库存压力或影响整体市场复苏。

7月15日下午，戴德梁行发布武汉2025年上半年房地产市场报告。

在以打造高品质好房子为核心竞争力的新一轮房地产发展趋势下，武汉土地市场热度有所回升。2025年上半年，武汉土地市场成交面积153.9万平方米，同比下降10%；成交金额126.6亿元，同比升高8.6%；平均成交楼面地价4208.4元/平方米，同比下降12%。

从拿地企业性质来看，央企占比72.4%，仍然是拿地主力；民营企业拿地金额占比25.6%，民企拿地参与度有所提高。受远城区地块集中成交影响，综合用地、涉宅用地平均成交楼面地价分别同比下降29.1%、17.7%。但主城区核心地段仍“一地难求”，多宗主城区优质宅地历经数十轮竞拍，溢价成交。

与土地市场一样，武汉住宅市场也呈现出区域分化进一步加剧的态势。今年上半年，武汉商品住宅市场总成交面积328.2万平方米，同比上升约2.2%，批准上市面积301.3万平方米，同比提升约0.9%；平均成交价格15636元/平方米，较2024年上涨约0.7%。其中，中心城区占成交面积的41.2%，占供应面积的50.9%。

截至2025年6月，武汉商品住宅市场的整体出清周期达到27.5个月，而新洲、蔡甸、黄陂等远城区的去化周期超过均值。

对比2024年同期，江夏区、东湖高新区、江岸区和汉阳区房价分别较2024年下降了14.1%、10.8%、9.0%和6.7%。值得注意的是，这四个价格降幅较大的区域中，江岸区、汉阳区和东湖高新区同时也是今年上半年成交面积最多的区域。

“这侧面证明本轮成交回升的核心因素是价格敏感型需求集中释放，长期观望的刚需或置换群体集中入市形成的以价换量效应。”戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示，今年上半年武汉主城区住宅市场通过价格回调激活了观望已久的刚需和改善需求，而远城区库存压力依旧较高，区域分化加剧或成为市场全面复苏的最大掣肘。

截至今年4月，武汉产业园区存量及近两年待入市项目总建筑规模约3544万平方米。其中，生产制造类园区约2102万平方米，研发办公类园区约1442万平方米；新增供应约735万平方米，主要在武汉南部产业集聚带，以武汉经开区、江夏区及东湖高新区为引领，逐步向军山新城、江夏庙山等城市外围延伸。

产业园区租售市场方面，受市场活跃度降低与远城区供应增加的叠加效应影响，武汉产业园区的租赁价格被进一步拉低，现阶段平均租赁价格为33元/平方米/月，同比下降10%～15%；全市产业园区平均售价为5622元/平方米，同比下降约13%，市场整体去化压力大，以价换量趋势明显。

截至2024年底，武汉产业园区空置率约39.5%。2025年后，伴随着部分大体量项目入市，空置率还将进一步提升。

戴德梁行产业地产部高级经理黄鑫认为，产业园区始终是区域招商引资的“主战场”，把握产业特征才能理顺园区逻辑。开发主体一边要做大资产，一边又要降低负债，园区主体的融资和股权交易 (包括股权转让和资产证券化) 将成为新的角力点。