量跌价涨，十大城市卖地竟占全国一半以上

文/邓浩志

TOP10城市土地出让金占全国一半以上

有数据显示，上半年TOP10城市土地出让金占全国一半以上。2025年上半年，全国重点300城共推出2.1亿平方米建筑面积的宅地，同比下降19.4%；其中成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，但这些城市共计收金8600亿元，同比上涨27.5%。

土地成交“量跌价涨”，根源在于市场分化加剧。在同日召开的数据分析会上，中指研究院称：上半年，TOP10城市宅地出让金占全国的比重达到53%，较2024年末大幅提高19个百分点；TOP20城市宅地出让金占全国的比重达到68%，较2024年末提高17个百分点。

土地市场分化是楼市下行期的大趋势。中指研究院历史数据显示，在2020年至2024年，TOP10城市宅地出让金占全国的比重分别为28%、32%、35%、37%和34%；TOP20城市宅地出让金占全国的比重分别为43%、49%、52%、53%和51%。这两组数据均仅在2024年出现小幅下滑，但在2025年上半年快速提高。

评：

1. 三四线城市土地基本卖不动了。许多城市如果不是提前协商兜底拿地，或者采用点对点土地供应，市场化成交的地块近3年可能一块都没有。土地市场如此低迷，原因可能是三四线城市住房销售下滑得比一二线城市更厉害，而且三四线城市新建住房库存长期高企，部分城市去化周期超过100个月。三四线城市土地市场已“停摆”一段时间。
2. 一二线城市卖地金额也在减少，只不过下滑幅度远小于三四线城市，因此在卖地减少的情况下，全国占比居然每年持续提升。至于今年上半年TOP10城市卖地面积减少，但土地出让金增加，与各地进一步加大核心城区地块供应有关。我已在《全国多地展开新一轮“造地王”运动》一文中作过分析，这是改善需求占主导的结果，也是地方舆论策略的一部分。

近期超10家头部物业公司主动撤场

6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。导火索是自2023年3月1日迄今，小区入住率较低，累计欠缴物业费59.59万元，项目长期亏损，公司无力继续垫资运营。

据不完全梳理和统计，这段时间已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公告，原因涉及开发商历史遗留问题难以解决、物业费谈不拢、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化等。

评：物管行业也出现分化，其中一个现象是：中高端小区业主不满意低端物管公司粗陋的服务，要求更换；另一种是上文所说的高端物业管理公司看不上低端小区的盈利前景和业主的难缠。什么档次的小区选择对应什么级别的物管公司，未来这种双向选择的情况会越来越多。而物业服务水平也将在社区价值中占有越来越重要的份额。未来，物业价格不再只看地段和产品，必须把物管因素一并纳入。