拖了十几年的新房，要卖不逢时了？

真的，卖不逢时的新房太多了。

拖了那么久，如今入市的新房，定局几乎写在了明处。

一部十几年的旧改书

每一个旧改项目，都是楼市的一部绕不开的史诗。

最近，位于南山西丽的珠光村旧改一期A项目更名为珠光和山悦花园。

据了解，项目预计今年下半年有望入市，市场吹风价7w+/平。

这就意味着这个拖了近15年的旧改，终于迎来了实质性的结果。

十几年的时间，可以说是用了一代人的青春才换来了如今的进度。

珠光和山悦花园部分原是南山西丽的风格城事花园。

而风格城事花园属于珠光村旧改范围。

整个珠光村旧改单元用地面积为156169.5平方米，拆除用地范围为135520.1平方米，更新单元分两期实施，一期内分为A、B项目实施。

其中，一期A项目拆除用地范围内包括3个地块，包含幼儿园、社康、社区活动中心等机构，共7栋住宅，用地面积共46434.09㎡，由深圳市珠光投资发展有限公司开发。

而珠光和山悦花园共2个建设地块，规划建设6栋超高层住宅及1栋保障房和回迁房。

其中，03-01地块，用地面积15431.1平，总建面约10.23万平，住宅建面约5.59万平，3栋43/42层住宅，2栋公寓，2栋商业，共448套住房，其中338套住宅小于90平，分为两期开发。

03-02地块总建面约11.87万㎡，住宅建面约6.4万㎡，共795 套住房，包括保障性住房168套、回迁住房 627套。

一期B项目拆除范围用地面积67188.6㎡，规划容积254764㎡，由京基集团开发，目前建设还未见主体。

2010年珠光村就被纳入了城市更新计划，直到2021年12月才取得规划批复。

一期A项目珠光和山悦花园用地批复于2023年8月通过，同年9月正式动工。

目前珠光和山悦花园建设进度已经到了十多层。

周边二手房楼龄整体偏大。

参考周二手房挂盘情况，如宝珠花园最新的成交记录是今年3月，一套86.31平户型的房源成交总价约535万，折合单价约6.2万/平。

市场落差

珠光和山悦花园前世今生不算太过复杂，项目的位置相对市场来说，有一定的概念预期。

项目直线距离深惠城际线，未来可建成巨大的最大高铁枢纽。

项目直线距离西丽留仙洞总部基地直线约2公里，而留仙洞总部扎堆了大量的高科技企业，拥有庞大的产业效应。

但项目拖了十几年，错失了市场最佳入场阶段。

一方面，如今的市场已经是“骨折市”，新房也进入了比如南山科技园板块的华润城润玺一二期，开盘备案均价约13.2万/平，备案单价区间约12万-14.7万/平。

如今实际的成交价格水平，已经很贴近业主当初的购入价，并且6-7月的成交价水平，相比今年3—5月的成交价水平更低。

而南山西丽板块，这两年入市两个项目，一个是鼎盛金域阳光家园以及总章叠翠公馆，与珠光和山悦花园距离也比较近。

其中，总章叠翠307套住宅，备案均价约81698元/㎡，单价区间约7.23万-8.8万/平，总价区间约587万~1228万，2023年年底入市，深圳房地产信息平台显示还剩余44套未售。

而总章叠翠公馆曾经入市的时候，市场一度流传一个看法“不是华润润玺买不起，是总章更有性价比，看同一个大沙河公园，价格仅需要一半”。

意思是，只要一半的价格就能获得同样的景观视野。

但即便如此，项目还是经过了一年多的折扣促销才有的去化表现。

另一方面，与市场购买力高度相关的拐点出现。

比如深圳人的收入拐点是很明显的。

大家都知道收入增加变少了，并没有太具体的概念。

如果看具体的数据就会发现，大家的收入增幅是近10年最低了。

据深圳统计局数据，城镇非私营单位就业人员平均工资2024年为174478元，为近10年的最高，但增速是近10年最低，城镇非私营单位就业人员平均工资的增速高峰2019年的时候冲到了13.9%，而到了2024年增速直接从2023年的5.6%回落到1.5%。

城镇私营单位就业人员平均工资2024年为95217元，也同样如此，2024年的增速从2023年的4.3%掉到了1.1%。

要知道，深圳城镇非私营单位就业人员是中高收入群体，收入相对稳定且有一定保障，是消费主力，同时也是支撑本地楼市重要的购房需求群体。

再比如这两天再次上调的养老金比例，虽然是上调了，但上调幅度是最低的。这就意味着养老金的增速也在放缓了。

这基本是中高收入群体的退休待遇和消费预期了，同样也蕴藏着购房消费的能力。

所以，这样的市场的时机，对这样一个拖了十几年的旧改项目来说，并没有很大的优势。

作者 | 飞天小女警