抵押房产是“先买后抵”还是“先抵后买”？

某资产管理公司向法院

申请强制执行抵押房产

案外人却以该房产系其所购为由

提出执行异议

公司随后提起诉讼

请求准予执行抵押房产

结果一审、二审、再审均败诉

某资产管理公司向法院申请强制执行抵押房产，案外人却以该房产系其所购为由提出执行异议。某资产管理公司随后提起诉讼，请求准予执行抵押房产，结果一审、二审、再审均败诉，于是向检察机关申请监督。近日，经贵州省检察院提出抗诉，贵州省高级法院作出判决：撤销原一审、二审、再审判决，抵押房产被准予执行。

抵押房产被准予执行

第三人提出执行异议

2014年3月19日，某资产管理公司分别与两家银行签订《债权转让协议》，受让两家银行对某建筑公司享有的金融债权，共计8000万元。同日，该资产管理公司与某建筑公司、某房开公司签订《债务重组协议》，约定由某房开公司承担某建筑公司上述债务，并自愿提供在建工程作抵押担保，双方签订了《抵押协议》，并办理了《在建工程抵押他项权证》。

因某房开公司未能如期履行还款义务，某资产管理公司于2017年向贵州省高级法院提起诉讼，后经法院主持，双方达成调解协议，法院出具《民事调解书》。因某房开公司未履行生效法律文书确定的义务，某资产管理公司向法院申请强制执行。

2017年12月13日，凯里市法院依法作出《执行裁定书》，裁定查封被执行人某房开公司在凯里市某项目602号、603号、604号房合计10509.46㎡房产。

某会计公司得知自己所购的602号、603号、604号房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市法院提出执行异议。2020年8月6日，凯里市法院作出《执行裁定书》，裁定撤销对602号、603号、604号房的查封。

法院认定“先买后抵”

执行请求被驳回

某资产管理公司不服上述裁定，于2020年8月28日向凯里市法院提出申请执行人执行异议之诉，请求准予执行该公司拥有在建工程抵押权的602号、603号、604号房。

凯里市法院经审理查明：2013年6月28日，以某房开公司为出卖人，潘某、阳某为买受人，签订三份《商品房买卖合同》，约定潘某购买602号房，价格为61.79万元，阳某购买603号和604号房，价格分别为32.23万元和13.46万元。合同还对房屋交付时间等作了约定。

2013年11月13日，某房开公司将上述房屋交付某会计公司管理使用。2015年5月6日，某会计公司与某房开公司就购买602号、603号和604号房又补签了三份《商品房买卖合同》，将602号房的总价由61万余元变更为42万余元，将买受人支付房屋尾款的时间从2013年5月31日变更为2013年9月30日，将买受人从个人变更为某会计公司，并于同日办理了预售登记备案手续。2015年3月，某会计公司向某房开公司支付房屋尾款88万余元。同年8月，某房开公司向某会计公司出具销售不动产发票。

法院认为，某会计公司于案涉在建工程抵押担保和法院查封之前就已经与某房开公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并合法占有了房屋，未能过户系某房开公司所致，某会计公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，遂判决驳回某资产管理公司的诉讼请求。

某资产管理公司不服，向黔东南苗族侗族自治州中级法院提起上诉。该法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判决。某资产管理公司不服二审判决，向贵州省高级法院申请再审。贵州省高级法院作出裁定，指令黔东南州中级法院再审。黔东南州中级法院再审后，仍维持了原判决。

依法抗诉促改判

法院准予执行案涉房产

2022年12月，某资产管理公司向黔东南州检察院申请监督。该院经审查后认为，再审判决存在法律适用错误，遂提请贵州省检察院抗诉。2023年8月，贵州省检察院受理该案。

承办检察官通过审阅卷宗、走访相关当事人等查清的案件事实，与法院查明的事实基本一致。

“本案的争议焦点在于，某会计公司享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行。”检察官介绍说，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十七条明确，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条规定确立了享有抵押担保物权的申请执行人的优先受偿地位，但基于保护一些特定优先利益的考虑，司法解释以但书的方式设置了例外。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定了一般买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。

实践中，对一般买受人物权期待权是否属于上述第二十七条的但书规定存在争议。有观点认为，“先买后抵”的买受人不存在过错，可以排除抵押权人的强制执行请求。某会计公司坚称公司早在2013年6月28日就购买了案涉房屋，属于先购买后抵押的情况。

然而，检察官经审查发现，某会计公司为某房开公司提供财务审计服务，应当知晓该公司参与债务重组，遂将案涉房屋从以个人名义购买转变为以公司名义购买，并向某房开公司支付案涉房屋购房款，且潘某、阳某以个人名义签订《商品房买卖合同》后，除占有使用房屋外，在2013年至2015年间均未履行付款义务及完善办证备案手续，这既不符合常理，也缺乏合理解释。2015年5月6日，某会计公司与某房开公司补签三份案涉《商品房买卖合同》，而此前，案涉房屋已由某房开公司设定抵押，抵押权人为某资产管理公司，故本案应属于先抵押后购买的情况。

“《执行异议和复议规定》第二十七条的但书规定，是为了保护商品房消费者生存权而作出的例外规定，应当严格把握适用条件，避免扩大解释，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。”检察官认为，某会计公司购买案涉房屋是用于办公，并不是用于居住。在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，不能以一般买受人物权期待权排除抵押权人的强制执行请求，本案也不符合房屋消费者物权期待权的相关规定，原判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。

2024年8月，贵州省检察院向贵州省高级法院提出抗诉。近日，贵州省高级法院经审理后，采纳了检察机关的抗诉意见，撤销了原一审、二审、再审判决，准予执行涉案房屋。

来源：检察日报·民生周刊