建投两次溢价拿地主动上难度，轩楹学府少了两张牌，上市或推迟

上周，建投在土拍中与邦泰大战10多个回合险险胜出，付出的代价是斩获的官渡古镇地块溢价率达到9.36%，为后期开发增加了不少难度。

这次土拍由于是近两年昆明少有的多轮激烈竞价，以至于让人淡忘了建投在今年其实已经有过一次溢价拿地，虽然上次竞得的北二环路墨水厂城改地块面积比较小，但其实溢价率也不算低，达到8.6%，楼面地价也超过7000元。

墨水厂地块在几个月前已经被建投确定了案名，最初叫蓝楹学府，后来又改称轩楹学府。

轩楹学府面积不大，只有23.5亩，尽管也是溢价拿地，但起初外界以为开发难度并不大，因为容积率只有1.6，理论上可以开发二环内唯一的多层电梯洋房，市场竞争力很强。

但随着更多信息披露，轩楹学府这个项目出现许多令人迷惑的地方，首先是土地容积率虽然很低，可是从目前公开的资料看开发的却是10多层的小高层。可以对比的是容积率比轩楹学府高的中通联大书山，倒是9层的洋房。

轩楹学府工地围挡上的效果图中能明显看出项目并非多层洋房

轩楹学府土地容积率低但建筑高度不低这一矛盾，在土地拍卖时已经显露端倪，因为地块限高达到54米，最高可以建盖17层的住宅。

再就是轩楹学府今年才拿地，赶上第四代住宅走红，可是根据云南房网看到的建筑外观效果图，建投并没有规划第四代住宅，因为效果图上看不到四代宅标志性的大露台。

既不是多层洋房又不是第四代住宅，建投要消化土地溢价就少了两张牌，只不过就算不是四代宅，只要按新规设计，得房率并不会低。

轩楹学府的基坑工程刚刚开始，今年开盘发售有一定难度

轩楹学府的开发进度也很可能比外界预计得要慢一些。

几个月前，包括克而瑞在内的机构都将轩楹学府列入今年开盘上市的新项目之一，如果按正常节奏，一个只有23.5亩5栋住宅楼的小项目，对于建投来说几个月开盘上市问题不大，可是如今已经是7月中旬，轩楹学府仍未过规，有些人说项目已经开工，但云南房网在项目现场看到的情况是，目前确定开工的其实是旁边的安置房地块，土地围挡上公布的建设信息也只有安置房地块。

只不过安置房地块很小，只有3栋住宅，又和轩楹学府地块完全连在一起，负责工程建设的也是建投旗下的四公司，所以实际上轩楹学府的基坑工程也开始了，但要赶上今年内上市销售，还是有一定难度。

因为按照当前的房地产市场形势，新项目不可能再像以前一样就凭沙盘和户型图卖房，怎么也得有现场售楼部、示范区、实体样板间，这些都完成至少要好几个月时间，因此，轩楹学府即便今年能上市销售，恐怕也得到年底了。