深圳开始暴力拉升房价。。

　　前海地王来得太快，就像龙卷风。

　　在当前周边成交价9万多-10万出头/平的情况下，前海桂湾新宅地直接拍出8.4万/平楼面价。

　　这标志着，继杭州和上海后，轮到深圳开始暴力拉升房价了。

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　　昨天下午，深圳新单价地王诞生——

　　经过长达158轮的激烈争夺，前海桂湾宅地最终被招商以21.55亿收入囊中，溢价率86.1％，其84180元/平的综合楼面价，刷新了2015年宝安尖岗山地块79907元/平的宅地楼面价纪录。

　　成为深圳首宗单价8万+地王。

　　本次参拍的12家房企，都是国家队阵容：中海、保利、华润、招商、越秀、建发、金茂、绿城、华发、中建、中铁，以及天健深业联合体。

　　占地8287.15平方米，规划建面25600平方米，容积率3.1，限高80米，是前海近年出让宅地中密度最低的宅地。

　　地块面积小了点，但位置不错，在前海桂湾片区，能看到一定的海景及摩天轮景观，又是纯居住宅地，无70/90户型、商品房售价限制，开发商自由度很高。

　　就片区来说，桂湾近年供应稀缺，上一次出让居住用地还是2021年，其项目深业云海湾，当时成交楼面价41255元/平，毛坯限价9.2万/平。

　　时隔四年，前海土拍楼面价上到8.4万，不管未来售价能卖到多少钱，当下而言都有提振市场信心的作用。

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　　今年的深圳土地市场，有几个共性：

　　1、小地块为主

　　今年以来，深圳共卖了5块宅地，总成交额108亿，平均每块地揽金20亿左右。

　　地块小、总价不高，正好是开发商喜欢的类型。因为能让他们迅速动工和入市、尽快回款，销售压力也小。

　　像昨天出让的前海桂湾宅地，下午刚拿完地，晚上开发商就宣布正式动工，再一次刷新深圳速度。

　　2、拥抱改善

　　今年深圳土地市场，延续了去年的土拍思路，大部分地块都是区域中比较好的位置，把楼面价抬得高高的，然后去盖改善或豪宅。换句话说，这些新房项目，很多一开始就不是给刚需客准备的。

　　因为目前深圳的刚需房太多了，老的，新的，远的，近的，还有各种保障房，整体供大于求。而在改善市场，优质的选择不是太多，而是太少。

　　3、容积率普降

　　深圳今年的住宅地块容积率基本控制在3左右，而之前的住宅容积率动辄5以上，对新购房者来说，整体舒适度会有所提升。

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　　刚需、改善和豪宅的分层现象，其实是由不同群体的收入差距导致的。

　　过去几十年，中国经济高速增长，不少人靠做生意、买房翻了身，但现在通过买房实现阶层跨越的通道已经越来越窄。

　　现在还能看到有人卖刚需房换改善房、卖改善房换豪宅，但这波置换潮过去后，跨阶层买房会越来越难。

　　很可能你现在住哪类小区，孩子将来还得住这类小区。别觉得不可思议，这些都是发达城市已经走过的路，一河之隔的香港就是如此。

　　对处于社会阶层交界处的人而言，不上不下的，往往在两个阶层中都难以找到充分的归属感。

　　现在的选择就尤为重要，它将直接决定个人资产的未来变迁。毕竟，不同层级的房产，其价格逻辑和市场表现存在着显著的差异。

　　越到后面，向上置换的通道就越窄。

　　普通人能做的，就是不断努力寻求向上的机会与空间。

　　包括换城市、换板块、换产品，掌握的稀缺资源越多，未来对抗风险性的能力就越强。

　　说白了就是给自己多攒点硬通货，等以后社会阶层固化严重了，这些才是保命符。好比游戏里打怪升级，现在不多攒点装备，后面关卡更难打。

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　　对比其他核心城市地王频出，深圳目前卖地还算温和，不过接下来也会陆续出让一些更好的地块、盖更多的改善和豪宅。

　　过去几年房价调整，本意是想让更多人买得起房，结果发现大家反而不开心，没买房的怕跌不敢买；有房的资产缩水，经济也受影响。

　　现在政策要做的，就是把这“浪费掉”的几年拉回来，让核心区的房价回到曾经的高点。只有房价稳住甚至上涨，才能带动消费和经济。

　　现在管理者有更重要的目标，发展经济需要钱，必须让市场活跃起来。

　　政府有意通过拉升优质地块价格，重塑新房价格梯队，从而激活并带动整个楼市的预期和流动性。

　　当新房价格被一块块“地王”抬高，二手房市场的性价比优势和流动性机会将愈发凸显。现在，是时候重新审视你的资产配置了。