限价房 “不得转让”，买卖合同无效谁担责？北京律师分析

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限价商品房作为保障性住房，其交易受到严格政策限制。北京一起案件中，卖家在房屋具备办证条件后，以 “限价房不得转让” 为由主张合同无效，买家已入住 12 年并投入装修，法院最终判决合同无效但卖家需赔偿 90 万信赖损失。这起案件为限价房交易敲响了警钟。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告 / 反诉被告：周强，限价商品房原买受人

被告 / 反诉原告：吴涛、陈雪，房屋实际购买人

关键公司：甲地产公司，限价商品房开发商

（二）争议焦点

限价商品房在限制交易期内签订的买卖合同是否有效？

合同被认定无效后，购房款、各项费用及损失如何分担？

卖家以 “不知房屋性质” 为由主张无过错，能否得到法院支持？

（三）事件经过

2011 年 10 月，周强与甲地产公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，以 41.4 万元购买一号房屋（大兴区），合同明确约定 “购房不满 5 年不得转让”。同日，周强与吴涛、陈雪签订《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋以 48.4 万元转售，约定周强取得产权证后 10 日内过户。

吴涛、陈雪当日支付全款，代缴面积补差款、公共维修基金等费用共计 1.5 万余元，2012 年 1 月收房后装修入住至今。2023 年，一号房屋具备办证条件，周强得知房屋为限价房后起诉，主张合同无效并要求腾房。吴涛、陈雪反诉要求返还房款、赔偿装修损失及房价上涨的信赖利益损失 157 万元。

二、案件分析

（一）限价房买卖合同无效的法定依据

根据《民法典》及保障性住房政策，限价商品房具有社会保障属性，旨在解决中低收入家庭住房问题，其交易需遵守 “取得产权证 5 年内不得转让” 的强制性规定。本案中，周强在签订预售合同当日即转售房屋，未满足交易年限要求，且吴涛、陈雪并非保障对象，双方签订的买卖合同违反公共政策和法律强制性规定，故法院认定合同无效。

（二）合同无效后的责任划分

合同无效后，应遵循 “返还财产、过错赔偿” 原则。法院认定双方均有过错：

周强负主要责任：其签订的预售合同明确标注 “限价商品住房” 及禁售条款，作为完全民事行为能力人理应知晓，却在购房当日转售牟利，对合同无效存在重大过错。

吴涛、陈雪负次要责任：作为购房人，未核实房屋性质及交易限制，在禁售期内购买房屋，对风险预估不足。

（三）损失赔偿的计算标准

直接费用返还：吴涛、陈雪已支付的购房款 48.4 万元、面积补差款 1075 元、公共维修基金 1.39 万元等，周强无异议，应予全额返还。

装修损失：考虑房屋已装修使用 12 年，法院酌情支持 2 万元。

信赖利益损失：房屋现价 205 万元与原购价差额显著，结合双方过错、居住年限等因素，法院酌情判定周强赔偿 90 万元，平衡了买方的合理期待与卖方的过错责任。

三、裁判结果

法院判决：

周强与吴涛、陈雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

吴涛、陈雪于判决生效后 30 日内腾退一号房屋；

周强返还购房款 48.4 万元及各项费用 1.5 万余元；

周强赔偿吴涛、陈雪信赖利益损失 90 万元、装修损失 2 万元；

驳回双方其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）限价房交易需严守政策红线

限价房、经济适用房等保障性住房，其交易受年限、资格等严格限制，禁止在禁售期内转让或变相交易。买卖双方切勿抱有侥幸心理，试图通过 “先占后转”“无证交易” 等方式规避政策，否则合同可能被认定无效，面临腾房风险。

（二）签约前务必核实房屋性质

购房人应要求卖方出示房屋产权证明，明确房屋性质是否为限价房、经济适用房等保障性住房，核实是否满足交易年限。本案中买方未核实房屋性质，自身需承担次要责任，提醒购房者 “事前核查” 的重要性。

（三）合同无效不免除过错赔偿责任

卖方以 “不知房屋性质” 为由抗辩难以成立，签订合同时应仔细阅读条款，尤其是标注 “限价房”“禁售期” 等关键内容。即使合同无效，过错方仍需赔偿对方合理损失，包括直接费用、装修折旧及房价上涨的信赖利益损失。

（四）保障性住房投资需谨慎

限价房交易风险高，买方切勿因价格优势忽视政策限制。对于卖方而言，随意转售保障性住房可能面临退还房款、高额赔偿的双重损失，得不偿失。建议交易前咨询专业律师，明确权利义务及风险，避免陷入长期纠纷。

保障性住房承载着社会保障功能，其交易秩序需要买卖双方共同维护。遵守政策规定、恪守合同诚信，才能切实维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）