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商品房产权办理直接关系购房者合法权益，开发商逾期办证的行为常引发纠纷。近日，北京市朝阳区人民法院审理一起商品房现房买卖合同纠纷，认定开发商未按约定办理产权证书构成违约，判决其支付违约金并退还多收取的相关费用。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告周志强向法院提出诉讼请求：
依法确认原告和被告乙公司于 2018 年 12 月 28 日签署的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》有效；
要求被告退还公共维修基金 6980 元、契税 15000 元；
要求被告退还产权代办费 1200 元、产权登记费 550 元、产权印花税 5 元；
要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金 76463.89 元。
周志强诉称，2018 年 12 月 28 日与乙公司签订合同，购买位于北京市朝阳区华章东路的一处车位（下称三号车位），价款 50 万元。当日支付全款并接收车位，乙公司于 2018 年 9 月 20 日收取公共维修基金 6980 元、契税 15000 元，及产权代办相关费用 1755 元。合同约定乙公司应在付款后 360 日内（2019 年 12 月 23 日前）办理不动产权证，但乙公司未履行义务。原告多次催问无果，于 2023 年 12 月 28 日自行缴纳费用后完成产权登记。被告逾期办证构成违约，应退还相关费用并支付违约金。
（二）被告答辩理由
被告乙公司辩称：
案涉车位项目已完成备案，具备办证条件，公司多次通知原告自行办理，已履行义务，不应承担违约责任；
合同补充协议约定逾期办证的救济方式为解除合同，原告未行使解除权即视为放弃追责，违约金主张无合同依据；
同意退还多收的公共维修基金 3490 元及代收的契税 15000 元；
产权代办费等 1755 元由北京大地鸿鼎房地产经纪有限公司收取，原告应向该公司主张，与被告无关。
（三）法院查明事实
2018 年 12 月 28 日，周志强与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定三号车位价款 50 万元，乙公司应在交付后 360 日内办理不动产权证，合同已网签备案。
周志强于 2018 年 9 月 15 日支付全款，签约当日接收车位；9 月 20 日向乙公司支付公共维修基金 6980 元、契税 15000 元，向北京大地鸿鼎房地产经纪有限公司支付产权代办费等 1755 元，均取得收据。
乙公司于 2021 年 7 月 19 日开具车位费发票，案涉车位曾被设定抵押，直至 2023 年 9 月解除抵押。
因乙公司未代办产权证，周志强于 2023 年 12 月 28 日自行缴纳契税 14285.71 元及印花税 250 元后取得权属证书。
合同补充协议约定：因出卖人原因逾期办证的，买受人可在约定期满后 15 日内解除合同，未发出解除通知视为放弃解除权，但出卖人应继续履行办证义务；买受人自行办证的，不得要求出卖人承担逾期责任。
二、案件分析
（一）争议焦点
乙公司是否应承担逾期办理产权证的违约责任；
违约金的计算标准及期限是否合理；
各项费用的退还主体及金额如何确定。
（二）法律分析
合同效力认定：双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告要求确认合同有效的主张符合法律规定，应予支持。
逾期办证的违约责任：乙公司作为出卖人，负有保证房屋无权利瑕疵并协助办理产权登记的义务。案涉车位因被告设定抵押直至 2023 年 9 月才解除，客观上阻碍了产权办理，构成违约。虽然补充协议约定逾期办证的救济方式为解除合同，但该约定不能排除出卖人最基本的办证义务及法定违约责任，被告关于 “未解除合同即不承担责任” 的抗辩不成立。
违约金的合理性：原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失，符合法律规定及行业惯例。违约金起算日（2019 年 12 月 24 日）为合同约定办证期限届满次日，截止日（2023 年 12 月 28 日）为原告实际取得产权证之日，期间涵盖抵押存续的违约时段，计算依据充分。
费用退还的认定：
公共维修基金：被告认可多收 3490 元，应予以退还，合理部分已缴纳相关部门无需退还；
契税：被告未实际代缴且原告已自行缴纳，代收的 15000 元应全额退还；
产权代办费等：该费用由第三方公司收取，原告要求被告退还缺乏事实依据，应向实际收款方主张。
三、裁判结果
法院判决：
确认周志强与乙公司于 2018 年 12 月 28 日签署的编号为 XF790933 的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》有效；
乙公司于判决生效后七日内向周志强支付延期办理产权证违约金 76463.89 元；
乙公司于判决生效后七日内向周志强退还代收的契税 15000 元、公共维修基金 3490 元；
驳回周志强的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房合同需明确办证责任与违约金条款
购房者应在合同中明确约定办证期限、违约责任计算方式及费用代收标准，避免仅约定解除权而无违约金条款，防止开发商以 “未解除合同” 为由逃避责任。本案中虽补充协议限制了追责方式，但法院仍依法支持了合理的违约金请求。
（二）开发商应及时清除产权障碍
开发商需确保出售的房屋无抵押、查封等权利瑕疵，若存在抵押应在约定办证期限前解除，否则构成违约。本案因抵押未及时解除导致逾期办证，法院直接认定开发商承担责任，提示开发商需重视产权清晰的法定义务。
（三）费用代收需明确主体与用途
购房者应注意区分开发商与第三方机构收取的费用，要求收款方出具正规票据并注明用途。本案中产权代办费由第三方收取，法院未支持向开发商主张退还，提示购房者需核实收款主体及责任归属。
（四）逾期办证后应及时维权并留存证据
购房者发现开发商逾期办证时，应及时催告并留存沟通记录，必要时自行办证以减少损失，并保留相关费用凭证。本案原告自行办证的行为未影响其向开发商主张逾期责任，反而固定了损失计算依据。
（五）格式条款不能排除基本合同义务
开发商提供的补充协议中 “逾期办证仅能解除合同” 等格式条款，因排除购房者主要权利可能被法院认定无效。购房者遇到此类条款可要求修改，或在诉讼中主张条款不合理，法院会结合公平原则作出裁判。
商品房产权办理涉及多方环节，开发商应严格履行合同义务，购房者需增强合同意识和证据意识，发生纠纷时通过法律途径理性维权，共同维护房地产交易的公平与安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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