溢价86.10%，深圳前海桂湾宅地创新高

(文/解红娟 编辑/张广凯）

溢价率86.1%、楼面价约84180元/平方米，招商蛇口不惜高价也要拿下深圳前海桂湾宅地。

7月14日，深圳前海桂湾片区一宗宅地以11.58亿元起始价挂牌出让，地块编号T201-0232，位于前海合作区南山街道桂湾片区枢纽一街北侧，土地面积8287.15平方米，规划建筑面积25600平方米，楼面起价45234元/平方米。

观察者网了解到，该地块未拍先火，共吸引了金茂、中建壹品、华发、天健深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业共12家房企参与竞价。

竞拍现场的激烈程度堪称白热化。其中，招商蛇口展现出势在必得的凌厉气势，和其他房企试探性出价或阶段性大幅加价不同，招商蛇口几乎在每次报价声落下的三秒内便果断再次加价。

随着竞拍热度的不断升温，竞拍楼面价也从4.52万元/平方米持续攀升，最终突破8万元/平方米。

最终，经过158轮轮激烈角逐，招商蛇口以21.55亿元总价成功将该地块收入囊中，折合楼面地价约84180元/平方米，溢价率达86.10%，创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高。

和所有“地王“项目一样，深圳前海桂湾宅地优势明显。其所在的深圳前海具备极为优越的地理位置，在区域发展格局中占据着关键且有利的位置。另外，该地块紧邻在建前海国际枢纽中心（规划3条地铁线、2条城际线），周边配套包括双界河公园、前海石公园及多个大型商业综合体。

此外，该地块规划用途为二类居住用地，容积率≤3.1，建筑限高80米，无户型及售价限制，采用“价高者得”竞拍规则。

换言之，该地块价高者得、不限售价、不限面积。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析指出，地块容积率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗，预计将开发为小高层，形成前海稀缺的低密改善型社区。区别于前海多数地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间。随着前海国际枢纽中心等配套逐步落地，该地块有望成为区域标杆项目。

与此同时，该地块质地符合开发商拿地逻辑。

一方面，该地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，既快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。另一方面，地块采用“交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，出让综合条件对开发商也友好。

最关键的原因是，该区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺，区域成熟，安全边际高。

以前海时代尊府为例，2025年4月推出76套房源，户型大多为245平方米和285平方米，备案均价11.55万元/平方米，开盘给出了约9折/一次性付款89折优惠，折后均价约10.4万元/平方米，销售69套。而前海时代尊府一期均价9.8万元/平方米，前海时代尊府二期均价9.9万元/平方米。

换言之，在销售均价上涨了约5000元/平的前提下，前海时代尊府三期开盘当天尽管没有像一期一样售罄，但去化率也达到了90%，市场热度较高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，前期，根据前海的区域规划，住宅用地偏少，近年来由于前海商办供给较多，也调整了规划，部分地块调整为住宅，但整体来看住宅用地还是偏少。

深圳前海桂湾宅地正是被调整的其中之一。2019年，深圳市规划和自然资源局对前海桂湾片区规划进行调整，将T201-0232宗地由原商办用地性质变更为二类居住用地，旨在增加住宅供应，缓解前海区域长期存在的住宅稀缺问题，同时完善片区功能配套，提升居住吸引力。

“因此，在区位、地块、出让条件三重优势下，地块创下高溢价率、高楼面价就在情理之中。”李宇嘉直言，作为自贸区土储较大的开发商，招商蛇口拿下在预料之中，可以实现产业、商业、城市、配套等一体化开发，实现综合收益最大化。

谈及市场，孙红梅认为，2025年上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征。此次深圳前海桂湾T201-0232地块土拍结果的高溢价成交，不仅刷新了深圳2024年取消15%溢价上限后宅地楼面价纪录，更折射出市场对前海核心地段价值的深度认可。“前海桂湾作为深圳“城市新中心”的核心板块，已集聚腾讯、华润、招商等总部基地，该地块的成功出让，将进一步提振前海住宅市场预期，标志着前海核心宅地市场热度回升，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。”