万物云城藏着万科生路？千万年薪女将朱旭的新战场

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

在当下房地产行业深度调整的大背景下，万科这位曾经的行业巨头，正面临着前所未有的挑战，而在这场没有硝烟的战役中，万物云，万科旗下的子公司，成为了人们关注的焦点。

万物云，全称万物云空间科技服务股份有限公司，成立于2001年，核心业务是物业管理。它的诞生，源于王石当年提出的“轻资产重运营”理念，旨在降低对房地产销售的依赖，转而深耕基于房地产的经营领域。可惜的是，在宝万之争后，王石离开，这一理念也在一段时间内被搁置。但如今，面对困境的万科，又重新想起了这一理念，开始在长租房、物业等领域发力，万物云也因此被寄予厚望。

从业绩数据来看，万物云在2024年呈现出了复杂的局面。其实现了362.2亿元的营业收入，同比增长9.2%，这显示出核心业务具备一定的韧性和增长潜力。营收已连续五年保持增长态势，从2020年的181.45亿元到2024年的362.24亿元，五年内实现翻倍，年均复合增长率颇为可观，反映出公司在市场上的持续扩张能力和竞争力。

然而，净利润却为12.6亿元，同比大幅下降38.3%。这主要是受非经常性损益及减值损失的影响。不过，万物云的经营性现金流表现亮眼，2024年达到19.2亿元，截至2024年12月31日，账面持有的现金及现金等价物高达134.3亿元。这一充裕的现金储备，为公司的稳定运营、债务偿还以及未来的战略投资筑牢了根基。而且，管理层在2024年下半年及时调整经营策略，将“现金流比毛利更重要”作为指导方针，通过积极回收关联方应收账款，下半年成功回收超过30亿元，包括18亿元现金和12亿元资产抵债，使得2024年底关联方应收账款降至约24亿元，与2023年底基本持平，有效降低了财务风险。

深入分析万物云的业务结构，其三大核心业务板块在2024年各有表现。社区空间居住消费服务作为最大的收入来源，实现营业收入209.08亿元，同比增长11.6%。这一增长得益于“蝶城”战略的深入推进，截至2024年底，累计改造250个蝶城，涉及1555个项目，占集团总在管住宅项目数量的36.5%，住宅物业服务毛利率相比2021年提升了1.3个百分点。同时，在社区增值服务方面积极探索，“万物研选家”品牌签订5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%，客户满意度连续三年超过95%；朴邻房屋经纪业务贡献收入8.2亿元，并计划在2025年进一步扩张，增加112家门店，招募800名经纪人，目标收入突破10亿元。

商企和城市空间综合服务板块实现营业收入122.96亿元，同比增长5.4%。增长得益于万物梁行在高端物业服务领域的领先地位，服务众多世界500强和中国500强企业，截至2024年底，服务世界500强企业74家，中国500强企业111家。2024年1月并表丹田物业，进一步强化了在大型公共空间服务赛道的能力，特别是在高校、医院等特殊场景，预计丹田物业在2024年上半年贡献商企年化饱和合同额6 - 7亿元，贡献财务收入超过3亿元。

AIoT及BPaaS解决方案服务作为科技赋能板块，实现营业收入30.21亿元，同比增长8.6%，反映出市场对智能化、数字化物业管理解决方案的需求增长，以及万物云在该领域的技术积累和市场推广成果。万物云将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，持续投入研发和应用。

在万物云的发展进程中，朱旭的加入备受瞩目。1975年出生的朱旭，是王石一手发掘的人才，2016年从深圳广田公司被挖到万科担任董秘。2017年宝万之争时，她力挽狂澜，凭借出色的政企协调能力和投资者沟通能力，协助万科引入深铁作为白衣骑士，成功化解危机，随后升任副总裁，年薪过千万，成为当时的“最贵女董秘” 。2025年，朱旭的岗位经历了多次变动，年初从万科董秘转岗长租公寓事业部，3月空降万物云任非执董，6月又调任万物云城业务负责人。

万物云城作为万物云旗下的新兴板块，目前在万物云的营收中占比仅2.1%，2024年营业收入为7.56亿元。但它被赋予了“三驾马车”之一的战略地位，潜力巨大。城市服务业务高度依赖政府资源，从项目获取、合同签订到款项回收，每个环节都需要与政府部门密切沟通协作。朱旭早年在深圳市税务局的任职经历，使她对政府运作规则了如指掌；在万科期间主导的“宝万之争”解决方案，更是充分展现了她协调政府与企业利益的卓越能力。她的到来，被视为万物云破局城市服务的关键力量。有观点认为，朱旭的任务具有双重性，短期来看，需要提升万物云城的营业收入占比；长期而言，则要探索出一套可持续的盈利模式，比如将“物业城市”与万科旧改、TOD项目进行联动。

万科目前虽深陷现金流危机，2025年以来短短半年多时间，就向深圳地铁集团借款六次，金额多达200多亿元。但万物云的发展模式和业绩表现，为万科的转型发展提供了一个极具价值的参考模板。在“轻资产重运营”理念的指引下，通过万物云在物业管理、社区增值服务、商企服务以及科技赋能等多领域的探索和发展，万科并非没有走出困境的希望。而朱旭在万物云城的布局和发力，或许将成为万科未来发展的又一关键变量，值得市场持续关注。