中海北京单价地王叠墅产品曝光：分上下叠

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几天前，中海树村项目的总平图亮相了。

情况大家都知道，它的产品是：北区8栋叠墅+大平层，南区8栋全部为大平层洋房。

在海淀，大平层产品司空见惯，但叠墅是稀缺的。（详见《北京单价地王，中海解题了》）

由于中海地产没有公布外立面图，树村项目的叠墅长啥样，外界无人能知。

今天这篇文章，花姐重点来尝试穿透一下它的叠墅，是如何构造的。

一、退台式叠墅

中海树村项目的叠墅，是退台式的。

怎么个退法？

打开总平图，看一下6#和8#之间的叠墅。

它们之间的楼间距，标了三个数字：

1、18.35米，这是6#南墙与8#2F北墙的距离，除以2F的高度5.85米，楼间距比为3.14。

2、20.8米，这是6#南墙与8#4F北墙的距离，除以4F的高度12.65米，楼间距比为1.64。

3、25.05米，这是6#南墙与8#5F北墙的距离，除以5F的高度15.30米，楼间距比为1.64。

后面两个1.64，相比北京市商品住宅最低1.7的标准，略低一点点，但仍优于周边其他豪宅。

另外，它少标了一个数字，那就是6#南墙与8#北面凸墙体的距离。上面标了3F，但没有标高度。预计两栋墙的距离为14米。

这几组数字，说明了中海树村项目的退台模式是：

第3、4、5层都有退台，也就是北向退台了三次。

中海地产为何在树村项目上，要做退台式叠墅？

至少有两大好处：1、可以巧妙地满足日照采光问题；2、上叠可以诞生露台，共计赠送90平米。

二、层高之谜

中海树村叠墅的建筑高度，五层共15.3米，没有做满18米。

按平均计算，每层层高3.1米。虽然比不上东面1.7公里外的建发海晏——3.4米、3.6米以上，但也还算不错的。

但，细读总平图，里面文章很多。以1#为例。

它的2F高度为5.85米，4F高12.65米，两者相差6.8米——也就是3层和4层的层高，平均下来3.4米。

再来看5F，高15.3米，与4F相差只有2.65米，这是第五层的高度？

花姐猜测，中海树村叠墅户型，有错层设计。

一般而言，一层的层高不可能只有2.925米，南向部分可以通过错层设计，提升高度。

另外，它的顶层，即第五层，有可能通过坡屋顶的飘檐，再增加点建筑高度。南区的大平层洋房也是如此，图上标注的层高只有2.7米。

在层高上，中海地产一定做了特殊处理，具体怎么个玩法，还得等最终的户型图出来。

三、怎么个退台？

中海树村叠墅户型，像个谜。

有了退台设计，总平图上的线条就十分复杂，稍不留神，就会搞错。

为了更清楚地说明，还是拿1#来举例，以此类推即可。

1#北面有五个入口，看着就头晕，到底对应哪户啊？

搞清楚这个问题之前，先判断出它是怎么个叠法。花姐认为，它是上叠+下叠：上叠为地上第3、4、5层；地上1、2层+地下1层。

为什么这么说呢？至少有三种角度可以印证。

1、北面五个入口，左右各两个，都是叠墅入户口，没有争议。但中间那个入口，花姐判断是消防楼梯入口。

作为一个5层的住宅，消防楼梯是必不可少的。图上标着“3F”凸出来的部分，应该是消防楼梯的位置。

如果说中间入口是消防梯入口，那它就只有4户，也就是说，只有上下叠。

2、从退台的划线，也可以判断它只有上下叠，请看图：

A、下叠：从北面入户，一层和二层没有退台，标准的进深15.1米、面宽13.4米；但一层北面，应该有上叠的电梯间。

这导致一层的产权面积，缩至约190平米。

一层有270度院子赠送，二层面积约205平米，负一层为仓储产权（也有可能是赠送）160平米。

下叠共计28套，单套面积约555平米——其中地上面积约395平米。

B、上叠：也是从北面入户，但和下叠入户口是分开的。

具体为：首层（地上第三层）建面200平米，北面送10平米退台面积；二层（地上第四层）建面160平米，北面送14平米退台面积；三层（地上第五层）建面125平米，北面送双露台76平米。

上叠共计28套，单套建面约485平米，另有90平米露台赠送。

3、如果消防楼梯间只有3F，这侧面说明第3、4、5层是一户，为上叠。

因为，每户都必须配备消防楼梯。如果4、5层为一套完整的户型，那么该户型就没有消防楼梯了。

另外，平面图中的电梯，一定是到第五层的，图上显示中间预留的挑空，大概是为了明卫的需要。