陆家嘴金融精英放弃了联洋吗？

联洋被称为“陆家嘴后花园”，吸引了很多陆家嘴金融精英的入住。

其中仁恒河滨城是“中国基金经理密度最高”的小区。

据说仁恒河滨城住户有几百个基金经理，合计管理的资产规模超过10万亿。

近30个国籍的人士入住这个小区，境外人士占比35%，这里俨然成为了一个“小联合国”！

联洋是浦东内环标杆板块，XQ+次新+豪宅+历史大放水让仁恒河滨城的房价在2021-2022年涨到了16-18万元/m²，一度领涨整个浦东。

仁恒河滨城

但现在仁恒河滨城跌到了10-12万元/m²，同板块的其它小区都出现了很大的跌幅，涨幅不到3年就被抹平了。

暴跌6万元/m²的“陆家嘴后花园”联洋，真的要被抛弃了？为啥跌那么“狠”？

联洋主要的购买客群是陆家嘴金融精英，金融降薪潮引发了一轮降价抛售潮，成了联洋失血的“第一刀”。

雪球大V、建平远航基金经理黄建平在2021年通过法拍以市场9折的价格抢到了联洋一小区的房子，当时很幸运，以为捡到“宝”了。

没想到后来联洋房价狂泻，他坦言：“想不到我一世英名，居然买房买在最高点”，成了他人生中一笔“失败”的交易。

在房价高点期间，有很多陆家嘴的金融精英通过加标杆上车，随着房价调整，不得不面对亏损的事实。

从2022年开始，金融行业迎来“大洗牌”，出现了普遍性的裁员和降薪，波及范围之广、影响之深远，给联洋市场投下了一层深深的阴影。

事件导火索源自2022年中金某交易员妻子在网上晒出“93年老公月薪8.25万的收入证明”：

这波“晒薪风暴”直接将券商推上了风口浪尖，从而引发了后续整个金融行业的“全面大整顿”。

陆家嘴、世纪大道聚集了很多券商、银行和公私募基金的总部。

其中券商首当其冲，IPO收紧导致承销收入锐减，人均年薪百万的高光时刻再也回不去了。

2022-2023年券商行业IPO保荐承销费从288.7亿元降至215.06亿元，2024年进一步“断崖式”下降到45亿元。

没钱赚，引发券商大规模裁员，很多精英人士因此丢掉了饭碗。

比如广发证券2024年减员1063人，中金公司投行团队从2022年的2410人缩减到了现在的1700人。

能有幸留下来躲过裁员的，也逃不了降薪。

以中金公司的普通员工为例，人均薪酬从2021年的116.42万元降至2024年的64.26万元，降幅44.8%。

2024年中信证券管理层薪酬总额降69.61%，中信建投降57.15%，大家的收入都在下滑。

银行业更是苦不堪言，净利息差收窄和房地产下行，让银行资产端大幅缩水，不良贷款率明显上升，导致整体业绩下滑。

这促使银行建立绩效薪酬延期支付和追索扣回机制，员工要被“反向讨薪”：

2023年7月证监会出新规，公募基金股票交易佣金从万八降至万四。

公募基金费率改革让很多基金公司的日子也不好过了。

最近找环线卖房的一位客户是国博中心某基金量化部总监，降薪后被迫出售联洋一套房产来换取创业资金，表示压力很大。

可以说，整个金融行业迎来了一场全面整顿，金融的地位正在发生改变。

过去金融行业在吸纳社会财富的道路上超速狂飙，某种程度上阻碍了社会的均衡发展，限速成为了必然的趋势。

行业整顿后，金融从业人员收入大幅下滑，降低了购买力，进而传导到房地产市场上。

金融精英曾是联洋千万级豪宅的“铁杆买家”，降薪后抛售房产套现或降级置业成为了无奈的选择。

联洋一些中介门店表示，挂牌的房东多是来自金融行业人员，他们卖房心切，一度比较悲观。

一位基金经理在参加环线的沙龙时表示，以前奖金就能覆盖月供，现在薪资‘腰斩’，持有多套豪宅已经成了负担，不得不降级置换。

金融业高杠杆扩张的时代已经落幕，依附其上的高端居住板块联洋自然受到了影响，就此倒下了。

一波未平，另一波又起。

浦西新房与浦东洼地的双重截胡和分流下，联洋更加失守了，成了失血的“第二刀”。

这几年浦西的杨浦、虹口、闸北，还有浦东供应了很多新房，让联洋“四面楚歌”，客户被抢走了。

杨浦开发的仁恒海上源、保利天汇、金隅外滩东岸等盘价格在11-11.98万元/m²，比联洋的高价二手房便宜很多。

有些项目的客户画像显示，40%的认筹者都在陆家嘴上班。

“开车到陆家嘴比联洋还快，单价却低很多，房龄更新，又是烟火气更浓的浦西内环”，一位从联洋转向杨浦的购房者如是说。

虹口在这几年也入市了不少新房项目，如招商外滩玺、招商虹玺、瑞虹新城十期等，价格在10.5-13.5万元/m²，也在一定程度上分流了联洋。

闸北的苏河湾地段在变好，开发出的一些产品也分流了联洋。

苏河湾、北外滩、东外滩跟联洋相比，地段并不差，新房价格还便宜，有力截胡了联洋。

联洋虽处内环，但浦东内环向外突出，导致联洋去浦西市区甚至陆家嘴的便利性反而不如浦西某些地段。

浦东的滨江豪宅越来越有性价比，且新杨思、北蔡楔形绿地等都在开发性价比更高的新房，都分流了联洋。

洋泾板块的浦发壹滨江成交价已降到12万+元/m²，以“滨江+次新”优势抢夺了联洋的高端客群。

新杨思、新北蔡的新房才10万元/m²，进一步挤压了联洋的高价二手房。

联洋自身的短板在市场竞争中越来越暴露，房龄普遍超20年，商业、教育资源优势都在下滑。

联洋的次新房集中开发于20年前，产品开始老化，慢慢加入了“老破大”的行列。

板块很多小区人车不分流、车位配比不足，与新盘形成了一个代际差。

随着金色中环的推进，原本浦东内环比较集中的资源都在外扩。

浦东新商业、新学校遍地开花，新的在不断取代旧的，让联洋的优势有所下滑。

联洋曾经引以为傲的大拇指广场、联洋广场、丁香商场等日益萧条，竞争力越来越不行了。

其中大拇指广场已经沦为了“教培烧烤街”，一副三四线城市商业的破败感：

大拇指广场

虽然联洋的进才实验学校也很优质，但在浦东已经不再独占鳌头了。

张江集团学校、御桥建平地杰、前滩华二等新兴XQ已经成了浦东的新一代领头羊。

作为陆家嘴后花园的联洋，难道真的要被抛弃了？

其实可以辩证地看，当那些利空出尽后，联洋的价值正在回归，开始出现了筑底的信号了。

现在金融业基本企稳，行业薪资都回调到了合理的区间，抛售压力没有以前那么大了；

浦西核心地段的低价新房供应结束了，联洋的价格稀释得也差不多了，跌到了应有的价值。

现在买入联洋要安全得多，性价比更高了。

尤其是上海近期拍出了很多地王，未来新房售价将进一步上涨，联洋的性价比更加凸显了。

比如华润越秀的新杨思单价地王，楼面价约7.47万/㎡，未来新房预期可能要卖12万+元/㎡；

保利杨浦滨江单价地王，楼面价约9.6万/㎡，杨浦滨江新房即将列入14万元/㎡时代；

大华大宁单价地王，楼面价约9.3万/㎡，未来新房也可能卖到14万/㎡；

金茂瑞虹新城的单价地王更引人注目，楼面价约11.7万/㎡，新房未来保守预计15万元/㎡！

上海搞这么多地王，明显是在“暴力拉升房价”，等于是给联洋抬轿子。

在利空出尽和市场涨价预期下，最近联洋的成交已经回暖了：

仁恒河滨城二期去年底跌到了10万+元/m²，现在成交站上了12万元/m²，价格明显回暖；

华丽家族花园小区最新成交价10.5万/㎡，比去年低谷高出近万元。

仁恒河滨城去年、今年成交价对比

虽然经过大跌后的联洋有些掉档，从以前的2000万板块掉到了现在的1500万板块。

但不管在哪个档次，联洋都是领军板块，具有不可替代的“内生价值”。

联洋的居民圈层非常好：70%为新上海人，高知高管家庭密集，人文氛围与中产需求深度契合；

联洋的资源具有高度确定性：相比新杨思“PPT造城”、新北蔡配套“画饼”，联洋商业虽老但齐全，教育进才仍不错，世纪生态公园24小时开放，都是即享即用，很确定；

联洋的品质具有很高的韧性，仁恒业主自筹资金翻新公区、改造大堂，物业和会所维护得还是非常好。

仁怛河滨城的会所

正是因为联洋板块在浦东的领军地位，以前卖得很贵。

导致买不起的客户被迫转到花木、塘桥等地方。

加之浦东的地段概念不像浦西那么强，联洋降价突显出性价比后对周边板块产生了很大的虹吸力。

现在1500万买联洋三房比2021年省了500万，性价比变高后反而把去往花木、塘桥的客户都吸了过来。

联洋次新房成交量很大，并不是真的被“抛弃”了。

综合来看，联洋没有真的被抛弃，只是换档重生。

暴跌6万/㎡是泡沫出清的必然，联洋的资源密度与圈层基因仍稀缺。

从“金融图腾”回归“宜居社区”，我们认为联洋的价格已经进入了安全区间，并且回暖现象明显。

联洋会以“1500万级性价比之王”的姿态持续虹吸周边及下游板块，成交活跃度保持在浦东前列。