直降6000元/平方米？珠江春被困广州黄埔“刚改战场”，去化率仅13%

老黄埔不仅供应量大，价格也卷得厉害。

毕思懿/发自广州

广州黄埔楼市的“天花板”项目，近期迎来价格松动。

位于鱼珠CBD板块的中交四航·珠江春，近日被曝推出一批“内部特价房”，起价为3.9万元/平方米，较此前大幅跳水6000元/平方米，引发市场广泛关注。

中房君实地走访发现，尽管销售人员否认“3”字头房源的存在，称项目主流售价仍在4.5万~7.2万元/平方米，但也坦言，前期曾推出130平方米低层单位，售价约4.2万元/平方米，目前基本售罄。

“不过，如果近期签约，仍有机会获得额外折扣。”销售人员举例称，一套130平方米的中层单位，原总价约620万元，若申请“特价房”政策，总价可再降四五十万元，折合单价与此前特价房相当。

一位资深业内人士透露，目前多数楼盘并不会公开宣称降价，而是通过“工抵房”“内部房源”等方式实现价格调整，仅对明确购房意向的客户透露底价。

是什么因素导致该项目价格大幅下调？

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开售半年仅成交38套

珠江春于今年1月11日正式开盘，作为珠江村旧改项目、广州第二CBD鱼珠板块的标杆之一，原本被市场寄予厚望。

地理位置上，珠江春临近天河区，自驾至珠江新城CBD约30分钟车程，未来鱼珠隧道通车后将快速连接琶洲CBD，南向约300米即临江，兼具地段与景观优势。

项目规划共9栋住宅楼，总计1490户，首期开售3栋超高层住宅，楼高43~45层，采用三梯三户或三梯四户设计，主打建面约130平方米、144平方米、180平方米的南向四房，总价590万~1310万元。

根据开发商发布的宣传海报，项目首开“劲销10亿元”。

但克而瑞1月市场调研数据显示，珠江春首批推售286套住宅，去化率仅为C级（即0%~20%），实际销售并不理想。阳光家缘数据亦显示，截至7月3日，项目仅网签38套单位，去化率13%，即便以平均800万元/套估算，成交总额也仅约3亿元，与宣传口径存在明显差距。

反观周边竞品，中指院数据显示，距珠江春约3公里的中建玖合未来方洲、保利招商华发中央公馆上半年分别成交16.3亿元、10.9亿元，位列广州一手住宅成交金额榜第5和第17位，明显领先。

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产品错配叠加竞争激烈

尽管距离天河区较近，但多位看房者反馈，珠江春周边大货车频繁通行，城市界面较为一般。虽然主打江景，但只有高层单位视野开阔，而目前港口区域环境杂乱，江景景观打折扣。此外，项目配建的九年制学校尚未最终落地，与周边几个项目相比，不确定因素更多。

“老黄埔现在的竞争太激烈了，不仅供应量大，价格也卷得厉害。”一位黄埔楼盘操盘手直言，区域内新盘纷纷通过“特价房”“团购房”“工抵房”等方式降价促销，昔日“5”字头起步的楼盘，如今起售价普遍已跌入“3”字头，次一级地段项目甚至报价低至“2”字头。

一名资深房产中介经纪人也透露，目前老黄埔不少楼盘价格“非常实在”，通常对外报价会保留1%~3%的议价空间，只要是意向客户，大多数都可再谈。

据不完全统计，当前老黄埔在售楼盘超过10个，包括中建海丝城、中建玖合未来方洲、保利招商华发中央公馆、富颐都荟、中鼎珺合府、广州地铁珑玥上城、万科黄埔新城、黄埔未来城等，还有不少旧改项目将启动，市场供应持续加压。

上述操盘手表示，从地段来看，珠江春是老黄埔在售项目中位置最优者之一，但在产品定位上却出现明显错配。目前区域主力客群以首置与刚改为主，需求集中在中小面积、低总价产品，对180平方米、总价七八百万元甚至更高的大户型接受度有限。这类客户更倾向选择天河、海珠等中心城区。

珠江春的起步户型为130平方米，即便是特价单位，总价也超过500万元，难以触达主流客群的心理预期。相比之下，区域内竞品多以120平方米以下的中小户型为主，起步面积约在80平方米左右，价格普遍控制在300万元左右，高配户型也多保持在500万元以内，更加符合黄埔市场的需求结构。

随着进入7~8月楼市传统淡季，广州政策端阶段性利好已基本出尽，市场整体情绪趋于理性，老黄埔竞争持续白热化。多位业内人士判断，对于销售承压的项目而言，短期内“以价换量”，已成为突破困局的“必要动作”。

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自投自建路径仍在摸索

珠江春的开发主体是中交四航局，这家总部设在广州的大型央企，是中国交通建设股份有限公司（中国交建）旗下的重要子公司，隶属中交集团体系。长期以来，中交四航局的主营业务集中于基础设施建设，涵盖港口、桥梁、公路、城市轨道交通等工程的设计、施工与投资。

中交集团旗下已拥有中交地产、绿城中国两大房地产平台，而珠江春则是中交四航局在核心城市布局的首个住宅开发项目，某种程度上被视作其房地产战略转型的“试验田”。

根据中交四航局官网披露，近年来，公司确立了“业务多元化、市场国际化、管理标准化”的发展战略方向。大力进军地产市场。目前，四航局房地产开发业务主要集中在华南地区，以珠三角城市为核心向周边区域辐射，在建项目总建筑面积约200万平方米，产品涵盖住宅、商业等多种物业类型。

有业内人士分析，随着房地产市场整体降温，传统施工企业普遍面临工程订单收缩的压力，向“自投自建”方向转型已成为不少央企的共识。通过参与旧改、获取自有开发收益，成为建筑类央企谋求“第二增长曲线”的一条路径。

但从“施工总包”向“城市开发商”转变，并非一蹴而就。在实际操作中，如何充分发挥融资、施工、资源整合等系统性优势，如何精准理解购房者需求，并建立匹配的产品体系，依然是摆在中交四航局等新晋开发商面前的一道必答题。