河南
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南二环外丽泽商务区旁的中海万泉寺项目中海丽金府预计本月底开盘，目前售楼处样板间都已开放，对楼盘感兴趣的伙伴可以联系我看房，通过我有额外佣金返现。详询可以加v：Xmxf9527.）
项目地块由中海地产2024年12月份以总价110.54亿竞得，拿地楼面价为6.2万/平米。项目用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8，建筑控制高度80米。
值得注意的是该地块是北京近3年多来出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。项目目前规划的是共13栋楼1060户，户型面积为130-231平米全四居。
就目前了解的到的情况：项目本月底开盘，首期开盘楼栋为5-6-9-11-13号楼，基本涵盖各个户型。其中南侧一排130平米左右小户型因为离铁路较近，开盘价格会在10.5万/平米左右，其他户型销售价格会在11-12万/平米。
当下市场，中海丽金府卖11-12万是否合理？
以上新房楼盘都是2022年开盘，当时华润昆仑域二手房成交均价14万左右，招商中国玺成交均价也接近12万，存在明显的新房价格倒挂二手，直接引起了购房人的抢购，这几个楼盘虽然截止目前都还没有完全清盘（偶尔有清退），但是主要去化都集中在2022年。
周边二手次新：
昆仑域，虽然目前挂牌均价14.5万，但是绿中介整个2024年就成交了一套186平米，单价11.5万/平米，今年截止目前还没有成交（绿中介没有成交，并不意味着小区没有其他中介成交，绿中介卖这种高端盘还是差点意思）。
相比之下，2022-2023年昆仑域的成交均价在14万/平米左右，甚至有成交单价高达15万/平米，这也让当时的北京悦府、端礼著、北京瑞府因为价格倒挂二手房直接卖爆了。
中国玺，同样，虽然挂牌均价12.5万/平米，但是参考绿中介成交数据，2025年0成交，2024年下半年成交的2套147三居（非小区主力户型，户型很一般），成交均价8.7万/平米，上半年主力户型成交均价在10-11万。相比之下，2022-2023年的中国玺成交单价在10-12万。
如今来看，丽金府区域周边二手次新价格相比之前下调不少，与此同时端礼著和北京悦府尾盘销售也都出现了10万/平米的价格，并且丰台的亚林西板块整体城市界面和配套也是要强于丽金府的，那么是不是意味着中海丽金府的卖11万价格有点贵了呢？
坦白的讲，我认为丽金府这个价格其实还算合理，原因如下：
1、中海丽金府的建造完全是按照好房子标准来建的，得房率90-96%，同比之下周边之前的新房和二手房得房率都在80%左右（有些还不到80%），无论是产品户型还是装修标准都有代差。（忽略丽金府130的户型装标）
2、中海丽金府距离丽泽商务区很近，步行10分钟就能到达，可以说就在丽泽商务区，目前周边城市界面以及得到了充分的改善，可以说是相比之前完成了蜕变。丽泽商务区是丰台乃至北京未来重点发展的区域，板块价值未来可期。
基于以上两点再参考周边次新二手房和新房价格，丽金府卖11-12万其实还算合理，但这不是一个能快速走量让购房人能很容易下决心的价格！毕竟今天的房地产市场和2年前不可同日而语。
另外，南侧一排小户型价临近铁路（不到100米）噪音影响不可避免，10.5万的价格是否合适就得看购房人对噪音的接受程度了，北京悦府、端礼著都有同样的问题，在没有便宜太多的情况下依然卖完了。
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