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在房屋买卖交易中，签订合同后一方突然毁约的情况并不少见。近日，一起因买方签约次日就明确表示不再购房引发的房屋买卖合同纠纷案件，法院依法作出了裁判。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告高明向法院提出诉讼请求：
判令解除原、被告于 2023 年 5 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
要求被告孙浩赔偿损失 110 万元。
高明称，2023 年 5 月 3 日，其与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于一号房屋出售给孙浩，房屋总价款 350 万元。付款方式为定金 70 万元，余款以银行按揭方式支付。合同签订后，孙浩未在约定期限内支付第二笔及第三笔定金，已构成违约。因房屋未及时交易，现房屋价格大幅下降，导致经济损失，故提起诉讼。
（二）被告的抗辩主张
孙浩辩称，不同意原告的诉讼请求。定金条款系实践合同，以实际交付为准，实际交付数额与约定不符的视为变更约定数额，其不存在违约行为。在合同签订第二天即提出不再购买房屋，高明完全可以向其他买家出售，实际上没有任何经济损失。合同中约定的违约金相当于房屋总价款 20%，但违约金应以实际损失为限，即便有损失也请求法院酌减。高明要求赔偿 110 万元经济损失，应提交相应证据。
（三）法院查明的关键事实
2023 年 5 月 3 日，高明与孙浩通过乙房地产经纪有限公司中介签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙浩以 350 万元购买高明的一号房屋（建筑面积 43.72 平方米）。
合同约定定金 70 万元，第一笔定金 50000 元于 2023 年 5 月 3 日前支付，第二笔定金 50000 元于 2023 年 5 月 4 日前支付，第三笔定金 600000 元于 2023 年 5 月 15 日前支付。房屋已设定抵押权，高明应于 2023 年 5 月 15 日前提交还清剩余贷款申请，最迟 2023 年 6 月 10 日前办理解除抵押登记。
违约责任约定：逾期超过 15 日付款的，出卖人有权解除合同，买受人应按总成交价款 20% 支付违约金，出卖人退还全部已付款。
合同签订当天，孙浩向高明支付定金 50000 元。2023 年 5 月 4 日晚，孙浩微信通知高明因自身原因不再购买房屋，此后未继续支付定金和履行合同。
2023 年 5 月 22 日，高明向孙浩提交解除房屋买卖合同通知书，称孙浩未按期支付定金构成根本违约，要求支付总价款 20% 的违约金。
高明提交网上待交易房屋报价证明经济损失，该房屋位于同区域，户型 1 室 1 厅，建筑面积 58.31 平方米的地下室售价 268 万元，孙浩对该证据真实性不予认可，认为与 2023 年当时情况不一致。
二、案件分析
（一）争议焦点
涉案《北京市存量房屋买卖合同》是否应当解除；
孙浩是否构成违约，应否赔偿高明损失及赔偿金额如何确定。
（二）法律分析
合同效力与解除：依法成立的合同受法律保护，双方应按约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除事由发生时，解除权人可解除合同。本案中，孙浩签约次日即明确表示不再履行合同，未按约定支付后续定金，构成根本违约，高明依约行使解除权符合合同约定，合同应于解除通知送达时解除。
违约责任认定：孙浩不履行合同义务，构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。给付定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。孙浩已支付的 50000 元定金，高明无需返还。
损失赔偿范围：损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。高明主张赔偿 110 万元，但未提交充分有效证据证明实际损失。考虑到孙浩违约后，高明可及时重新交易房屋避免损失扩大，法院结合案件情况酌定赔偿金额。
三、裁判结果
法院判决：
高明与孙浩于 2023 年 5 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2023 年 5 月 22 日解除；
孙浩于本判决生效后七日内赔偿高明 100000 元；
驳回高明的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）签订房屋买卖合同需谨慎
房屋买卖涉及大额资金交易，买卖双方在签订合同前应充分考虑自身情况，谨慎决策。买方应评估自身购房能力、资金安排等，避免签约后因自身原因毁约承担违约责任。
（二）明确合同条款，尤其是违约责任
合同中应明确约定付款方式、期限、违约责任等关键条款，为可能发生的纠纷提供解决依据。违约责任的约定应合理，既要起到约束作用，也要符合法律规定，避免过高或过低。
（三）违约后应及时采取措施减少损失
一方违约后，另一方应及时采取合理措施防止损失扩大，如出卖人在买方毁约后应尽快重新出售房屋。未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
（四）主张损失需提供充分证据
当事人主张赔偿损失时，应提交充分有效的证据证明损失的存在及数额，否则可能承担举证不能的不利后果。可留存房屋价格评估报告、同区域房屋交易记录等证据证明房屋价值变动情况。
房屋买卖交易应遵循诚实信用原则，严格履行合同义务。任何一方违约都需承担相应法律责任，合理维护自身权益的同时，也要遵守法律规定和合同约定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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