珠江新城低至6万，市场底在哪里？

珠江新城东区惊现单价“6字头”的房源！

阿里拍卖平台近日挂出一套建面约112㎡的法拍房，起拍价仅677万，折合单价约6万/㎡。

这个价格在均价动辄十几万的珠江新城东区，简直算是“笋到爆”。

为何这套房源能把单价打到如此低？珠江新城的市场底究竟在哪里？

今天，我们来讨论一下。

先看下本次法拍的房源，其位于珠江新城东区的粤海丽江花园。

这个小区北临海安路，东靠猎德涌，南向直面30万㎡珠江公园，东南向户型可俯瞰全景，是稀缺的城市公园物业。

△粤海丽江花园，图源阿里法拍平台

尽管楼龄已超15年（2008年竣工），但它的地段含金量依然耀眼。

距地铁5号线猎德站仅650米，在建13号线二期石牌南站举步400米可达；

天汇广场、高德置地等顶级商业体环绕四周；

3公里内覆盖省妇幼保健院、华侨医院等医疗资源。

小区由9栋24-47层高层住宅组成，独特的“U”型布局确保多数户型避开对视干扰。

△粤海丽江花园，图源阿里法拍平台

首层架空达5-10米，配合采光通透的入户大堂，试图在高密度中营造呼吸感。

内部中式园林点缀凉亭、水系与健身设施，宜居氛围可圈可点。封闭式管理与24小时安保，维护居住的隐私性与舒适性。

△图源阿里法拍平台

但这个小区也不是没有缺点。

高容积率成为它的致命伤。占地约2万㎡的小区容积率高达6.9-7.0，远超珠江新城东区4.1的均值。

667户居民挤在有限空间里，车位配比仅1：0.83（约546个），公共区域常显局促。

户型设计方面也有些过时，部分户型存在过道冗长、面积浪费的硬伤，大户型因分摊多导致实用率缩水。

△法拍房源户型

△法拍房源实景图，图源阿里法拍平台

以上的缺陷，在楼市狂热期被地段光环掩盖，却在市场下行时暴露无遗。

更尴尬的是，此次法拍房位于18楼。

这个被部分老广避讳的楼层数字，会让其房价相较其他相同户型的房源时低上一头。

目前这套房源还欠着管理费1851.3元，更关键的是租约情况不详，购买有一定的风险。

但即使这样，低至6万/㎡的起拍价格还是很夸张。

要知道，2022年时，粤海丽江花园就有同户型房源以14万/㎡成交，总价高达1580万。

中介提供的数据显示，哪怕是放眼近期粤海丽江花园的整体成交价，最低的价格也要去到8万/㎡。

△图源@珠城秋姐

可见这个法拍房与正常市场价的价差，真的非常大。

这套法拍房将在本月底开拍，届时小前线也会持续跟进。

不过这套法拍房的出现，也揭示一个信号，即珠江新城的市场底，可能尚未真正探明。

纵观近期珠江新城的房价，其实真的很撕裂。

一边是新房们的成交价攀高，2025年6月，凯旋-广粤一套259㎡豪宅以单价20.85万/㎡成交，创下区域新高；

一边是二手房的成交价稳不住，如上周利雅湾一套法拍房，成交价单价7.9万/㎡，如今又有粤海丽江花园的法拍房，起拍单价低至6万/㎡......

△粤海丽江花园，图源阿里法拍平台

可以说，两极分化在同一个高端板块同时上演。

从整体趋势看，珠江新城正经历价值回调阵痛。

贝壳数据显示，2025年二季度二手房成交均价跌至10.67万/㎡，较2023年峰值16.07万/㎡缩水33.6%。

市场放量更透露焦虑情绪。

如今广州二手房在贝壳的挂牌量飙升至14.6万套，业主普遍降价5%-10%抛售，珠江新城豪宅成交量甚至遭遇“腰斩”。

曾经一房难求的顶豪板块，如今二手们却只能靠降价才能走量。

只能说，冰火两重天的格局，映射出买家对稀缺资产的重新定义。

如今只是单纯的地段无法让买家买单，只有地段叠加产品力、圈层纯粹性的多重优势，才能满足高端买家的需求。

法拍市场的异动往往是风向标。

这套6万单价的房源可能只是极端个例，但却精准反映了市场对高容积率、设计缺陷、心理抗性等曾经被忽略的因素，正在价格博弈中获得空前权重。

等月底的拍卖锤落下后，无论这套房以何种价格成交，其实都在向市场传递出明确信号。

即哪怕是在珠江新城，只有地段光环，但产品不够硬的项目，还远未止跌。