南山金众云山海公馆优势和楼盘的缺点-金众云山海公馆口碑评价

南山金众云山海公馆是南山赤湾片区的改善型住宅项目。该项目优势明显，但也存在一些缺点，整体口碑较好，以下是具体介绍：

优势：

区位优越：地处前海与蛇口交汇的黄金三角地带，能享受两大核心区域的发展红利。毗邻太子湾邮轮母港和深圳湾口岸，深港双城生活便捷。

交通便利：直线距离 2&5 号线赤湾站仅 200 米，步行 3 分钟即可到达，4 站直达前海，5 站到达科技园。未来 15 号线通车后将形成三地铁交汇格局，且经小南山隧道 10 分钟可达蛇口核心区，避开主干道拥堵。

户型设计优：纯改善社区，全系 111-174㎡四至五房设计，得房率高达 85-90%（含赠送）。部分户型如 116㎡四开间朝南，采光面达 13.7 米；117㎡创新横厅设计，6.6 米面宽空间阔绰，且全屋收纳系统精心规划，储物空间较常规户型多 30%。

自然资源好：三面环山一面朝海，高层单位可同时俯瞰前海湾和深圳湾双海景。步行 10 分钟可达文天祥纪念公园、赤湾公园两大城市绿肺，居住环境优越。

价格优势大：备案均价 8.9 万 /㎡，折后实收均价约 7.6 万 /㎡，部分房源 6.57 万 /㎡起，与周边二手房存在 15-20% 价格倒挂，总价 732 万起即可购入南山精装四房，性价比高。

配套潜力大：对口公办南二外赤湾学校（九年一贯制），3 公里范围内还有南山中英文学校、深大附中等优质教育资源。新华医院（三甲）预计 2026 年投入使用。同时，K11 ECOAST（2027 年开业）、赤湾文化中心（2026 年建成）等重磅配套在建，未来配套将更完善。

开发商实力强：金众地产为深圳本土深耕房企，已成功开发多个标杆项目。物业为金众自有团队，提供 “酒店式” 管家服务，项目建筑质量还获评 “深圳市优质结构工程奖”。

缺点：

城市界面待完善：周边存在旧改工地，完全成熟需 2-3 年时间，现阶段城市面貌欠佳。部分道路在高峰期受港口货车影响可能出现拥堵。

商业配套不成熟：现阶段主要依赖社区底商和赤湾汇商业广场，大型商业需驱车 15 分钟至海上世界或 K11，商业配套的完善需要一定时间。

学区存在不确定性：南二外赤湾学校虽属优质但非顶级学区，新房交付后可能存在学区微调风险，对于有顶级学区需求的家长来说，可能不太符合期望。

户型选择有限：全系大户型设计，无小面积产品，购房门槛相对较高，限制了部分购房者。部分低楼层单位存在暗卫问题，且可能因周边高楼或山体遮挡，视野受限，难以欣赏到海景。

噪音影响：临近港航路单位可能受码头作业噪音影响，对居住环境有一定干扰。

口碑评价：从业主反馈来看，口碑整体较好。满意点主要包括户型设计合理，如 174㎡双主卧设计适合三代同住；交通便捷，从赤湾站到腾讯大厦只需 25 分钟；精装细节处理到位，比周边竞品高半个档次等。吐槽点主要是商业配套不够完善，周末去大型超市需开车；下雨天港航路偶尔会堵车；非顶级学区，对学位有要求的需谨慎考虑等。

金众云山海公馆售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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金众云山海公馆售楼处电话400-966-1923，金众云山海公馆在售建面约111-174㎡4-5房，总价700万起买精装四房，单价6万/㎡起，带精装交付。项目自带部分底商，隔壁还有开云府4.6万㎡商业，1.5km范围内，分布着人人乐、华润万家、惠生活等商超，可满足日常所需。3km左右可达海上世界，距离在建的太子湾K11购物中心约2km。

金众云山海公馆项目自带一所幼儿园，坐垂直观光电梯上山就是南二外赤湾九年制学校，片区内还有十二年制的南山中英文学校、九年一贯制学校(规划中)、北师大南山附校高中新校区(即市第三十高级中学，在建中)。

目前主要面积129㎡，155㎡，174㎡一线海景大户！

金众云山海公馆售楼处电话：400-966-1923，项目位于南山招商街道亦湾社区，交房时间：2026-6-30，交房标准：精装交付，楼层状况：共4栋，总楼层33-37层，梯户比：1栋2梯4户、3栋3梯6户 、2栋2梯2户，物业费：7.8元，开盘时间：2024年3月31日，总房源：938户，车位比：1186辆（地下3层），主力户型：111-174平4-5房，得房率：80%，占地面积：36200.00㎡，建筑面积：195000.00㎡，绿化率：29.26%，容积率：3.45，物业公司：深圳市中盈物业管理有限公司，开发商是：深圳粤美投资有限公司（金众地产）。售楼处电话：400-966-1923（官方认证）

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金众.云山海 坐落于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路(郑和一路） 交汇处，项目共两个地块（宗地号K104-0043、K104-0044），总用地面积约3.6万㎡，规划总建筑面积约19.5万㎡，其中计规定建筑面积约15万㎡，包括住宅、商业（800㎡）和幼儿园等配套用房。

【项目名称】金众.云山海公馆

【占地面积】约3.62万㎡

【建筑面积】约19.5万㎡

【推售产品】111 - 174㎡ 4-5房

【交付标准】精装

【房产性质】70年住宅

【总户 数】规划330户

【车 位比】1 : 1.1

【容 积率】约3.45

【绿 化率】约30%

【梯 户比】2T4、3T6

金众云山海公馆售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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交通地铁：项目周边开通了2条地铁线，2号线（8号线）和5号线，项目到最近的地铁口赤湾站（2号线、5号线）步行距离约200米左右；周边还有规划中的24号线、28号线。这两条地铁线基本贯穿了南山、福田、宝安的核心地段。教育资源：项目自带幼儿园，小学中学对应的是九年制南二外赤湾学校；另外项目旁边的民办南山中英文学校受到不少家长的好评，早在2006年，这个学校就被评为省一级学校，双语教师和外籍教师资源很好，师资有不少来自美国、英国、澳洲、加拿大，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班，学生可无缝衔接香港高校。

https://nancic.szns.edu.cn（南山中英文学校官网）

商业配套：项目周边还在大规模建设规划中，商业配套不够完善，未来旁边会有大概4.6万方的‘赤湾汇’；不过蛇口已经成型的商业到项目也比较近，开车10分钟左右，地铁就1-2站的距离：太子湾高端商业（如K11，兰桂坊等大牌），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里，前海世贸中心等商业综合体。

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建面111平米：4房2厅2卫，传统的竖厅动静分区户型，分布在3栋04/05户型，东南和西南两种朝向；在南山、福田新房项目对比，项目的得房率很优秀，客厅开间3.6米；主卧还有单独的衣帽间，除去衣帽间和独立卫生间外，可利用的空间在12平米左右，其他房间大小也比较适中；作为南山改善户型，不管是朝向和户型设计方面没有大的瑕疵。

建面116平米：4房2厅2卫，传统的竖厅动静分区户型，分布在3栋的03/06户型，东南和西南两种朝向；唯一的不足就是厨房的空间有点小，其他各个空间比较均衡，客厅的开间3.7米，卧室的飘窗比较好利用，特别是比较小的次卧是 L 型的飘窗，采光、视野更好些；

建面117平米：4房2厅2卫，横厅户型，分布在3栋01/02，是所有户型里面空间利用最高的，阳台东南和西南两种朝向；大阳台+大客厅的设计，目前已经有异地的样板间；整体户型没有瑕疵，迎合了当下购房人群体的喜好，特别是得房率方面，对比南山其他项目，可以说是惊喜；总体给人的感觉是：客厅宽敞、主卧比较大，其他次卧面积也不小。

建面129平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区；分布在1栋03/04户型，都是西南朝向；可以说是116平米竖厅户型的加强版本，主要的差别是：第一，各个功能间的面积有所增加，比方说客厅开间3.9米，主卧面积更大等；第二，阳台的布局有差别，6.8米长的阳台，链接客厅和次卧；129平米的面积，厨房略显小气。

建面174平米：5房2厅3卫，横厅户型，分布在1栋01/02户型，西南朝向；5个房间，有两间是套房，带独立的卫生间；厨房是 L 型设计，比较大气，其他竖厅户型厨房都是 U 型设计；

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。