静安东斯文里首幅宅地领衔，上海第六批次土拍“首发地”扎堆亮相

每次土拍前，规划部门组织土地出让通气会已成惯例，各区相关负责人轮流介绍地块情况。

7月11日下午，第六批次土地出让工作通气会在上海市规划和自然资源局大会议室举行。“这次地块最多、品质最优、货值最高，连座位都要抢了。”一位参会记者打趣道。

7月24日，这场年度重磅土地交易就将揭幕。届时，徐汇区衡复风貌区、静安区东斯文里、虹口区北外滩核心区、普陀区真如等核心地段珍稀宅地将集中出让，还网罗了浦东新区唐镇、闵行区莘庄、青浦新城、奉贤新城的优质地块。

本次土拍推出的8宗涉宅地块，数量创今年新高，释放出上海加速核心区土地入市、优化城市功能的强烈信号。同时，多个区域推出“首次”或“首宗”地块，未拍先火，凸显上海盘活存量土地的决心。

静安区东斯文里片区首幅住宅用地（C050202单元053-b-1地块）即将亮相，起始价48.7146亿元，起始楼面单价8.2098万元/平方米，溢价率上限40%。

“规划条件无可复制，具备灵活打造高端品质住宅的条件。”静安区规划和自然资源局副局长黄立勋表示。该地块东临上海利园，南依新闸路，西靠石门二路，北接顺德路，位于南京西路商圈和苏河湾滨水商务区“交汇处”；土地面积16809.38平方米，容积率为3.53，计容建筑面积59337.11平方米，规划用地性质为三类住宅组团用地79%、商业服务业用地21%，出让年限为住宅70年、商业40年。根据出让文件，地块内将配置约3500平方米的社区级公共服务设施，包括人民坊、居委会、老年活动室和文化活动室等，充分考虑了未来居民的生活便利性。

就市场环境而言，地块周边新房项目稀缺。据黄立勋透露，去年9月成交的静安区曹家渡社区地块距本次地块约2.5公里，已于今年5月28日开盘，首批92套房源开盘43分钟即售罄，显示出静安区房地产市场的强劲需求和巨大潜力。

地块出让条件体现了静安区对高品质开发的坚持：需达到绿色建筑二星级及近零能耗建筑标准，满足建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，屋顶太阳能光伏覆盖率不低于30%，高品质住宅装修标准不低于7000元/平方米，且不设保障房、公租房配建要求，为开发商打造纯粹高端社区提供了充足空间。商业部分约1.17万平方米，要求结合东斯文里历史风貌元素，引入高端零售、特色餐饮等业态，与周边利园、博华广场等商业体形成互补。

东斯文里地块出让是静安区石门二路-01更新单元整体规划的“先手棋”。这个总面积达90.05公顷的更新单元，位于苏州河世界级水岸与南北高架城市中轴的交汇区域，涵盖水域面积5.55公顷，规划常住人口约2.25万人。其中最核心的资产，莫过于上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群——东斯文里，这片始建于20世纪初的历史街区，保存着比新天地更为原真的石库门肌理。单元规划实施方案提出构建“一带一轴、双廊多点”的规划结构，其中“双廊”是将东斯文里里弄肌理和大田路文化风貌、斯文绿谷现代化商业休闲空间整合起来，打造两条活力廊道，实现了生态环境、生活配套、产业服务的高度融合，为打造世界级滨水岸线金融功能承载区提供了强力支撑。

值得一提的是，该地块加速入市背后是两次关键调整：今年4月公示的《上海市静安区江宁社区C050202单元控制性详细规划053街坊局部调整（JA-16-Ⅱ风貌保护街坊保护规划）》，将053-b-1地块由100米限高的商办用地调整为150米限高的住宅+商业综合用地；6月获批的《上海市静安区石门二路—01更新单元规划实施方案（暨静安区单元规划相关街坊局部调整）》进一步明确，将053b街坊开发地块主导功能由商办为主调整为住宅为主。这一调整为盘活存量土地、优化功能布局做出战略性决策。

同样稀缺的还有虹口北外滩hk315-11地块，是北外滩核心区近年唯一住宅供应，地块无风貌限制、无保障房配建、无中小套型要求，适合打造上海第一梯队的高品质住宅产品。

徐汇XH-02(TPL)单元051-11地块位于衡复风貌区内，是该区域十年首宗新增住宅，住宅总建筑面积约5200平方米，容积率仅1.3，限高15米，将成低密风貌住宅标杆。

普陀真如A03D-01、A03D-03组团地块规划打造真如翠谷一期项目，是真如城市副中心多年以来首次推出的优质地块，通过“住宅+商业”组合推动区域功能升级。据悉，随着真如翠谷本次启动供地，另一幅真如之心板块也已蓄势待发，标志着真如城市副中心进入了完全建成的加速冲刺阶段。