地产股大涨！新一轮楼市行动，或许不远了

近日，地产股大涨，是信号？

其实，地产股跟其他行业的股票一样，它的上涨主要有两种类型。

一种是受业绩的驱动，销售增速、利润增速上涨，企业效益比较好，推动股价上涨。

另外一种是受到政策推动，行业出台重大利好政策，就会使行业的股票上涨。房地产行业也是如此，当前房地产市场比较低迷，无论是全国的楼市成交量还是价格都在走弱。

因此，地产股的上涨肯定不是来自于企业的业绩推动，那么只能是来自于政策推动。

下周可能有重要会议

可能会有哪些政策利好呢？

我认为可以从三个层面来分析。

第一个层面，是超短期的消息拉动。

周四地产股大涨盘中，有外媒消息称下周将会召开中y城市工作会议。

该会议已经好多年没有举行了，上次举行还是在 2015 年 12 月份。

一般来说，当城市的发展，城市的经济、产业、人口等发生重大变化时，才会举办这样一次会议。

有消息称，此次会议将重启棚改。

从历史上看，这一消息并非没有可能性。

因为上一次会议，也就是 2015 年 12 月份，当时全国楼市也比较低迷，少数城市楼市已经复苏，为了进一步推动楼市复苏回暖，国家在 2015 年四季度启动了棚改货币化，从而推动 2016 年到 2018 年全国楼市出现了轰轰烈烈的大行情。

当前楼市的低迷程度，已经明显超过了 2014 年到 2015 年。

不过，我认为，当前重启棚改与此前大不相同了。

因为经过过去持续推进棚改，大部分棚户区都已经改造完毕了，只剩下很少棚户区需要拆迁；所以棚改货币化安置，能够撬动的买房规模比较小。

在城市更新、旧城改造方面，目前国家重点推进的是城中村改造和老旧小区改造。

这两类改造并不像棚改一样全部拆了重建，有一部分只是完善功能，并不需要拆了重建，所以对房地产的拉动作用比较小。

另外，城中村改造，跟过去的棚改也不一样。

棚户区，一般都是国有用地上建的一些房子，主要是很久以前的一些职工分的房子。

而城中村的土地是集体所有，并非国有。

而且，大部分城中村的业主住房并不困难，甚至有些很有钱，他们在自己的宅基地上建的房子又高又大，用于出租，有些人每个月要收很多租金。

城中村改造的复杂程度，远超棚户区改造。

2015 年到 2018 年，全国很多地区大片大片地拆棚户区；而近两三年，国家推进的城中村改造节奏非常缓慢，因为原则是条件成熟一个、改造一个。

地方政府和房企，跟这些城中村的业主们谈判很艰难，有些村民漫天要价，根本拆不动。

本月底重磅会议有看头

推动近期地产股上涨的第二个逻辑，是七月底将召开重磅的高层会议，这也是每年七月底的惯例。

该会议，也可以说是半年度的经济工作会议，将对今年下半年全国的经济政策，包括楼市、股市制定最新的政策口径。

今年四月底，也有一次类似的会议，但那次会议没有释放出房地产的利好消息，反而有一条偏中性偏弱措辞。

当时我已经分析过，就是所谓的 “巩固房地产市场稳定态势”。

因为既然说是巩固稳定态势，说明市场已经见底，不需要额外刺激了。

后来果然如此，四月份全国楼市降温以来，并没有出台明显的增量房地产利好政策。

那么，二季度已经过去，全国楼市的稳定态势并不明显。

按逻辑推理，七月底的这一次重磅会议上，对于房地产的政策口径应该会进一步宽松化。

这对地产股是潜在的利好。

新一轮楼市成交反弹

地产股近期上涨的第三个逻辑，是预期政策转向后市场的成交量会迎来反弹。

各位可以回顾一下去年九月下旬，国家宏观政策（包括楼市、股市）有一波重磅政策出台，导致股市直线拉升，地产股也跟着大涨。

从楼市表现来看，在新政出台之后，去年第四季度，高能级城市的成交量反弹比较明显，这对地产股是一种支撑。

可以说，经历了四月份以来长达三个月的楼市持续降温，另外还有贸易战的影响 —— 贸易战对高能级城市、东部地区影响比较明显。

在这样楼市已经大幅降温的背景之下，出台利好政策的可能性越来越大。

不管是哪种类型的政策，它对楼市、对地产股一定是利好。

也包括前段时间我曾经分析过的，正在筹备推出现房销售制度，据说政策公布的节点要延后了。

为什么呢？

其实当时我已经分析过，期房制度改为现房销售制度，对房企是利空，进而对房地产市场也是小幅利空，在楼市下滑的过程中尽量不要推利空政策。

那么，我们就关注一下本月房地产政策出台的情况，以及政策出台之后的两三个月，全国主要城市楼市成交量反弹的情况。