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广州地铁·珑璟台全方位解析：琶洲核芯TOD地铁上盖大盘

楼盘基本信息

广州地铁·珑璟台位于海珠区琶洲南板块，由广州地铁集团开发，依托“轨道+物业”模式打造，具备TOD核心优势。项目紧邻地铁18号线龙潭站，未来还将有地铁11号线加持，区位优势明显。珑璟台主打改善型住宅，总体量较小，但地段价值极高。项目临近海珠国家湿地公园，生态环境优越，同时坐拥琶洲、珠江新城、国际金融城三大CBD，未来潜力可观。

项目特点

作为广州地铁集团倾力打造的TOD项目，珑璟台具有鲜明的地铁上盖优势。该项目不仅能快速直达市中心，还坐落于琶洲南部CLD（中央生活区）规划核心地带，周边规划不断落地，成长性极强。小区整体设计注重改善型客户需求，提供120-195㎡的大户型，户型规划合理，居住舒适度较高。此外，随着四大旧村改造的推进，未来该片区的城市界面将进一步升级，为居住环境和区域价值带来利好。

广州地铁地产珑璟台

产品：项目一共四栋，目前在售1/3/4栋，29层高，目前项目在售2栋。户型为建筑新规产品，使用率超100%。交楼时间为2026年4月。

基本信息

【开发商】广州地铁
【产权年限】70年
【占地面积】约36000m²
【总建筑面积】约93952m²
【容积率】4.3
【绿地率】25%
【总栋数】4栋
【总户数】396户
【在售面积】120~195㎡

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户型鉴定

珑璟台定位改善型住房，户型面积涵盖120-195㎡，空间舒适度较高，主打三房及四房设计。

• 珑琙（120㎡）
• ：实用三房，布局紧凑，适合刚改家庭。

• 珑璎（134㎡）
• 珑悦（135㎡）：三房两厅两卫设计，功能性更强，适合二胎家庭。

• 珑瑞（142㎡）
• 珑望（141㎡B）：四房设计，带独立书房，空间宽敞，改善属性明显。

• 珑玥（195㎡）
• ：大平层豪宅，适合高端改善客群。

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✅ 为保障服务品质，本项目实行预约制接待，暂未开放临时到访

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广州地铁地产珑璟台

产业上， 3月就有抖音集团拿地落子，计划打造“科技小镇”，聚焦新零售、广告投流、创新孵化等业务。4月，蚂蚁集团双中心——华南数字运营中心、万里汇跨境贸易运营中心落户琶洲更添重磅砝码，将形成双轮驱动，助力琶洲跨境电商交易规模突破万亿关口。

历经十年积淀，这片热土云集了阿里、腾讯、科大讯飞、唯品会、小米、三七互娱、欢聚时代、趣丸科技等科技公司，数字企业超3.6万家、数字人才16万，形成“热带雨林”式产业格局，既有参天大树般的龙头企业，更不乏灌木丛生的创新群落。

与产业爆发形成共振的，是教育资源的战略性布局，陆续引进了多个教育项目，包括广东实验中学琶洲南学校、贝赛思国际学校、预计2026年完工的私立国际学校（港澳子弟学校）等。

在基础教育领域，广东实验中学领衔的琶洲南学校（九年制学校）将于今年9月正式开学，作为省实教育集团的第11个成员校，将与执信中学琶洲实验学校形成“双星联动”，构建从小学到高中的全链条优质教育体系，学位有1710个，实施初中扩班37个。

国际化教育版图同样耀眼，贝赛思国际学校总投资12亿，目前建设工程方案已获批预计明年9月正式开学，可提供1900个学位，是一所开设PreK-1至12年级课程的可寄宿学校，将填补琶洲高端国际教育空白。

国际教育圈，让教育成为家族全球化基因的培育皿；下班后，还可去海珠湿地旁的全球顶奢度假品牌悦榕庄体验泰式SPA，或在无边泳池俯瞰千亩绿浪。

看看，今年琶洲新盘的最新动态：

楼面地价7.5万/㎡的顶豪——琶洲樾·华樾，传出3月份开盘的消息，吹风价是13—16万/㎡。

琶洲南TOD，在售尾货，均价还是10-14万/㎡；去年刚拍的保利三兄弟，吹风价8万+/㎡。

看似，琶洲基本上价格梯度差已经出来，但事情还没完。

因为，这周琶洲，又杀出了个搅局者——

珑璟台作为18号、11号线交汇的双地铁上盖TOD项目，可以迅达广州各大繁华区域。

真正做到了地铁入户，哪怕遇上暴雨暴晒等恶劣天气，也可通过负二层设置的专属通道从容直达地铁站。下班回家，出闸门即达家门，让归家充满仪式感。

专属的地铁入户，珑璟台无疑能为琶洲吸纳更多的高端人群置业。

这时再结合2#的产品和价格，与天河、海珠热门CBD豪宅一比，珑璟台，仅需825万起即可入住琶洲，且是4+1房！优势悉数尽显。

收到风，广州地铁地产·珑璟台，最近上新2栋，也是最后一栋产品。

价格杀到了800多万起！

解构珑璟台

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

1. “防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

1. 短期与长期政策结合

• 短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

• 长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

• 限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

• 城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

• 存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

• 房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

• 土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

• “好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

• 止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

• 风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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