楼市的五大新城时代，彻底结束

　　2015-2020年，五大新城是上海楼市主角之一。

　　2021年后五大新城楼市衰落，未来可能会一直跑输上海。

　　五大新城又面临着一次转型。

　　五大新城原来都是江苏管辖，1958年连同宝山、金山共十个县一同划归上海。

　　上海原来太小了，只有636 平方公里，合并后扩大到 6185 平方公里。

　　时任上海市副市长裴先白回忆："解决上海的副食品供应，是造成 1958 年行政区划变化的重要原因"。

　　后来经济发展不顺利，江苏十县除了贡献农副产品，更多的是独立发展。

　　直到1992年上海起飞，这些郊区县城跟上海慢慢联系密切起来。

　　2001年提出一城九镇，松江新城登上舞台。

　　2005年松江大学城建成，2007年地铁9号线通车，市区资源开始注入新城。

　　此后九大新城、七大新城概念一个接一个，2017年确定为五大新城。

　　为什么要在2001年提出一城九镇？

　　是因为上海变了，需要江苏十县新的配合。

　　改革开放后我们不再为农副产品发愁，2000年让上海人发愁的是发展速度太快，担心未来市区承载不了。

　　人口越来越多，车辆越来越多，房子越来越密，环境承载不了。

　　把部分人迁到江苏十县，提前布局新城，可以避免大城市病。

　　迁到城市边缘不最好吗？迁那么远上班都是大问题。

　　其实城市边缘也有，叫副中心。

　　副中心还是不够，希望更远的地方再来一些地方疏解，那只能去五大新城。

　　中间地带的泗泾、徐泾等等配套不行，太荒凉，建设难度太大。

　　五大新城好歹有人口基础、资源基础。

　　当时的设想是，主城区是山峰，五个新城是次级山峰。

　　中间地带就是山谷。

　　所以当时五大新城楼市很火，杨行离市区近的多，价格都没五大新城贵。

　　五大新城底子厚，资源强，杨行只是普通乡镇。

　　这个故事在2021年后讲不下去了。

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　　五大新城刚开始提供农副产品供应，1992年后农副产品不再是问题。

　　2001年五大新城开始疏解市区人口、资源，2021年后也不再是问题。

　　上海已经连续多年人口涨不动，早就面临2500万的上限。

　　不需要像过去那样快速疏解。

　　因为人口增速放缓，五大新城原来的规划都要推翻。

　　人口增长乏力严重制约经济发展。

　　2021年给嘉定、青浦、松江新城核心区定的目标是，2025年达到1000亿元GDP。

　　2024年嘉定新城980亿元、松江新城890亿元、青浦新城820亿元，可能只有嘉定能完成。

　　五大新城核心区的规划，很难落地，定位降低。

　　人口不再增长，但是公共资源爆发式增长。

　　五大新城和市区交界处的乡镇，配套迅速补齐。

　　徐泾、华漕有万科广场、开市客、印象城，医院有华山医院，各种好学校也来了，居住水平反超青浦新城。

　　九亭商业提升，宜居性提升，学区提升，跟新城的差距也在缩小。

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　　五大新城跟市区中间，不再是洼地。

　　市区外溢的资源优先被他们抓到，五大新城核心区定位开始模糊。

　　青浦新城在青浦还有多大统治力？是不是徐泾能级更强了？

　　嘉定新城在嘉定头都抬不起来，安老大南老二才是钱袋子。

　　只有奉贤，还拿南桥当耶路撒冷。

　　但是近期优质资源，国妇婴、龙湖天街等等，去了金汇镇。

　　优质企业，都去了靠临港的蓝湾。

　　临港其实已经退出了五大新城行列，升级成临港新片区，属市里规划。

　　2021年出炉的国土空间总体规划中，临港已经不跟它们并列。

　　五个新城，如果指的是五个区级行政区，还有意义。

　　如果是狭义的五个新城核心区，区政府所在的那片，已经失去了统一规划的意义。

　　当时统一规划五大新城核心区，是真的希望他们发展起来。

　　之前的定位一直是“培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市”。

　　综合性节点城市，听着就很高大上，环二能想到的是东京都市圈的横滨。

　　横滨离东京核心区27公里，跟五大新城差不多，比嘉定远，比松江、青浦近。

　　横滨现在是日本第二大城市。

　　如果上海五大新城也能建设成这样，五个百万级人口城市，跟上海又独立又合作，那肯定可以做大做强。

　　规划时确实按横滨来的，就是下面这张图片。

　　五大新城都规划了大片的中央商务区，那个时候理解的市中心就是这个。

　　嘉定远香湖中央活动区，规划面积3.6 平方公里，总体量531.4 万㎡，其中商办约284.1 万㎡，定位为嘉定唯一的市级商业中心。

　　打造 "国际住区、商业集群、文化地标" 三位一体的现代化城市中心。

　　陆家嘴总建筑面积是620万方，比远香湖中央活动区大点有限。

　　看起来确实也很漂亮。

　　跟东京唯一的不同是，横滨是个独立城市，五大新城是上海的下级。

　　横滨独立发展，找到了自己道路。

　　五大新城不行，还是要接受资源统筹。

　　高大上的，适合进中央商务区的，会去五大新城？

　　不管是嘉定远香湖、松江新城、青浦新城、奉贤新城，很多办公楼都没落地。

　　建成的几个，招商情况也很不理想。

　　嘉定新城大卫国际大厦确实来了不少企业，80%以上公司都是50人以下。

　　尤其是近几年市区办公楼都空着，虹吸了很多郊区企业过去。

　　导致五大新城经济增速还不如市区。

　　当然不是说五大新城没未来，只是它们成不了横滨，成不了独立的城市。

　　你本身就是上海的下级，怎么可能独立发展。

　　“在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市”不是五大新城，而是苏州、杭州、南京。

　　五大新城能做的，只能跟市区错位发展。

　　适合搞CBD的，你就甭想了，谁搞谁烂尾。

　　南翔CBD至今还没摆脱阴影。

　　上海市区都空着，北外滩还没建成，还需要大量的企业填满，撑起国际形象。

　　总不能北外滩办公楼灯都点不亮，先去点松江新城吧？

　　很多东西市区不适合搞，那就是五大新城的宿命。

　　华为去了青浦，助推青浦经济增速登上郊区第一，软件服务业增速动不动就20%30%。

　　西虹桥来了大量企业总部，安踏、美的等等，也成了产业中心。

　　青浦新城核心区反而空心化。

　　临港抱上市区大腿，早就跟惠南没关系了，现在是自贸区，是金融开放区，要代表上海市研究跨境金融、离岸金融等等。

　　所以五大新城已经变质，未来还会变质。

　　我们建议十五五期间，五大新城要全面推翻，重新规划。

　　2017年做规划时，时代背景跟现在差距太大。

　　五大新城的楼市，还要下行。

　　五大新城已经不是高地，产业上未必是高地，资源上未必是高地，离市区距离还更远。

　　房价还有什么理由保持高地？