溢价率同比翻番 上半年土拍市场回温

中经记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

一二线优质地块供应放量背景下，2025年上半年土拍市场出现较明显升温。

日前，多家市场机构发布的最新数据显示，2025年上半年，一二线城市住宅用地成交面积及土地出让金同比均实现增长，部分城市上半年土地出让金已接近去年全年水平。多宗地块高溢价成交带动下，全国300城经营性土地平均成交溢价率较去年上半年实现翻番增长。

“今年以来，头部房企投资策略趋于一致，拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，带动全国300城土地出让金增长明显。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉《中国经营报》记者，尽管今年上半年全国300城住宅用地成交面积同比有所下降，但出让金同比增长超27%，且进一步集中，前20名城市宅地出让收金占全国300城的比重已接近70%。

土地出让金同比增长

2025年上半年，全国土拍市场基本延续“缩量提质”态势，多数城市土地供应量同比有所下降，但优质地块供应量有所增加。

根据中指数据，2025年上半年，全国300城各类用地推出规划建筑面积为10.8亿平方米，同比下降11.6%，成交9.3亿平方米，同比下降7.7%。其中，住宅用地推出规划建筑面积为2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%。

土地成交面积同比下降背景下，2025年上半年全国300城土地出让金还是实现增长。

中指数据显示，2025年上半年，全国300城各类用地出让金规模为1.2万亿元，同比增长11.9%。其中，住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5%。

土地出让金回升的同时，全国土拍市场平均溢价率也实现较明显增长。

根据中指统计，2025年上半年，全国300城住宅用地平均溢价率为10.2%，较去年同期提升6个百分点。

克而瑞数据显示，2025年上半年，全国300城经营性土地平均溢价率增至9.2%，较上年同期增加了4.8个百分点。

不过，从各季度来看，今年一季度全国300城住宅用地平均溢价率高于去年同期水平，但二季度以来有所回落。

“今年一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竟拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新，溢价率上升明显。”曹晶晶指出，今年一季度，全国300城住宅用地平均溢价率为13.4%，二季度则回落至7.7%。

“得益于供给控量，各地审慎安排新增宅地供应的空间时序，加之需求侧稳市场政策护航，保障优质地块的出让预期，2025年上半年土拍平均溢价率出现较明显增长。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，今年二季度以来各地优质宅地供应节奏暂缓，平均溢价率有所回落。

一、二线城市成交面积止跌

2025年上半年，全国土拍普遍升温的同时，各城市土拍市场分化也进一步加剧，土地投资进一步向高能级城市集中。

中指数据显示，2025年上半年，前20名城市宅地出让金占全国比重约68%，其中杭州、北京出让金超千亿元。同时，2025年上半年，宅地出让金超百亿元的共有19个城市，除南通、镇江外，均为核心一二线城市。

克而瑞数据也显示，2025年上半年，上海、北京、杭州三地土地成交金额超过千亿元，这三座城市土地总成交金额达3451亿元，占全国重点城市土地成交总金额的35%，高出上年同期10个百分点。

此外，一二线城市土地成交面积及土地出让金同比均实现增长。

中指数据显示，2025年上半年，一线城市住宅用地成交面积同比增长20.9%，宅地出让金同比增长49.5%；二线城市住宅用地成交面积同比增长18.3%，宅地出让金同比增长43.5%；三、四线城市宅地成交面积、土地出让金同比均有所下降。

“2025年上半年，一二线城市土地成交建面、成交金额均实现止跌回升，三四线则出现量价齐跌。”马千里表示，今年二季度以来，各能级城市土拍市场分化表现愈加显著，4月份以来一二线城市土地成交金额同比分别增长52%、37%，三四线城市土地成交金额同比则下降10%。

“为了提升房企参拍意愿，近几年各城市持续优化土拍相关政策。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，今年以来，北京、广州、杭州、成都等城市土地供应更集中于中心城区、轨道站点周边，无锡、西安等地支持土地出让金分期支付，一定程度上减轻了房企资金压力。

从重点城市来看，2025年上半年，上海、杭州、成都土拍热度相对较高，三地土拍平均溢价率均超20%，其中杭州平均溢价率达35.5%；北京、苏州、宁波等地优质地块房企举牌意愿强，但同一城市内土拍市场也出现较明显分化，溢价成交与底价成交地块共存。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）