北京豪华公寓“量增价跌”、二季度成交2100套,达到过去两年单季最高销量

7月10日，仲量联行发布《2025年上半年北京房地产市场回顾》。报告显示，2025年第二季度，北京办公楼市场相对平稳，整体带看量有所回落，租金降幅有所收窄。

2025年二季度，科技企业租赁表现相对突出，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为。此外，中小型内资律所持续作为城市东部泛CBD区域稳定的租赁需求来源，但租赁势头较先前有所放缓。

全市空置率基本维稳，来自互联网大厂的扩张需求贡献了二季度净吸纳量的70%，除此之外的市场增量需求较为有限。2025年二季度，整体甲级办公楼市场空置率环比下降0.4个百分点至12.0%，主要得益于中关村及丽泽的大面积租赁成交。

全市租金延续了前几个季度的下行趋势，环比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分区域租金持续大幅下行的环境中，中关村租赁市场受科技行业租户支撑，部分高入驻率项目租金已基本止跌。“对于2025年的租金走势，我们维持年度降幅14.8%的预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。

在投资市场，内资买家对北京市场上零售、办公类资产热度不减。值得关注的是，由太盟投资联合腾讯、京东等企业组建了500亿元人民币的基金用于收购万达集团出售的48座万达广场资产包，万达保留运营权，其中涉及的北京项目包含北京通州、石景山万达广场。

零售地产市场迎来季度供应高峰，第二季度全市共有约36万平方米的新增供应于市区市场入市，约占全年新增供应量的60%。中海大吉巷以接近满租的开业率为二环内带来全新的合院式街区商业，中关村大融城西区以餐饮为主要特色并实现100%开业率，而主营生活家居及消费电子的两个京东Mall项目开业率均达到90%。

受到集中放量的影响，市区市场空置率环比上升至6.5%。而且，项目表现分化加剧，全市租金维持下降趋势，二季度市区市场有效租金环比下降1.9%，同比降幅扩大至4.4%。

物流地产市场，随着平谷子市场大量高性价比项目投入市场，市场进入换租活跃期，上半年累计三个新项目均位于平谷子市场，新增仓储面积累计达到53.1万平方米，2025年持续大体量项目入市开启北京物流地产集中供应序幕。

高供应叠加低去化量，使得全市整体空置率环比上升4.4个百分点至29.6%。但未来两年全市仓储需求预计将温和回升。预计2025年下半年，随着租金走低，北京物流地产项目性价比持续提升，有望刺激一批仓储升级需求释放。

高端酒店市场在2025年上半年表现整体承压，较去年同期呈现出下行态势。受多重宏观经济与行业因素叠加影响，客房收入、平均房价（ADR）等核心经营指标均面临压力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率与2024年同期基本持平，平均房价同比下降逾5%，每间可出租客房收入（RevPAR）同比减少超过4%。

2025年上半年北京高端及以上酒店市场无新开业项目，新增供给进入短暂的空白期。预计下半年将有3家新开业酒店陆续入市，新增客房总数达到667间，供应量较2024年有所增长。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工体福朋喜来登酒店预计于八月底开业，合计为市场带来超过500间新增客房，进一步丰富高端酒店市场格局。

高端住宅市场供应量与成交量均有显著增长，二季度豪华公寓市场新房供应量达到约3300套，上半年整体供应量已超过2024年全年水平，较多的优质项目入市也带动成交量大幅攀升，豪华公寓市场共成交约2100套，达到过去两年的单季最高销量，其中上半年新盘带来的成交量约占四分之三。

豪华公寓市场“量增价跌”，为购房者带来更多选择空间。二季度，排除新开盘项目的影响，豪华公寓可比项目新房价格环比下降2.3%。二手市场受到新房供应的冲击，整体呈现“以价换量”的趋势。