2025年上半年北京房地产市场动态：办公楼求稳，零售市焕新

2025 年上半年，北京房地产市场在宏观经济与政策作用下呈现出了新的变化。

据《仲量联行2025年上半年北京房地产市场回顾》显示，北京全市地区生产总值保持较快增长，宏观政策协同发力推动市场需求潜力逐步释放。

“在办公楼市场，科技企业租赁表现相对突出，整合与扩张等租赁行为带动市场流动性提升。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“北京商业地产市场正在经历螺旋式下降的缓冲期，整体租金表现仍面临较大挑战，但流动性的改善对于提振市场信心及夯实修复基础将起到重要作用。”

在甲级办公楼方面，2025年第二季度，全市整体带看量与年初相比有所回落。在当前市场新租需求疲弱的环境下，业主积极挽留楼内优质客户。目前业主为租户续租提供了更为灵活的租金折扣及免租期，部分业主还通过在续约合同中附加免费车位等条款以吸引租户原址续租。

而2025年二季度，科技企业租赁表现相对突出，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为。此外，中小型内资律所持续作为城市东部泛CBD区域稳定的租赁需求来源，但租赁势头较先前有所放缓。

从数据来看，全市空置率已经处于维稳的态势。据悉，来自互联网大厂的扩张需求贡献了二季度净吸纳量的70%，除此之外的市场增量需求较为有限。2025年二季度，整体甲级办公楼市场空置率环比下降0.4个百分点至12.0%，这主要得益于中关村及丽泽的大面积租赁成交。值得注意的是，全市非续租成交大部分源于项目之间搬迁，对整体空置面积的去化影响甚微。

同时，甲级办公楼平均租金降幅也在收窄。全市租金延续了前几个季度的下行趋势，环比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分区域租金持续大幅下行的环境中，中关村租赁市场受科技行业租户支撑，部分高入驻率项目租金已基本止跌。

“对于2025年的租金走势，我们维持年度降幅14.8%的预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“由于预计整体租金将在年内持续下探，这一低租金阶段有望吸引租户以合理成本搬迁至更优质的办公空间。随着续租条款更为灵活，业主之间对搬迁租户的竞争激烈程度预计加剧。”

值得一提的是，投资于情绪价值并寻求消费者真正需求的新品牌正在为零售市场注入新活力。在上半年奢侈品市场整体增长放缓的大环境下，超级转转带来3000平方米的二奢仓储式购物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多个时尚品牌跨界咖啡领域，老铺黄金成为年轻人新宠，骑行品牌通过社群粘性带来高客流和激发强消费意愿，以及盲盒类潮玩品牌持续引发市场热潮，这些都在引领消费领域的新锐趋势。

仲量联行华北区研究部董事陈晨表示，在大环境的影响下，商场招商存在一定压力，但像泡泡玛特、老铺黄金等品牌在市场中仍较为活跃。这类品牌的重点在于满足年轻人的情绪需求。以泡泡玛特为例，虽然其在北京的布点可能已趋于饱和，不太会新增门店，但店铺的客流量和营业额每年都在增长，可见其发展趋势较好。而随着年轻人情绪需求的变化，可能会有新的品牌涌现，进而带动新店数量的增加。