谢逸枫：上半年北上广深楼市狂热，购房者笑了！

文/谢逸枫

一线城市北上广深上半年楼市火爆，堪称从来不会辜负购房者。按照2025年上半年一二手住宅成交、土地出让金额、去库存周期看，一线城市北上广深房地产市场已经触低，完成止跌回稳，仍需要巩固止跌回稳态势。

尽管2025年上半年一线城市北上广深楼市火爆，但是6月一线城市北上广深楼市呈现政策持续力弱、销售增长乏力、市场回暖放慢、二手房市场以价换量，其中广州库存压力大，北京库存上升，深圳房价下跌。

未来一线城市北上广深楼市政策调整方向来看，北京、上海、深圳，首先是集中在住房限购、限价、限贷、限售、限签、限企、限离婚、限外企购房等限制措施优化、取消，取消二手房指导价、二手房商业和公积金贷款带押过户。

其次是北京、上海、深圳、广州是在购房落户、购房补贴、以旧换新、取消外资企业购房、商业贷款和公积金贷款的首付、利率及公积金政策方面优化调整。再次是北京、上海、深圳、广州在购买税收（取消增值税）、存量贷款利率优化。

最后是北京、上海、深圳、广州在收储存量商品房用作保障性住房、安置房、共有产权住房、经济适用房和收回闲置土地及城市更新专项借款、城市更加货币化、土地出让、落户的户籍放松、项目白名单方面的政策调整。

第一是北京楼市，总体表现为火爆。一二手房地产市场的成交创3年新，房价上涨，地价大涨。但是6月楼市呈现热度、回暖放缓的趋势，政策的持续力下降，楼市动能减弱。因此，未来需要新的政策刺激，巩固楼市火爆的态度。

第三方的机构数据显示，2025年1月-6月，北京新房成交18563套，二手房成交88573套。二者加在一起，北京楼市2025年总成交总套数已经达到107136套。107136套总成交，已经达到2024年全年212865套总成交的50.33%。

2025年上半年北京新房的各项数据同比去年上半年都是上涨状态。其中18563套新房成交，同比上涨23.89%；238.31万平成交面积，同比上涨23.39%；6.12万/平成交均价，同比上涨5.11%；1459.95亿元成交金额，同比上涨29.70%。

新房“量价齐升”，北京新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%。这一增长主要得益于朝阳、海淀等区域高端项目的集中入市，拉升了全市均价水平。最引人注目的是朝阳、海淀区的爆发式增长。

2025年上半年北京二手房成交8.56万套，相较于去年同期的7.49万套，多卖了超1万套，同比增长14.3%。2025年前6个月北京的二手房月成交都在1万套以上，连春节假期所在的2月份，有1.19万套的成交，基本上在1.2万套的荣枯线上。

二手房以价换量，北京市住建委数据，2025年1月-6月北京市二手住宅累计网签88574套，其中6月单月成交15139套，环比增长6%，同比增长1%。2025年上半年，北京二手房市场呈现“先扬后抑”走势，呈现回暖放缓。

上半年全市二手住宅网签总量逼近9万套，定格于88574套。这一数字不仅同比大幅增长约25%，更创下了自2022年以来的三年同期成交峰值。市场呈现明显的“金三银四”特征，成为上半年峰值。

6月北京市二手住宅网签量为15139套，环比增长6%，同比增长1%。2025年1月-6月，北京二手住宅网签量达88575套，为近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手住宅网签量分别为69754、84332、74780套。

主要受学区购房需求集中释放及前期政策效应叠加推动。北京核心区域二手房源凭借教育资源与地段优势持续走俏，而石景山、大兴等区域则依靠4万元/平方米左右的均价和便捷的轨道交通，承接了超40%的核心区外溢客群。

市场回暖是买卖双方深度博弈下的价格现实。随着成交放量，二手房市场的挂牌房源数量相比春节前有所增加，二手房挂牌再次超16万套。上半年北京新房套均价格约786万元，二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局。

尽管上半年二手住宅总量处于近三年高位，随着二手房挂牌房源（超过16万套）持续增加，供需关系趋紧，叠加暑期传统淡季影响，买卖双方博弈将延续。若无新政策刺激，7月市场大概维持买方市场特征。

2025年上半年北京土拍成交总额突破千亿，2025年上半年北京市土拍市场共供应16幅涉宅用地，成交22幅。供应总建面160.67万m²，同比下跌32.04%；成交总建面234.42万m²，同比下跌1.21%；成交总价1005.556亿元，同比上涨37.3%。

2025年上半年北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金高达1005.56亿元，同比增加37.3%。6月单月迎来土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元。

其中海淀宝山2宗地块分别由中建壹品和金隅竞得，通州副中心“巨无霸”地块由中建玖合以74.91亿元摘得。土地市场分化特征同样明显，上半年成交的22宗地块中，仅9宗溢价成交，其余13宗均底价成交。

从近五年上半年的土地市场数据来看，2021年上半年无疑是市场高点，供应总建面达344.93万㎡、成交总建面达429.16万㎡、成交总金额达1321.341亿元。此后市场进入调整期，直到2025年上半年成交总价才重新站上千亿关口。

2024年上半年与2025年上半年北京土拍市场成交总建筑面积基本持平，但成交总价却实现37.3%的同比显著增长。这主要得益于核心城区优质稀缺地块的支撑，特别是海淀区和朝阳区土拍市场的突出贡献。

其中海淀区2025年上半年土地成交总金额363.8亿元，占比36.2%。朝阳区诞生百亿级大体量地块，成交总金额213.3亿元，占比21.2%。2024年9月北京土地供应政策调整，每月公布一次拟供地清单，增加了核心城区稀缺临铁宅地的供应。

此后，北京主城区优质地块占比增加，海淀、朝阳频频出现“王炸“地块，高地价的成交频繁出现。CRIC数据显示，2025年上半年北京成交的22幅宅地中，有12幅位于主城区，占比54.5%，有9幅位于近郊区，占比为40.9%。

这是近5年来主城区成交占比首次超过近郊区。邻近地铁、规划配套完善，贴合北京“职住平衡”的发展方向的优质地块供应增加，带动土拍市场热度攀升，市场信心得到增强，进而反哺新房市场，推动楼市整体升温回暖。

高溢价率另一面，上半年成交的22幅涉宅用地中，有13幅是以底价成交，占比高达59.1%，创下近5年来的新高。这一数据体现了北京土地市场冷热分化的格局，虽然高溢价率地块频现，但这种热度是“点状”高热，而非市场整体升温。

核心区域优质地块受追捧，地块则面临流拍、延期出让的困境，为未来供应埋下伏笔。2025年6月24日，北京上半年挂牌的最后一宗宅地完成交易。建发+金茂联合体20.8亿元底价拿下丰台槐新NY-030（南区）-02地块，楼面价40159元/㎡。

随着北京取消住宅用地限价政策，上半年土地市场迎来显著变化，高溢价地块频频涌现。其中海淀区表现亮眼，树村地块以27.93%的溢价率创下新高，楼面价突破10万元/平方米大关，刷新北京土拍纪录，朱房村2个地块溢价率均超过15%。

随着槐新地块的成交，北京2025内上半年土拍收官，累计成交22宗涉宅地块，金额总计1005.56亿元，同比增长37.3%，其中住宅建面合计约217万㎡，与上年同期基本持平。2024上半年19宗涉宅地块成交总金额约732.36亿元。

平均楼面价来看，2025年北京上半年成交的22幅涉宅用地，平均楼面价突破了4万，达到了42895元/㎡，同比2024年上半年上涨39%，这是近5年以来的最大增幅。这主要是得益于核心城区优质地块对整体价格水平的拉升作用。

其中中海树村地块以10.23万/㎡的楼面价一举刷新北京土拍单价纪录。2021年上半年-2025年上半年北京土地成交楼面价分别为30789元/㎡、32067元/㎡、3458元/㎡、30863元/㎡、42895元/㎡，地价疯狂上涨，面粉贵过面包。

新房库存上升，截至2025年7月5日，北京新房住宅库存76647套（按照100平/套计算，总面积为766.47万平方米），比2025年7月4日上升804套。二手房挂牌量比2025年7月4日下降约500套，比高点下降约11900套。

7月4日新房住宅网签94套，5日共453套，环比6月同期上上升79%。二手住宅网签387套，5日共1466套，环比6月同期上升49.43%。新房住宅库存76647套，比4日上升804套。二手房挂牌量比4日下降约500套，比高点下降约11900套。

二手房挂牌量没有官方数字，只能通过各种渠道收集，随时都会发生动态变化，因此不是很精确，可以侧面反映出业主的售房意愿强弱.其他的数据都是来自建委官网，因此，与市场实际成交存在滞后性。

北京新房和二手房的网签时间比实际成交时间会滞后，通常来说大部分的成交都会在2个月之内网签。按照2024年的平均网签量计算，新房住宅的去化周期为18.1个月，二手房住宅的去化周期应该不低于11个月。

第二是上海楼市。上海一二手交易市场创2022年以来的最高成交，呈现火爆的趋势。总体来看，在一线城市北京、上海、广州、深圳当中，上海房地产市场热度居前，其次是北京，深圳、广州。

今年以来，上海持续落实好“沪九条”“沪七条”等各项政策措施，房地产市场总体延续去年四季度以来的回稳态势。2025年1月至6月，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比上涨17%。

其中2025年1月至6月，一手住房累计成交326万平方米，同比基本持平。上海上半年外环内76个项目中，有50个认购比超过1，占比超过65%。从价格指数看，今年以来一手住房价格指数环比保持上涨态势，1至5月环比累计上涨2.7%。

上海市规划资源局数据显示，2025年上半年，上海公开出让的19幅商品住宅地块中，有15幅溢价成交，其中7幅溢价率超过30%，最高突破40%。楼面地价屡创新高，区域地王频出，溢价圈直接拓展到远郊。

例如金山和奉贤、松江、青浦、嘉定等新城，上海土地市场热度持续长达一年半，在全国走出独立行情。2025年是上海的“地王年”，市场高热靠的是核心区稀缺资源的持续释出和人口增长、居民收入增长及经济一枝独秀的增长。

上海土地公开拍卖市场上半年共进行5次集中拍卖，共成交19幅地块，揽金609.90亿元。其中仅3幅地块底价成交，其余均溢价成交，并且有1幅地块溢价率达到41.68%，创近两年土地溢价率新高。

协议出让市场看点颇多，静安寺商圈地块楼板价突破16万元/平方米，暂时成为楼板价地王。徐汇东安新村三幅地块协议出让，总价523亿，成为总价地王，被上海地产集团和徐汇城投联手拿下，创下中国拆迁史四大纪录。

位于上海徐汇区核心地段的东安新村始建于二十世纪五六十年代，2024年初，东安片区旧城区改建项目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收项目，总出让面积为15.93万平，总建筑面积达60.04万平，其中住宅建筑面积为41.83万平。

上海地产为何能够通过协议出让的方式得到这么稀缺且昂贵的地块，这得从上海地产的诞生说起。上海地产成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。

截至2023年底，资产总额超4200亿元，共有各级次控股企业近300家、参股企业100余家。作为国有功能性企业集团，致力于打造成为上海最重要的城市更新平台，业务有区域更新、“两旧一村”改造。

包括生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设、黄浦江码头岸线投资建设运营管理等。公开资料显示，上海地产参与近3年上海全市六成以上旧改，包括浦东三林楔形绿地项目、顾村项目等等，称为上海存量“地主”。

2025年以来，上海地产已斥资804.8亿元（全口径），通过协议出让方式拿下13宗地块，主要位于徐汇区、黄浦区、杨浦区等核心区位。上海地产集团的业务模式可以发现，在旧城改造业务方面。

上海地产集团主要和区政府携手，深度参与一级土地储备，包括前期的拆迁安置工作，当地块变为净地后，上海地产集团再通过合作拿地以协议出让的方式获得该地块。以东安新村为例，上海地产集团深度参与其旧改前期工作。

最终，这3宗地块全部由上海地产集团和徐汇国资委合资公司竞得。参与一级土地储备后，通过协议拿下这些黄金地块后，上海地产集团可选择“独吞”，可以引入开发商进行合作开发。地方出于地块太大需要有实力的国企参加土地储备。

房企拿地之后，回笼资金的需求，上海地产集团拿地后通常会有选择性地通过上海联合产权交易所公开挂牌出售部分地块，而这些地块足以让开发商“两眼放光”。这种打法称之为“一级土地储备+协议出让+产权转让+联合开发”模式。

先参加区政府一级土地储备，后以协议出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企、国企、头部房企共同开发。尽管上海地产集团背靠上海市国资委，身负“存量地主”的名号，但其同样面临营收下滑及负债高企的压力。

2024年度上海地产营业收入317.55亿元，同比下滑15%。归属母公司净利润10亿元，同比下滑44%。总负债2741亿元，同比微增。同时上海地产旗下的上市房企中华企业股份有限公司在去年还录得了亏损。

年报显示，2024年，上市房企中华企业股份有限公司实现营业收入69.59亿元，同比减少47.23%。归属于上市公司股东的净利润为负3.17亿元，同比减少157.06%。毫无疑问，上海地产的负债规模不可小看。

6月2日，徐汇区东安片区旧改项目三宗涉住宅地块陆续以协议方式出让，总额523.03亿元，面积15.93万平，地上计容面积60.05万平。徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24，意向者为上海徐汇城市建设投资集团和上海地产集团。

东安新村始建于二十世纪五六十年代，2024年初，东安片区旧城区改建项目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收项目，涉及5个居委会、117幢居民楼、6057证住户。5月31日，上海徐汇区东安新村第三幅地块公示协议出让。

125-31地块出让价格为341.35亿元，用地者为上海新东安公司，平均楼板价为7.5万元/平。上海徐汇城市建设投资集团持有新东安公司50%的股权，上海地产集团通过上海城市更新建设发展有限公司持有新东安公司另外50%的股权。

该地块位置优越，位于上海市内环线内，东至枫林路、南至中山南二路、西至东安路、北至零陵路，地块内含地铁出入口。公示文件显示，该地块建设用地面积10.39万平方米，土地用途为三类组团住宅、商业、办公、科研设计用地。

容积率4.38，地上计容建筑面积45.51万平方米，标志性建筑高度不超过195米，地块基准高度100米。该地块新建商品住宅全装修比例为100%，地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的15%，计3.9万平方米。

中小套型住宅设计建设标准为多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。文件要求，在东安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地区空间节点。

宜加强空间设计和建筑设计，体现空间节点门户性和标志性。标志性建筑为非住宅功能。关于自持，出让文件要求，受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的地上和地下商业物业、菜场物业、科研设计物业。

受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于40%的办公物业。另外宗地块均为住宅用地，已于3月26日及5月17日分别完成出让。其中127b-24地块的出让价格为98.18亿元，楼板价为12.41万元/平方米。

意向使用者为上海新百安经济发展有限公司，上海徐汇城市建设投资集团司和上海地产集团分别持股50%。今年截至目前，上海地产已斥资804.8亿元（全口径）以协议出让方式拿下13宗地块，是上海真正的“最大地主”。

127b-24地块东至东安路、南至中山南二路、西至127b-22地块、北至127b-23地块，建设用地面积3.02万平方米，容积率2.62，地上计容建筑面积7.91万平方米，建筑高度不超过100米。

127b-23地块的出让价格为83.5亿元，楼板价为12.6万元/平方米，意向使用者为上海新枫安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分别持股40%和60%。

127b-23地块东至东安路、南至127b-24地块、西至上海音乐学院、北至零陵路，建设用地面积2.52万平方米，容积率2.63，地上计容建筑面积6.62万平方米，建筑高度不超过100米。

文件要求，两宗住宅用地新建商品住宅全装修比例为100%，两地块均不对中小套型住宅占比做要求。最近2年周边豪宅项目开盘即清盘，市场热度较高。与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府于今年3月28日开盘。

该项目推出的312套房源吸引849组购房者认筹，最终开盘当日即实现清盘，实现销售额47.68亿元，均价为14.3万元/平方米。距离该地块不足千米的绿城潮鸣东方项目于5月11日开盘，均价约19.5万元/平方米。

复式最高单价达26万元/平方米，总价段介于4123万元—1.54亿元，120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。城潮鸣东方项目所在的徐汇区斜土街道xh128D-07地块，是上海徐汇滨江的“单价地王”。

2024年8月绿城中国以48.05亿元的总价摇中该地块，成交楼板价为13.1万元/平方米，刷新融信中国2016年创下的上海单价地王纪录。招商汇元玺于2023年11月首次开盘，销售均价13.1万元/平。

项目xh128D-06地块于2022年6月1日成交，成交总价47.33亿元，成交楼板价为8.63万元/平。2024年4月29日香港置地启元首次开盘，80套房源吸引188组购房者认购，开盘即清盘，销售均价17.8万元/平，销售额达44.55亿元。

2020年2月20日香港置地联合体以310.5亿元的总价竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C等28个地块，土地用途为办公用地、餐饮旅馆业用地、文体用地、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

7月2日，上海联合产权交易所发布4则地块股权转让信息，涉及浦东新区耀华后滩九宫格2幅涉宅地块和黄浦区余庆里组合地块。4个项目标的捆绑转让共计244.7亿元。

其中浦东新区耀华组合地块包括浦东新区上钢社区Z000101单元07-1地块、04-1地块，已由上海地产旗下上海城市更新建设发展有限公司通过协议出让方式摘得。

半年公开出让成交数百亿元、单幅土地百轮竞价频现带来的感官刺激背后，上海正在探索践行超大城市推进人民城市建设的新路。坚持一张蓝图干到底，聚焦美好生活和高质量发展，实现资源配置效率最优化和效益最大化。

楼面地价看，区域地王频出，覆盖中心到郊区。虹口瑞虹新城周边地块楼面地价11.75万元/平方米，成为有记录以来全国成交楼面地价第三高。杨浦滨江地块楼面地价9.55万元/平方米，刷新区域纪录。

金山新城汇龙湖地块，以9.78%的溢价率创下金山近年来土拍新高。竞价情况看，浦东曹路、浦东北蔡和嘉定新城等3幅非传统市中心地块，竞争激烈程度位居19幅地块的前3名，表明市中心传至郊区的火爆状态。

自2024年年中，上海宅地出让开始执行“双高双竞”规则，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。换句话说，竞拍越激烈，触发第二轮竞高品质环节的可能性就越大，代表房企为了拿地，愿意投入更多成本去提高产品的建设品质。

规划赋能发挥了关键作用，土拍表现反映的是市场未来预期和企业投资策略。2025年的供地逻辑继续紧扣城市发展战略，强调城市总规统领，让新的发展极，例如一江一河沿岸、中城地区、五个新城，和传统的内环内优质区位共同发力。

上海土拍市场需求活跃，拿地主体呈现多元化特征。除了大型央企以外，外地国企逐渐增多，大华等民企、新加坡星狮等外企正加速回归上海土地市场。企业愿意真金白银地投入巨资购买土地，对未来投下的一张强有力的“信心票”。

上海持续创造独一无二的吸引力，和营商环境优化密切相关。2025年供应的19幅宅地，已有6幅全面启动建设。外界感叹开发商的超强执行力，其实背后也有政府审批流程的迭代升级提速。2025年3月底出让的大宁“地王”早已开工。

大宁地块是静安区首个“五证齐发”案例，在企业中标之后，相关部门带着政策上门辅导企业办理审批，提前介入指导设计方案确保高品质住宅标准。在项目交地一月内，企业同时拿到了《建设工程设计方案批复》《建设用地规划许可证》.

《建筑工程施工许可证（桩基）》《不动产权证》和抵押证五张证书。从竞得地块到正式开工，全程不足3个月，连讲求效率的开发商都感到意外，这比原计划的开发周期节约了3个月时间，远超行业平均水平。

一房一万数据统计显示，截止至2025年4月底，上海全市新房库存61916套。不过这是网签口径，已经下定、全款但仍未网签的，依然算进网签库存中。按照2024年5月至2025年4月新房去化59178套的速度计算。

上海现有库存卖完还需要12.6个月，这个速度在全国已经算是非常快了。从环线来看，新房存量以外环以外为主，库存压力较大，个别远郊楼盘甚至释放出95折的优惠，想要捡漏的购房者可以重点关注。

从区域分布来看，浦东外环外、金山、嘉定、奉贤等区域库存压力较大，浦东由于地域辽阔，网签库存达到15000多套。细化到具体板块，库存排名TOP5的是临港、嘉定新城、安亭汽车城、奉贤新城、朱泾等板块。

从面积段来看，90-110㎡库存将近2.6万套，占比41.9%，以三居室为主。此类产品购房者其实选择空间依然较大。70㎡以下供应量本身就很小，不是开发商青睐开发的产品。200㎡以上豪宅产品，库存4337套，占比7.0%，一直卖一直热销。

第三是广州楼市。广州楼市上半年成绩单出炉，量价上涨。数据显示，2025年上半年，广州新房网签30871套，平均每天成交约170套，超越去年同期的28618套。上半年全市新房成交均价为3.52万/平方米，环比上涨2.8%。

广州市房地产中介协会统计，今年1-6月（统计周期：2024年12月26日至2025年6月25日），广州市二手住宅共网签56613套，网签面积为569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%、13.31%。相当于每天成交约314套。

广州住建局数据显示，6月广州成交6796套新房，创下年内新高。至此，上半年卖出了32861套新房，同比上涨近17%。当中有一部分成交来自于政府收购安置房，例如天河区6月最后一周网签的915套房源中有一部分为安置房集中签约。

合富研究院统计数据显示，2025年上半年，广州全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%。广州中原研究发展部数据（以下简称中原研发部）显示，2025年1月-6月，广州卖出了32861套新房，同比上涨17%。

网签量同比增长，主要得益于三个因素。一是“高使用率” 项目大量集中入市，有效满足需求，带动市场成交。二是房企积极促销应对市场，大部分项目采用 “升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳引流吸客，成效良好。

第三个因素相对特别，2025年上半年的网签量中，有一部分来自于政府收购安置房。中原研发部的统计中，2025年上半年广州一手住宅网签均价为34442元/㎡，而去年同期均价为37655元/㎡，2023年同期均价则为36864元/㎡。

房价（均价）下降，和供应量增加有关。上半年广州一手住宅供应套数超过2.5万套，同比微增1%，同时成交量同比增长超10%，这是房企以价换量的结果。新增供应量大的外围区域，以价换量情况尤为明显，例如增城。

广州市房地产中介协会监测显示，2025年上半年，广州二手住宅共成交56613套，同比上涨约13%，为2022-2025年上半年成交量的高位，按区域来看，黄埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持稳中有升。

上半年二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%，为2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位。2025年上半年广州二手住宅网签均价27390/㎡，同比下跌4%。这只能说明，二手房市场仍未走出以价换量。

克而瑞数据监测显示，2025年上半年广州经营性用地供应37宗，供应总建面189.97万㎡，较去年同时期增长19%。成交33宗，成交总建面153.5万㎡，较去年同时期翻倍增长，成交金额227.35亿元。

其中涉宅用地供应23宗，供应总建面142.22万㎡，较同比增长42%。成交19宗，成交面积105.75万㎡，同比增长超2倍，成交金额195.38亿元，是同比增长3倍以上。番禺排名第一，上半年成交6宗地块，成为上半年广州涉宅用地供求主力。

合富研究院数据显示，截至2025年6月，广州全市一手住宅库存1036万㎡，同比降12%，但去化周期仍维持20个月左右。当中天河、海珠、荔湾、越秀去化周期回落至15个月以内，白云19个月。

番禺、黄埔、南沙、从化的去化周期维持高位，旧规产品去货缓慢的问题长期困扰市场。增城、花都去化周期均为17个月，较去年同期（30个月）明显回落。增城多年调整后，价格处于低位，去货速度加快。花都以高性价比大盘支撑成交。

第四是深圳楼市。深圳楼市一二手房成交上涨，但呈降温行情。深圳市房地产中介协会数据显示，2025年6月深圳市预售新房共成交2054套，环比下降7.0%，同比下降35.7%，其中住宅成交1898套，环比下降7.6%，同比下降35.2%。

2025年上半年预售新房成交16522套，较2024年上半年同期增长11.9%，其中住宅成交15101套，较去年同期增长24.4%。6月，龙华、宝安、龙岗、光明等是深圳新房成交主力区域，一手住宅网签量合计占比79%。

深圳中原统计数据显示，上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4%。6月深圳一手住宅网签3275套，环比上升3.6%。其中预售成交1898套，环比下滑7.6%。现售成交1377套，环比上升24.3%。

贝壳数据显示，深圳上半年新房二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8%。其中新房住宅21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。二手住宅29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。

凭借政策利好与市场需求的双重驱动，市场成交表现亮眼，同比实现显著增长。贝壳数据显示，2025年上半年，深圳新房共成交31074套，同比增长79.9%，环比下降17%。其中住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。

成交量稳定增长的同时，上半年深圳新房市场供应端却呈现显著收缩态势。2025年上半年，深圳全市新房供应总量17232套，同比降幅达44.5%，环比降幅更达47.7%。其中新房住宅供应14983套，同比下降45.6%，环比下降47.3%。

贝壳数据显示，2025上半年深圳全市二手房共成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。尽管价格呈现下行趋势，但2025年上半年深圳二手房成交量却逆势上涨。

上半年二手成交量保持活跃态势，尤其春节假期结束后，积压的各类购房需求加快释放，整体市场表现超过去年同期。二手房供应端压力在持续显现。截至2025年6月30日，全市有效二手房源量已达73858套，较前期呈现显著增长态势。

乐有家研究中心数据显示，6月深圳一二手住宅网签总量7777套，环比下降0.9%，同比下降0.1%，同环比均持平。其中一手住宅网签3275套，环比增长3.6%，同比下降9.3%；二手住宅网签4502套，环比下降3.9%，同比增长7.9%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。深圳中原研究中心统计，上半年深圳二手录得35106套，同比增长30.7%。今年上半年，深圳市二手房市场快速回温，“金三银四”成色足。

深圳市房地产中介协会统计，2025年6月，深圳市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5%，仍超5000套荣枯线。

2025年上半年的情况来看，深圳二手房买卖合同共计录得35106套，较2024年同期增长30.7%。5月以后受季节性影响波动回落，6月单月录得5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5%，超过5000套荣枯线。

成交客群来看，2025年上半年成交小于90平的房源占总量55.9%，小面积房源是市场成交主力（2024年上半年61.4%），有明显下滑，反映出改善型需求在逐步释放。6月1000万以上改善房源成交占比上涨，环比提升3.8%，同比提升5.1%。

成交保持平稳的同时，传统淡季使得业主议价空间有所提升，促使挂牌价、成交均价均有小幅下跌。根据乐有家门店挂牌数据计算，6月深圳二手住宅挂牌均价为6.42万元/平方米，环比小幅下滑1.2%；二手住宅成交均价为6.03万元/平方米，环比小幅下降1.5%。

截至2025年6月30日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳市有效在售二手房源73858套，环比增长2.9%。从月度走势看，在春节假期复工后，市场二手房在售量呈现持续增长态势，业主出售意愿在增强。

2025年6月3日，经深圳市政府同意，深圳市规划和自然资源局印发实施《深圳市2025年度建设用地供应计划》，全市（含前海、深汕）2025年度计划供应建设用地1060公顷。本年度将大幅增加产业用地供应，为深圳经济高质量发展筑基。

足量供应居住和公配等民生用地，灵活安排供应时序，实现各类用地精准供应。产业用地方面，2025年度计划供应514公顷（含深汕404公顷），较2024年度313公顷大幅增加。深圳坚持工业立市，保障优质产业空间供给。

充分满足“20+8”战略性新兴产业和未来产业的用地需求，助力实现基本建成辨识度高、集群集聚、承载力强的先进制造业园区体系和创新浓度高、经济密度高、服务水平高、人文活力高的科技创新集聚区体系的规划目标。

居住用地方面，2025年度计划供应100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷（含深汕3公顷），租赁住房用地供应规模占居住用地的比例不低于10%。深圳推动“人、房、地、钱”要素联动，合理平衡商品住房市场需求和保障性住房建设需求的关系，统筹“市场+保障”的居住用地供应安排。

公共服务和城市基础设施用地方面，2025年度计划供应435公顷（含深汕65公顷）。深圳加快打造“民生幸福标杆”，全面推进“十五分钟社区生活圈”建设，优先补齐教育、医疗、文化、体育、养老等公共服务设施短板。

深圳2024年的宅地供应略显冷清，2024年出让了5宗宅地（2023年13宗、2022年34宗、2021年39宗、2020年34宗），环比去年减少60%。宅地供应骤减原因在于，前期深圳楼市的新房高压库存。

深圳新房2024年1月-8月库存去化周期均在20个月+，其中5月末更是高达26.4个月，直到9月才开始回落至20个月以内。截至2024年11月末，深圳新房库存消化周期为11.2个月，已经进入了6-12个月的周期范围。

另外是国家对用地供应的控制。2024年4月，住建部通知要求各地宅地出让执行“以需定供”。其中，商品房消化周期超过36个月的，要停止供地。18-36个月的，要减少供地。在6-12月的,要增加供地。在6个月以下的,要加大、加快供地节奏。

2025年6月30日，深圳公共资源交易中心再挂牌两宗宅地，分别位于龙华上塘与宝安沙井两大潜力板块。深圳2025年上半年土地市场仅有3宗宅地成功交易。而随着新挂牌宅地的加入，下半年已公布的可出让宅地数量攀升至4宗。

深圳2025年上半年住宅用地市场呈现“精准放量、核心聚焦”特征，共计3宗宅地成功出让，合计成交金额为62.71亿元，较2024年同期的1宗实现翻倍增长，释放出土地市场逐步回暖的积极信号。

同2024年上半年深圳仅成功出让1宗住宅用地（龙华梅林关地块，成交金额51.79亿元）相比，2025年上半年宅地供应增至3宗，同比增幅200%。2024年土地市场受房企资金链紧张、市场预期低迷等因素影响，呈现“冰封”状态。

2025年则通过优化出让条件（如取消限价、配建要求）和释放核心地块，逐步激活市场活力。土拍结果看，央企国企是拿地主力，民企参与度有限的现状尚未根本改变，核心地块的高溢价表现，已释放出行业对深圳中长期发展的坚定预期。

数据显示，2025年6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，达到近四年同期新低，主要是新房供应明显减少，房企集中精力去化在售项目，因此，深圳新房库存呈现同步下降趋势。

同时，在多项利好楼市的政策推动下，置业者入市意愿上升，令部分热度较高的项目去化加快。非住宅可售套数为19416套，去化周期虽然回落至50.7个月，但整体去化压力依然巨大。

美联物业全国研究中心数据显示，2025年上半年，深圳新房预售量处于近年的低位水平，拖累新房备案水平上升。6月底，深圳一手预售住宅库存量较低，仅有25661套，去化周期为7.5个月。