曾卖出11万/㎡！龙岗这个高端住宅区，如今新房只卖5万+/㎡？

　　深圳市场即将迎来豪宅新选手。

　　位于龙岗的大运地块案名已亮相：中海大运玖章花园，定位豪宅产品，按楼面价测算，起码6万/m²起步，将远高于周边新房价格。

　　定位豪宅的原因在于，一方面，大运除了地段配套属于东部核心，凭借14号线和深大、深惠城际（已在建），30分钟内能快速抵达前海、福田、机场。因此，快速地铁消除了物理上带来的长距离。

　　另一方面，大运二手房也有过高光时刻，作为片区的标杆盘之一阳光天健城，在2021年卖上11.4万单价，成为龙岗楼市的价格灯塔。

　　▲来源：贝壳找房

　　同时，我们也实探了均价5万多的颐安都会中央五期和美域蓝湾，部分户型和中海大运地块项目重叠，这使得购房者难免会将三者进行对比。

　　你觉得大运的房子值得买吗？

　　大运要建“顶级豪宅”

　　你会买单吗？

　　去年底，中海地产砸 逾 30亿，以2.96万元/㎡的楼面价、70%的溢价率，成功竞得大运片区核心地块，这一大手笔立即引发市场热议。

　　相较于2022年同期地价水平，该区域地价已上涨近8000元/㎡，涨幅达32%，创区域新高。

　　基于拿地成本测算，市场普遍预期该项目将定位高端住宅。

　　@深圳买房计划 在工作日实地探访发现，该地块案名已确定为"中海大运玖章花园"，隶属中海顶级产品"玖章"系列。

　　作为中海布局深圳的首个"玖章"系项目，还是值得大家关注，毕竟该系列产品此前在上海、北京等一线城市均有成功案例，被视为区域豪宅标杆。

　　此次落子大运，也算填补了龙岗多年高端住宅供应空白。

　　当然，价格也一定是豪宅。

　　毕竟面粉贵了，面包大概率要涨价。

　　那么大运的新房价格，必然要上涨。

　　按照目前成交价看楼面价已经逼近3万元/㎡，考虑到建安成本、税费及合理利润空间，按照中海润率王的作风，预计这个项目入市起步价格至少得超过6-7万/㎡。

　　目前项目旁在售的新盘，泰瑞府，备案均价5.2万；附近的美域蓝湾，备案均价5.7万左右。

　　远一点的颐安都会中央五期，备案均价5.57万/㎡。

　　但这些新盘仍然是主打偏刚需的产品。

　　至于目前周边二手房价格，阳光天健城挂盘约6.9万/㎡，奥林华府挂盘约6.8万/㎡，更靠近枢纽站大运站的颐安都会中央五期二手挂盘约5.6万/㎡，星河时代挂盘约6.5万/㎡。

　　▲来源：贝壳找房

　　关键信息对比

　　中海大运玖章花园与同区域其他新盘相比，虽因豪宅定位显得有些"不厚道"，但仅从面积段来看，仍存在一定比较价值。

　　中海大运玖章花园预计最快今年底入市，将推出614套房源。规划有约120-140-190-280㎡等多种户型，预计2027年末精装交付。

　　在同面积段产品中，周边新房颐安都会中央五期和美域蓝湾都有4房起步的户型选择，这使得购房者难免会将三者进行对比。

　　颐安都会中央五期在今年初加推了保留单位，提供143㎡的四房两卫及162㎡的五房户型，位于6栋楼王单位采用2梯3户设计。

　　▲颐安都会中央五期

　　其中C户型（141㎡）采用竖厅双龙抱珠格局，拥有4.5米开间的客厅和LDKB一体化设计，三开间朝南可观赏小区花园景观，主卧配备270°观景飘窗，得房率约80%。

　　A/B户型（162㎡）则为5室2厅3卫的竖厅南北通透格局，五开间朝南并设计南北双阳台，主卧为大套间双套房设计，东南朝向可欣赏小区景观，得房率同样约为80%。

　　美域蓝湾则是2024年4月取证入市，推530套房源。另外还有14套面积226-259㎡的顶复，总价在1430-1626万/套，计划在2025年底前带精装交房。

　　▲美域蓝湾

　　其144㎡的4房2厅2卫户型有两个设计版本，均位于楼王单位，可俯视小区全景。一个是双龙抱珠格局的正南朝向户型，另一个是南北通透格局户型，得房率在77.03-77.13%之间，比颐安都会中央5期低一些。

　　除户型外，在交付时间和容积率方面，中海大运玖章花园相对处于劣势。

　　颐安都会中央五期和美域蓝湾均已现房呈现，交付品质一目了然；两盘的容积率均低于3.5，而中海大运玖章花园的容积率则达到5.43。

　　不过，中海大运玖章花园的车位比约为1：1.73，远高于另外两个项目，也超过片区平均水平，基本可以满足豪宅业主多车需求。

　　需要注意的是，这三个项目都是 纯粹的商品房小区，没有保障房和回迁房。

　　你觉得这3个项目的配置怎么样？

　　大运配套？好到爆！

　　最后是区域配套。

　　如果说每一个城市都有一个核心，每一个区域都有一个核心，比如深圳的南山，比如南山的深圳湾，他们都是所在区域确定性最强的。

　　放眼看龙岗乃至整个东部，大运新城是深圳东部最宜居的地段，应该没有人反对吧？

　　作为深圳18个重点发展区域之一的大运新城，为了匹配其定位，大运新城的配套没有辜负选择它的人。

　　这里有大运轨道枢纽。

　　▲大运枢纽

　　地铁14/16号线通车，大运枢纽实现了3、14、16号线三线换乘。半小时左右通达福田、罗湖。

　　还有深大城际和深惠城际快线，预计2027年通车，最快25分钟内抵达前海。

　　这是什么概念？

　　从福田岗厦北坐11号线去前海湾也要25分钟了。

　　这里还有东部的标杆商业。

　　除了大运体育馆、华润大运天地、CocoPark、山姆会员店。

　　▲大运天地

　　还有大运枢纽华润万象商业。

　　▲大运枢纽华润万象商业效果图

　　不过需要指出的是，三个项目与这些配套设施的距离各有不同：

　　其中颐安都会中央距离地铁站最近，距离大运枢纽约300米；

　　中海大运玖章花园 距离16号线大运中心站800米；

　　离地铁站最远的是 美域蓝湾， 距离16号线黄阁坑站1公里。

　　其次是商业，中海大运玖章花园和颐安都会中央5期都有家门口的集中式商业。

　　中海大运玖章花园与大运天地一路之隔，旁边还有停工中的世茂sccmall高端商业。

　　颐安都会中央5期则与cocopark、山姆会员店相邻。

　　美域蓝湾距离上述商业则比较远，需步行20分钟以上。