江苏
江核一代神盘，竟然被物业“炒”了？
近日，南京江核的江与城小区物业——怡置物业发布公告，表示因“物业费低、管理成本高、部分业主长期拖欠物业费”等原因，计划退出小区物业服务。
在南京，看多了业主更换物业，但物业主动“炒”了业主的消息，的确不多见。
01
6月底，江与城小区物业贴出《计划退出江与城物业服务的告知书》，明确将在2025年12月30日24时前正式撤出江与城小区物业服务，消息一出令小区业主猝不及防。
关于撤场原因，告知书中描述的也非常直白：服务费单价低、管理成本高、部分业主长期拖欠物业费等原因，导致收入不足以支持物业的持续运营。
总结来看就是：物业入不敷出、难以为继。
先来看物业入不敷出的情况。
江与城小区于2020年12月交付，在整个板块里称得上是高品质的次新房，物业公司怡置物业，交付至今收费标准一直都是1.9元/㎡/月+公摊0.69元/㎡/月。
当下的南京物业市场上，随着新房品质提升以及科技系统、会所、绿化等附加服务的不断提升，物业收费标准早已水涨船高，就算是非科技住宅，一些品牌物业的收费标准也多在2.6元/㎡/月以上。
不过有业主反映，同板块内的江畔都会上城、大华云江印月，物业费也是1.9元/㎡/月（除公摊），相关服务也相差无几，因此江与城物业算不上“板块最低收费”。
公告书中提到的另一个原因是管理成本高。
江与城整个小区一共24栋共2200多户，物业服务包括但不限于每栋楼一个专属管家、门岗双岗双待、保洁和绿植维护全天候在线等等，从中介发布的小区实景图来看，小区内部道路干净整洁、绿植茂盛、公共区域维护良好，可以看出物业服务质量在线。
近几年为了稳住房价，业主们更是一直高要求维护社区环境，物业费维持不变的同时，是清洁标准提高、设施维护投入增加以及人力等成本的增加。
值得一提的是，昔日房地产行业如火如荼时，地产常对自有物业进行“补贴”，承诺或给予业主物超所值的服务，利于新房售卖、品牌造势，这也是很多次新房在交付后几年里，物业亏损的原因之一。
至于拖欠物业费的现象，基本上所有小区都避免不了。像正将房子挂牌售卖的投资客、房子空置一直未入住的业主，确有长期拖欠物业费的情况。
以上是物业方列举的撤场原因，但决定撤场的关键因素，是小区物业失去了母公司的“输血”与托底。
江与城的物业方是怡置物业，为香港置地自持物业。去年10月份，香港置地曾发布公告，将不再于亚洲区内投资“建售物业”、同时积极从中回收资金。
而物业作为住宅板块的附属业务，失去母公司支持之后，被迫自负盈亏，再加上物业费回笼较慢、服务成本增长，双重压力下被迫选择撤出，或是属于无奈之举。
02
在江与城被物业“炒鱿鱼”的消息之后，更多人关心未来二手房价的走势。
作为江北核心区标杆楼盘，江与城由香港置地和龙湖集团联合打造。2019年6月首次，精装均价3.05万/㎡，开盘即摇号，中签率曾低至1.7%，仅5个月就全部收官。
2020年12月，江与城交付；2022年7月卖出首套二手房，成交单价约3.9万/㎡。
2022年8月底卖出小区历史最高单价，一套建面约97.07㎡的三房户型，超3.9万/㎡成交。
新房热度散去、二手房市场下行，江与城二手房价跌破“3”字头，目前基本稳定在2.5万/㎡上下。
今年6月份，江与城卖出4套房源，最低单价2.38万/㎡，最高单价2.49万/㎡。
从3.05万/㎡的开盘均价，到如今2.49万/㎡的二手房价，相当于一套建面约97㎡的房子，短短几年亏了50万+。
相比隔壁的江畔都会上城（开盘均价3.05万/㎡、最新成交价约2.3万/㎡）、启迪水木滨江（开盘均价3.18万/㎡、最新成交价约2.1万/㎡）的行情，江与城二手房抗跌属性还算比较高的。
同时，江与城的成交量也较为可观。今年5月份卖出6套、6月卖出4套，在江核板块次新房成交量中排得上前几名。
那么物业主动撤场之后，会对小区带来哪些影响呢？
小区物业除了开发商卖房时的附加值，更是小区长期价值的“守护者”。如今物业选择主动撤离，留下2188户业主与下跌的房价面面相觑，江与城将迎来新的问题。
首先是短期内二手房的成交量或许会有所波动。
物业的管理水平往往决定了小区长期的生活环境和质量，当下物业决定撤场、新物业尚未落定，买家或许会先观望一段时间再出手。
其次是新物业的选择。以江与城目前1.9元/㎡/月的收费标准，很难吸引品牌物业进驻。
若提高物业费，或出现部分业主反对的情况，涨价概率较低。
若物业费保持不变，新进物业或选择降低物业服务品质以维持成本支出，但长期下去小区生活品质下降，将会成为阻碍房价上涨的因素。
从目前各方消息来看，业主对龙湖物业原价接手的期待值比较高。龙湖既是项目开发商之一，又有地产为其托底，未来在服务标准上或许影响不大。
03
除了江与城，玄武区的东方城小区在不久前，也被自家物业炒了“鱿鱼”。
今年5月，南京栖霞建设物业服务发布公告称，“鉴于东方城小区业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾，经慎重考虑，我司决定不再参与东方城小区物业服务的续聘工作。”
但和江与城不同的是，这并非是物业公司单方面的分手。
栖霞物业给的撤场原因是“入不敷出”，但在东方城业委会的回复函中可看到，业主对栖霞物业也有诸多不满，包括但不限于公共收益分配、高层避雷系统维护、小区消防维保记录公开、大中小修费用合理性等问题。
物业撤场事件，对于小区业主、物业以及二手房买家来说，都是一次“压力测试”。
业主需要面对高需求与低成本的平衡问题，而物业作为小区长期价值的维护者，则要考虑高效服务与自身运营的情况。对于购房者而言，则是选择一个“物业费合理、开发商靠谱”的小区，比盲目追求“高端标签”更重要。
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