北京买房：理清思路，购房建议1586

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我老公是北京顺义人，我是外地的，他家有宅基地，一直有拆迁的说法。但我们在望京工作，想买房带孩子在望京上学。一，如果买房必须迁户口才能上学吗？二，上了学还必须保留户口在这套房里吗？我们怕耽误拆迁时的回迁房。三，首付260万贷款1万多点能买到学区房吗？如果可以是哪种的？

A：

1、不迁也行，但报名时的顺位就靠后了。学位充足的情况下能对口入学，不充足的话说不好了，有被调剂到其他学校或校区的可能。或者说房籍+户籍=基本稳妥，只有房籍的话不太稳妥。

2、如果是进入九年制学校的话就不用保留户口了，办完上学手续之后就可以迁走。但如果不是九年制，而是小升初时还要办一次对口中学的手续，那到时候就得有户籍了。和幼升小同等情况，房户合一最稳妥，只有房籍得到时候看情况。

当然这是朝阳以前的流程，这两年的我没问，现在小升初是否还需要再审核一次我不太清楚，问问教委吧。

3、1万多的月供，多多少啊？算1.2万吧，对应250万左右贷款，买500万左右的房子，在望京能买老房的小两居。比如陈分的学区房，典型的就是利泽西园，基本就是这个价格。

仅供参考。

二

Q:

请问，您说租金收益率比银行定期存款高，有买房投资的想法咨询，还请您帮忙看看,谢谢。

预算总价300-400w，公积金贷款100到150，在新北苑板块住习惯了,计划在朝阳或昌平17号线沿线交通便利的小区。预算不高，当前主要看了天通苑东二区，新北苑中铁国际城，老北苑朝来绿色家园蕴实园，望京南湖中园二区这几个小区。计划持有10年左右卖掉置换其他的，不自住，只考虑板楼南北朝向的，流动性差的底层和顶楼也不考虑。

天通东苑二区离地铁近，13A，2025年底开通，看了下，2居挂牌300多点，3居挂牌400左右，租售比600左右。实地中介带看了几个，小区环境比较差，不是封闭小区，2001年的小区，外面看比较老旧了，户型倒还可以。中介说出租和流动性还行，有些还是一类经济适用房，还没转商品房，说网签价低，贷款不会太高。

新北苑这个价位中铁国际城只有南向一居和南北一居, 看了下南向1居，比南北通透客厅朝北的一居还贵，前者400不够，后者有个特价400左右。新北苑房子是次新板块好，租售比得700以上，原来听中介说新北苑世华泊郡之前有国资委200套左右房子，6月要集中上市价格比较低，还想等着看看。现在中介说被业主热线举报了扰乱市场，近几个月不会推出了。

朝来蕴实园是二类经适房，2006年左右房子，去年刚下房本，小区看着老点但比天通东苑好多了。但是房本不到2年，南北2居的挂牌430多，还要交税比较多，并且网签价低贷款少。预算不够，而且税费中介算了说比较高。这个小区了解不多，请章哥能帮忙说下小区情况。

望京南湖中园小区主要看了步梯楼南北小2居68左右，报价400多，2001年左右房子，看着也老点。但绿化小区环境比天通东苑好,小区里面比较安静点, 交通到望京西和望京地铁站都不远。但中介说望京租房没有原来好出租，韩国人和互联网公司都走了不少，望京soho空置率很高，这个小区章哥了解么，能给说下么？谢谢。

大概就是这些情况，请章哥能帮忙分析这几个小区看看给点建议。另外是否还有其他思路或小区推荐，再次感谢。

A：

1、我说的是“有部分小区的租金收益率高于同期银行利率”，不是全部。北京现在租金收益的平均值也就是“接近同期存款利息”。这还是自己具体计算吧，不同的小区和户型都不一样。

2、具体房源我没什么建议。不过提醒一句，您的看房有点儿乱，像是刚有个想法，还有点儿随心所欲呢。

打个比方吧，相当于高考的分数不太高，常规建议是只考虑同档次的学校。而您的思路是一二三本全都看，包括高价民办校，甚至蓝翔技校也在考虑范畴之内，即便是不谈具体专业，是不是有点儿乱啊？未必合适，还是先想清楚自己的主要需求吧，免的浪费时间精力。

3、房产是分地段儿的，投资角度自然是地段儿好的占优，能理解吧？您现在是不太考虑地段儿，或者说范围有点儿大，横扫天下的气势。

然后房子也是分不同性质的，您现在看的有商品房，福利房（公房），保障房，安置房，杂了点儿。只能说是捡到篮子里都是菜吧，总价差不多，但营养和口味不太一样。这是找的哪家中介啊，够敬业的。

4、我推荐不了，再多就更乱了，还是先整理一下思路吧，磨刀不误砍柴工，想明白了再行动。简单说两句吧，地段儿来讲是新北苑更强，但对应的是租金收益率略低，甘蔗不能两头甜，然后是望京。但如果追求租金的话应该是天通苑占优，这具体计算房源吧。

另外一居室不可能做到通透，只能是南北，别听忽悠。国资委的那是朝阳区的预留福利房，卖了是好事儿，别在乎这个。

仅供参考。

三

Q:

请问您对定慧寺的恩济花园了解吗？这小区怎么样，优劣势是什么？有学区溢价吗？

A：

1、不算太了解，只是知道一些而已。

2、小区挺好的，商品房定位，有部分团购公房。当年的明星小区，开发商是北京大国企天鸿，质量很不错，全北京的开发商都来参观过。其中一个叫潘石屹的还买了一套呢，后来和张欣同居时就住在这里，结婚才搬走的。

3、优势肯定是地段儿不错了，闹中取静的洋房小区，学区也挺好。物业也曾经很好，全中国68个物业示范小区之一。

这些年可能弱点儿了，小区规模不大，物业费也不太高，物业公司没什么利润，维护水平也就不算太强了。不过这也没什么特殊的，绝大多数小区都这样儿。

再有的劣势是户型偏大，总价高，出手时的挂牌期应该有点儿长。年头儿再长的话价格走势有可能会偏弱一些。

4、学区溢价肯定有啊，租售比估计能1000左右，那溢价率就至少20%以上，在海淀算中等水平吧。

仅供参考。

借这话题聊两句，很多人把恩济庄归为了定慧寺，不太对。因为恩济庄的原名是“恩济寺”，也是一座庙，那同行儿是冤家，两座庙也没有隶属关系，所以这么归属不太合适。

传统的说法是“八里庄的恩济寺”，这是座“太监庙”，也就是太监退休之后的养老院，死后就埋在附近的太监公墓，跟中关村的意思差不多。

李莲英的墓地就在附近，运动时期给刨了。具体位置是六一小学旁边的总后干休所之内，当年的关帝庙据说还留着呢。

四

Q:

请问，这是我刚看到的宝岛房价和房租，30平400万的能租12万，而我在光明楼30平的也400万，却才租6万，仅仅是人家的一半，这还不够扎心吗？北京的泡沫还不够大吗？

A：

1、呵呵，这还真不够扎心的。因为您只看到了表面，如果看到内心的话会扎的更狠。

2、简单说吧，毛利和纯利的关系您能理解吧？做生意最好注重纯利，毛利没什么意思。比如餐饮业毛利动辄70%，卖黄金的才不到10%，能说饭馆儿比金店赚钱多吗？

3、这帖子说的只是高雄大厦的房价和租金，但没谈持有成本啊。要知道宝岛是有房产税的，税率1.2%，就算评估值很低，那常规也在一半0.6%左右，再低点儿按0.5%算吧，每年2万。

另外全世界的租金都要缴纳个税，税率一般是10-30%，按照15%算吧，1.8万。

还有物业费，宝岛普通住宅是平均100一坪（3.3平米，折合人民币6块多钱一平），30平10坪，每月1000，一年1.2万新台币。按说这种高层公寓的物业费应该更贵，但就按这1.2万算吧。

那如果剔除这些持有成本，那就是12万-2-1.8-1.2=7万了。和您北京这套房的年租6万差距很大吗？何况我这还是按最低房产税和物业费算的，个税也没敢多算。

4、当然，您光明楼的这套房也是有物业费和取暖费的。物业费应该5毛吧？每月15块钱一年180块。取暖费是每年每平24就是720块。咱到目前为止是没有房产税，租金税也看租客是否愿意交。所以您这套房如果每年租6万，就是到手59100，没差多少吧？

5、而且再扎您的玻璃心一下，您这套房可是东城学区房啊，房价中是包含了30%以上的溢价的，甚至40%。

因为如果按照租金每月5000，在朝阳同等面积的公寓，比如东四环的炫特，那房价才250万左右。租售比就是500，租金回报率2.4%，即便是减去物业费和取暖费，纯收益也在2.3%。

而高雄的才只有7/400=1.75%，请问您觉得哪边儿的收益更合适？哪边儿的泡沫大？扎心不？

6、总之就这样儿吧，不再扎心了，下次我争取扎您的肺管子。

仅供参考。

五

Q:

请问，具体情况：我们是为了孩子结婚而合资交首付买房，装修和月供由孩子们解决。因为女友没有北京购房资格，用的我儿的，请问这购房资格价值多少？另外还月供时如果有我们的补贴，能否在房产证份额上体现出来？

A：

1、不是，我没明白，既然是女方没有购房资格，用的是您儿子的，那房本上就体现不了房产份额啊。或者说只能是私下协商，具体份额看双方怎么聊了，但跟房产证没关系。

2、购房资格价值多少？这没标准，不能交易的东西根本就没有价值，也不能聊。或者说曾经有过不合法的交易，有资格的帮别人代持房子，一般是10万起步，最高不超过房价总额的3%吧。

3、另外常规来讲，如果是二人婚后买房，那这就是夫妻共同财产，在没有单独约定的情况下一边一半，包括贷款部分也是一样。

您帮着还月供，那这一般不能分配房子份额。因为您这等于是借款或赠与，不是直接的还月供，那怎么聊房产份额啊。

也就是说，虽然是您帮着还月供，但这笔钱肯定是先打到儿子账户上，然后由他去还月供。那这笔钱既然不是直接打进还款账号的，那除非是另有约定，否则跟房产没关系。

仅供参考。

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