苏州土拍遇冷！三宗地底价成交，楼市分化加剧

三宗宅地全部底价成交，市场分化成为主旋律。

苏州今日迎来三宗宅地出让，分别位于姑苏区、相城区和吴中区，总成交金额15.48亿元，全部以底价成交。建发、漕湖置地、天鸿伟业各落一子。

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土怕详情

1、姑苏区金阊街道地块（苏地2025-WG-Z11号）被建发以6.95亿元总价摘得，楼面价22800元/㎡，容积率仅1.2，将打造高端低密社区。

旁边是建发获得的苏地2024-WG-Z47号地块，楼面价26054元/㎡成交，溢价率高达24%。目前规划已经出炉，打造8栋4F叠加+6F叠加产品。

2、相城区北桥地块（苏地2025-WG-Z10号）由漕湖置地5.75亿元竞得，楼面价6000元/㎡，，溢价率0%，板块断供超7年后迎来新供应。

3、吴中郭巷地块：苏地2025-WG-Z14号（吴中区郭巷街道北港路南侧、规划道路东侧）则被天鸿伟业以2.78亿元拿下，楼面价8000元/㎡，溢价率0%。紧邻地铁3号线北港路站，属“双湖板块”辐射区。

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土拍降温：底价成交成常态

今日苏州土地市场呈现明显降温态势。三宗地块均以零溢价成交，与今年2月绿城在奥体南地块创下的122轮竞价、21.61%溢价率的火热场景形成鲜明对比。

成交地块特征显著：

• 核心区低密化
• 姑苏区地块容积率1.2，与建发4月竞得的相邻地块（容积率1.2，楼面价26054元/㎡），楼面价有明显下降，当然两个地块可以形成联动开发格局，定位高端改善。
• 外围刚需补仓
• 相城北桥地块时隔7年再供地，要求户型不小于80㎡，瞄准区域地缘客户；
• 吴中郭巷地块设置中小户型配比要求，适配地铁刚需需求。

• 房企择地聚焦
• 品牌开发商持续加仓姑苏核心，外围区域还是由国企兜底。

土地市场理性回归，房企对非核心地块表现谨慎，与2024年末旭辉联合体近12亿拿地时的市场热度形成反差。

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新房遇冷，二手房趋稳：市场分化加剧

7月首周（6.30-7.6）苏州楼市呈现明显分化

苏州商品住宅成交面积为 10.11 万平方米，环比下跌 45.44%；总成交套数 752 套，环比下跌 50.03%；

截止本周周日，全市商品住宅可售总量为 39662 套，可售面积为 561.50 万方，环比下跌 1.07%。

本周成交均价最高的为姑苏区 35146 元/㎡，环比下跌 3.19%；其次为吴江区，成交均价 30055 元/㎡，环比上涨 28.84%。本周全市住宅均价 25727 元/㎡，环比上涨 6.89%。

新房市场刚需项目和二手房依赖“以价换量”，而核心区高端项目为市场稳定器。

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土地供应缩量提质：低密化与核心聚焦

2025年苏州土地供应呈现战略性收缩

• 全年商品住宅用地计划供应166.7公顷，同比缩减9.9%，创11年新低
• 上半年成交住宅地块23宗，同比上涨，但成交楼面价6324元/㎡仅微涨4.32%

供应结构呈现两极化：

• 核心地块仍受捧
• ：如姑苏金门、狮山核心、园区奥体南等低密地块持续吸引品牌房企
• 外围定向出让
• ：吴中甪直6月成交的定销房地块，明确建设726套定销房，售价7500元/㎡

土地市场的“控量提质”导向明确，与2024年11月苏州低密宅地底价成交的趋势一脉相承。

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政策托底，市场寻路：刚需转向二手已成趋势

政策环境持续优化：

需求刺激：7月1日灵活就业人员公积金新政落地，实行“多缴多贷、自由提取”

人才新政加码：6月出台8条人才补贴，公积金贷款额度翻1.5倍，最高补贴225万

保障房扩容：7月4日发布住房保障新规，优化中等收入家庭保障资格审核

市场格局正在重构：

新房市场：核心区高端化（如狮山、园区双湖、姑苏金门等）、外围刚需化（如相城北桥、郭巷）的分化格局深化

二手房市场：上半年住宅签约32232套，同比涨10.22%，对新房的替代效应显著；

价格预期：城市房价连续环比下滑，6月再降0.33%，但核心区跌幅较小（姑苏区-0.23%）；

土地市场的理性回归与新房成交的大幅缩量，勾勒出苏州楼市深度调整期的真实图景。

建发在姑苏核心区的持续深耕，外围区域国企的兜底，暗示着房企策略已转向细分市场精耕。而6月园区双湖地块6万元/㎡起拍楼面价的挂出，预示着核心区价值标杆仍将突破。

当“房票安置”与“存量房转保障房”政策加速推进，苏州楼市正在构筑新平衡：刚需转向二手房市场，改善聚焦核心区低密项目，高端购买力向顶级资源倾斜

分化时代，房企的生存法则已然改写——要么做精，要么做透