激活效应 新政应对房价“一朝回到十年前”

广州限购政策于2024年9月取消，限售政策在2024年5月解除，限价虽未正式发文，但实际已由市场自主定价。近期发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，明确既有政策，旨在向市场传递持续宽松的信号‌。广州是粤港澳大湾区核心城市，通过宽松政策吸引人才与资金流入，限购限价的取消有助于增强楼市活力，促进人口与产业集聚‌。

目前的广州首套房首付比例降至15%，商贷利率3%，公积金利率2.6%，处于历史低位。政策组合拳效应发力，展现降低购房成本、释放购房需求‌的调控基调。广州楼市四年连跌，“一朝回到十年前”，《说财鲸》发布数据，从2021年高位到现在低位，广州房价普遍大跌三到六成，核心城区跌三四成，近郊的黄埔、番禺、天河东跌幅在四五成，增城等部分远城区跌幅超五成。

后疫情时期的四年，广州楼市价格已跌回2015年的水平，止跌回稳成了楼市调控的当务之急，楼市遇冷，土拍遭寒流，开发商集体“躺平”，近期的广州土拍市场寒意阵阵，推出10宗住宅用地，6宗底价成交，4宗流拍，令楼市分析人士感到意外的是流拍地块竟然位于天河、海珠、黄埔等传统热门地段，开发商拿地信心不足，楼市“风向标”、“晴雨表”数据被拉向低位。

广州房价的未来走势呈现区域分化与结构性调整的两大特征，核心区域支撑市场，外围区域面临较大去化压力。天河、海珠等中心城区房价保持高位，今年上半年的网签量稳定，改善型需求旺盛。增城、南沙等库存高企区域面临以价换量的压力，截止2025年6月，去化周期升至17个月。

番禺、白云等区的成交活跃，但价格敏感型需求的占比较高，市场波动风险较大。全面取消限购限价，新政对广州楼市产生了“激活效应”，但高启的挂牌量激增，导致供需失衡，上半年的二手住宅网签均价为2.74万/㎡，同比下降4%，二手楼市呈现量升价跌的特征。全年表现为弱复苏态势，广州核心区域房价相对稳定，外围区域存在价格波动的风险。

全国楼市一盘棋，只是在热点楼市的城市中，杭州的房价接近广州的房价，杭州和广州的二手房均价大约为每平3万元，高端新房和次新房均价为每米5到8万、8到10万以及10+。深圳的房价接近上海和北京的房价，武汉的房价接近成都和西安的房价等，城市房价的接近遵循新经济哲学的相似性原理或等似原理。仅从单一的房价指标评定城市的能级，那么北上深为一线城市，广州和杭州为二线城市，武汉、成都和西安等为三线城市。