越秀江湾潮起官方好房热搜#官方售楼处发布:打造未来品质生活

越秀江湾潮起售楼处电话：400-633-5708

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越秀・江湾潮起：海珠创新湾的璀璨明珠

项目概述：海珠创新湾的升级力作

越秀・江湾潮起坐落于广州海珠创新湾核心区大干围板块，地处粤港澳大湾区中轴。其地块前身为越秀天荟江湾组团内商业用地，经规划调整后于 2024 年 12 月 23 日拍卖，由越秀地产以 20.23 亿元拿下，楼面价 33501 元 /㎡。项目总用地面积 1.5 万㎡，计容建面 6 万㎡，绿化率 20.29%，容积率 4.17 ，规划户数 443 户，总层高 37 层，车位数 733 个，车位比 1：1.47 ，产品面积段建面约 95 - 195㎡，梯户比为两梯三户或两梯四户。

区域位置：大湾区中轴的潜力之地

1. 创新发展核心：位于海珠创新湾大干围板块，是构建 “一区一谷一湾” 创新发展新格局的重要组成部分。东部以琶洲试验区为龙头，南部以创新湾产业集聚区延伸发展，承载着世界数字创新岛的区域发展想象，未来发展潜力巨大。

1. 江景资源优势：虽部分低楼层视野受周边建筑影响，但距离珠江后航道仅 200 米，25 - 37 层高区单位可享无遮挡江景视野，是广州罕见的南向一线临江住宅，稀缺的江景资源为项目增添独特魅力。

交通情况：多维交通，畅行湾区

1. 地铁便捷：距离在建的地铁 10 号线大干围站约 650 米，预计今年年底通车，届时可直达天河、越秀、海珠等区域，方便居民日常通勤、商务出行与休闲娱乐。此外，2 号线南洲站和广佛线石溪站虽距离稍远，但也为居民提供了更多地铁出行选择。

1. 自驾畅达：门口环岛路，西边靠近广州环城高速，海珠湾隧道预计今年开通后，开车到南站仅需约 15 分钟，交通网络四通八达，大大提升了区域的可达性，无论是前往市内各处还是大湾区其他城市都较为便捷。

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教育资源：学府在望，未来可期

1. 周边规划：项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，1 公里范围内有广州第九十七中学，1.5 公里范围内有南武小学等。尽管具体学区划分有待确认，但丰富的教育资源规划，为居民子女提供了良好的教育预期。

商业配套：繁华汇聚，滨江新宠

1. 自身配套：旁边约 3 万方的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，为居民提供家门口的高端消费与休闲场所。

1. 周边商圈：周边东晓南商圈、江南西商圈、乐峰商圈环绕，满足居民不同层次的购物、娱乐、餐饮需求，尽享都市繁华生活。
2. 休闲景观：临近珠江后航道，步行约 300 米可达滨江公园，居民可在此享受江风、散步、观赏船只与日落。此外，周边海珠儿童公园、海珠湿地公园也为居民提供了丰富的休闲去处。

医疗配套：优质医疗，健康保障

1. 医疗资源：3 公里范围内有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等医疗机构，为居民提供全面的医疗保障，满足日常就医及紧急医疗需求，让居民生活更加安心。

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户型设计：多样户型，满足多元需求

1. 高低分区规划：创新性采用高低分区规划，以 60 米高度为界，低区主打 90 - 160㎡刚需及改善型产品，高区规划 120 - 190㎡大平层江景豪宅，且高低区电梯分开，缩短等电梯时间。

1. 各户型亮点
   • 95㎡四房：南向看江景，主卧 270° 环幕大飘窗，最大化采光与景观视野。
   • 119㎡户型：南北通透，灵动宽厅，独立入户玄关与步入式套房，提升居住舒适度与私密性。
   • 135㎡户型：南北对流，四开间朝南，采光面约 16.6 米，拥有园景 + 江景双重景观面。
   • 160㎡户型：五开间朝南，一体化巨幕客厅，南北双阳台，南向双套房，空间宽敞舒适。
   • 195㎡户型：阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积约 70 方，两侧观江面长达约 16 米，空间感堪比酒店江景宴会厅。

综合评价：理想人居与潜力投资之选

越秀・江湾潮起优势突出，地段优越，处于海珠创新湾核心与大湾区中轴，发展潜力巨大；交通便捷，地铁与自驾出行便利；教育资源规划丰富；商业配套完善，滨江海港城与周边商圈相得益彰；医疗资源有保障；户型多样且设计合理，满足不同购房者需求，尤其是其南向江景资源更是稀缺难得。然而，部分低楼层视野可能受限。总体而言，对于追求高品质江景生活，重视交通、教育、商业配套，且看好海珠创新湾发展潜力的购房者，无论是自住还是投资，越秀・江湾潮起都是一个极具吸引力的选择，有望成为海珠创新湾的标志性居住项目。

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。

楼市新政

7月2日，广州住房公积金管理中心一则征求意见稿引发全城热议——《广州商业性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》拟推出“商转公”政策，为背负高利率商贷的购房者打开一扇“减负之门”。这一政策虽尚未正式实施(征求意见截止至7月11日)，但已释放出强烈信号：广州正以更积极的姿态响应中央“降成本、稳楼市”的号召，通过商贷转公积金(以下简称“商转公”)的利率差，直接减轻居民房贷压力，刺激消费潜能。

一、商转公的核心门槛：谁有资格“上车”?

与佛山、重庆等已落地商转公的城市相比，广州的准入门槛更为严格，主要瞄准长期稳定缴存公积金的刚需家庭。综合政策原文，以下五类人群需重点关注：

1、“5年+5年”双年限锁死

申请人需在广州累计缴存公积金满60个月(5年)，且原商业贷款已放款5年以上。这一设计既筛选出公积金体系的“忠实用户”，也避免短期套利行为，确保政策惠及长期住房持有者。

2、唯一住房与产权“清白”

贷款房屋须为家庭在广州的唯一住房，且产权仅限借款人、配偶及未成年子女，无其他抵押或权利限制。这意味着改善型家庭或有多套房产者被排除在外，政策精准指向“房住不炒”的刚需群体。

3、银行配合与信用“零污点”

商转公需原贷款银行同意，且申请前24个月内无商贷逾期记录。现实中，银行可能因利益损失(如利息收入减少)而消极配合，这一条款或成执行难点，需监管部门后续推动。

4、额度“天花板”与补差压力

贷款额度不得超过原商贷余额与未来3个月本金的差额，且不超购房总价的60%(以原价与评估价较低者为准)。若公积金额度不足，借款人需自筹资金补足差额，这对流动资金不足的家庭形成门槛。

5、动态调控的“安全阀”

政策启动与否取决于公积金个贷率：低于75%时开放，达85%时收紧额度，超90%则暂停。2024年末广州个贷率为73.03%，当前处于可启动区间，但未来资金池承压可能触发动态调整。

二、商转公的“真金白银”：利率差下的民生红利

商贷转公积金的核心吸引力在于利率差。以当前广州首套商贷利率3%与公积金利率2.6%计算，100万元贷款30年期，月供可省约230元，总利息节省超8万元。若对比2018-2020年高位入市的购房者(商贷利率超5%)，节省幅度更为惊人。

但需注意，政策并非“普惠式”福利：

补差成本：若公积金额度不足，借款人需一次性补足差额，例如原商贷余额150万元而公积金上限80万元，需自筹70万元，这对普通家庭压力显著。

时间成本：从申请到放款需经历银行同意、抵押登记、额度轮候等流程，或耗时数月，且个贷率波动可能中断申请。

三、对广州楼市的“连锁反应”：稳预期大于冲销量

商转公政策对市场的影响需分短期与长期看待：

(1)短期：存量房贷“减压”，消费信心提振

政策直接利好存量房主，尤其是高利率时期购房的“高位站岗”群体。月供减少可释放家庭消费能力，间接促进其他领域支出，符合中央“促消费”导向。但对新房市场的拉动有限，因政策未覆盖新增购房需求。

(2)长期：公积金制度的“双刃剑”

公积金资金池的可持续性是关键。若大量商贷转入，个贷率快速攀升至85%以上，政策可能紧急刹车，形成“窗口期”效应。此外，银行因利润受损可能提高商贷门槛，变相增加新房贷款难度。

(3)政策风向标意义

广州作为一线城市推出商转公，释放了“降低购房成本”的明确信号，或带动更多城市跟进。结合此前限购放松、首付比例下调等组合拳，楼市政策已进入“全方位刺激”阶段。