208公顷土地定调定远未来！

一场土地供应引发的城市变局

当长三角产业转移的浪潮席卷皖北，定远县一份208.57公顷的国有建设用地出让计划，正悄然重塑这座皖东小城的命运。工业用地占比33.8%，住宅用地却仅占3.9%——如此悬殊的比例背后，是定远融入长三角的野心与阵痛。这份计划与《定远县国土空间总体规划（2021-2035年）》紧密咬合，从盐化工业园狂飙到交通基建豪掷，从住宅短缺迷局到产业安全隐忧，一场关于城市升维的宏大叙事已然启幕。

NO.1|壹

工业狂飙：70公顷盐化园背后的长三角野心

土地重仓砸向化工，苏皖合作浮出水面

工业用地占比33.8%：2025年计划供应工矿仓储用地70.56公顷，全部集中于盐化工业园炉桥片区，直指总规“长三角新型化工产业基地”的战略定位。

严苛标准暗藏产业升级：规划要求新建项目容积率不得低于1.2，园区按100年一遇洪灾设防，为承接南京江北新材料科技园合作项目铺路。

安全警钟同步拉响：总规划中明确需公开“安全防护距离评估报告”，但至今未见踪影。产业狂奔与生态安全的走钢丝游戏，已成最大隐忧。

炉桥镇：从边缘小镇到产城融合核心

规划将炉桥镇定位为“产城融合示范区”，70公顷工业用地在此集聚，实为苏皖共建“合滁宁产业走廊”的关键落子——这里不仅是化工厂房，更是未来15万产业人口的栖居之地。

NO.2|贰

住宅迷局：8公顷供地里的政策阳谋

商品住房陷“结构性短缺”

全年仅7公顷商品住宅用地：按容积率1.2、套均90㎡计算，仅能供应约900套新房，对比年均去化量，供需缺口高达40%以上。

政策强制控盘：70%中小套型占比要求，实为对冲房价上涨的缓冲器；存量建设用地占14.3%，旧改仍是主战场。

城东新区：低密度住区的双刃剑

总规划要求“新增住房向城东片区倾斜，建设低密度社区”，但该区域距盐化工业园15公里，配套空白与通勤成本，让刚需“上车”窗口期暗藏纠结。更值得警惕的是，低密开发可能推升地价，引发房价梯度分化——政务板块与城东新区的价差或进一步拉大。

NO.3|叁

交通先行：116公顷豪掷背后的长三角密码

56%供地砸向交通，重构区域价值逻辑

水陆空三维破局：窑河-高塘湖Ⅳ级航道复航（通航500吨级船舶）、定远港水蚌铁路连接线、岗上村A类通用机场三大工程用地同步推进，直指总规“1小时达合肥、半小时通全县”目标。

物流网络承接产业转移：疏港铁路与航道构成“公铁水联运”体系，为盐化工业园原材料输入与成品输出打通命脉，更让定远跻身皖北次级交通枢纽。

泉坞山枢纽：产城融合的隐形引擎

4.1公顷公用设施用地布局公交停保场，补足产业园区通勤短板。当交通基建与产业用地捆绑投放，“以通道换产业”的底层逻辑清晰浮现。

NO.4|肆

市场变局：供需重构与价值重估

住宅市场：刚需与改善的分水岭

政务新区稀缺性凸显：零新增住宅用地下，在售项目去化加速，二手房价格或跳涨；

城东新区去化压力暗藏：低密度社区定位高端，但产业人口购买力有限，同质化竞争风险加剧。

产业地产：盐化园配套用地迎爆发期

总规划要求炉桥片区“职住平衡”，产业园区周边的研发用地、员工公寓、商业配套用地，将成为下一波土地出让的暗线。

土地价值梯度加速形成

高铁红利区：合新高铁定远东站周边（总规预留用地）、窑河航道码头区；

安全距离敏感区：盐化园安全评估落地后，周边5公里内住宅用地价值可能跳水。

NO.5|伍

结语

定远的土地，长三角的棋

208公顷土地供应计划，如同一把解剖刀，划开了定远2035总规的理想肌理：当工业用地在安全红线上狂奔，当住宅供应在调控钢丝上行走，当交通基建在区域竞合中押注，这座皖东小城的命运早已与长三角一体化进程深度咬合。

土地的故事，终将演变为人的故事——是产业工人的安家抉择，是刚需青年的上车焦虑，更是城市决策者的战略定力。定远的答案，将在推土机与化工厂的轰鸣中，缓缓浮现。

第一房智库观点：土地计划背后的三重战略博弈

1. 产业与安全的终极平衡考验执政智慧

盐化园70公顷工业用地承载着定远“长三角化工基地”的野心，但安全评估未公开即大规模供地，暴露风险前置机制的缺失。若防护距离标准与居民区重叠，可能引发生态灾难与社会矛盾。

2. 住宅短缺实为“精准控盘”的阳谋

3.9%的住宅用地占比绝非疏忽，而是通过人为制造供给短缺，倒逼人口向城东新区疏解，同时以中小套型压制房价涨幅。但副作用已显现：2024年定远商品房成交均价上涨12%，供需矛盾正从土地传导至楼市。

3. 交通基建是长三角融入的胜负手

116公顷交通用地投入，暴露定远“以土地换通道，以通道换产业”的迂回战略。当合新高铁2026年通车，定远至合肥缩短至30分钟，南京都市圈产业转移的闸门将真正打开——这片土地的价值重估才刚刚开始。