新世界续命882亿，英皇166亿债务逾期，港资房企为什么也暴雷？

香港地产界近期风急浪高。

6月底，新世界发展惊险过关，与超50家银行债权人达成882亿港元再融资协议，将最早到期债务延至2028年6月30日，成功“续命”三年。

就在同日，作为“郑家第三代”核心人物的郑志刚，辞任新世界发展非执行董事及非执行副主席职务。这标志着他已完全退出董事会，为其在新世界发展的履职画上句号。

新世界发展刚逃出生天，英皇国际就出现暴雷预警——德勤会计师事务所对英皇国际亮出了红灯，称其166亿港元银行借贷已逾期或违反贷款条款，并表示事件可能会对集团持续经营能力构成重大疑问。

环环之前写过一篇关于港资房企的文章——《警惕港资房企》。

环环认为，港资房企虽然有着泾渭分明的风格，但共性在于以“百年老店”的稳健姿态，成功抵御了地产周期的严寒。在内地房企暴雷潮中，它们步履从容，堪称一股清流。其屹立不倒的根本，在于深谙市场规律，心存敬畏，精准把控流动性风险，善择进退时机。

若论对风险的嗅觉与资本的趋利本性，李嘉诚家族堪称典范。

今年上半年，其长和公司公告拟以228亿美元向贝莱德财团出售全球港口核心资产（含巴拿马运河关键港口90%股权）。

《大公报》旋即连发《莫天真勿糊涂》等重磅评论，剖析这笔交易背后的地缘战略深意，用心良苦。然而，面对李氏家族执意而为的既成事实，舆论也不过徒余扼腕。

诚然，若以家国情怀与民族大义为尺度，李嘉诚及其家族在国民心目中的形象已轰然崩塌，与始终秉持赤子之心的霍氏家族形成鲜明对比。

两相对照，高下立判。

然而，若回归纯粹的商人本色审视，李嘉诚的历次战略“撤退”与“回归”，究其根本，不过是基于对风险的敏锐嗅觉，为了规避行业周期波动可能带来的冲击。

这与新鸿基、嘉里建设、香港置地等港资巨头于2022年逆势加码内地投资的行为，在本质上遵循着相同的商业逻辑，即资本对风险与机遇的权衡。

两者看似路径迥异，实则殊途同归，皆为在复杂经济环境中寻求资产安全边际与长期价值的商业决策。

资本逐利避险的本性，在此展现无遗。

所以，港资房企以开百年老店的盘算，在杠杆运作方面，保持了相当的自律——奉行“低周转”，把负债控制在安全范围内。

去年，新鸿基地产的净负债比不到18%；恒基地产的净负债率大约21%，而李嘉诚家族的长实集团的净负债率则只有4%。

相形之下，新世界发展的风格则和内地房企很像，在大肆扩张这块不遑多让。

在2017年业绩会上，郑志刚提出了“大力发展内地市场，更多增加华南土地储备”的观点，流露了对内地市场的野心。

2021年，适逢内地楼市调整，内地房企资金枯竭，纷纷寻求和手持现金的新世界发展的合作机会，更让郑志刚产生了这是个属于新世界发展的“快赢”时代的错觉。

新世界发展选择了逆市扩张，在广深接连拿地，转过年来又收购了龙光系资产。

一顿操作猛如虎，换来的却是新世界发展的净负债率的持续攀升。2022年，新世界发展净负债率为46.9%，算是港资房企里最高的。在2024的中报中，这一数字达到了55%。

在2024年的年报中，新世界发展收获了20年来的首次利润亏损。郑志刚掌舵七年，新世界发展市值蒸发超过720亿港元。

对于英皇国际来说，在英皇影院业务遭遇重挫后，重振集团业务的重任就义不容辞地落到了其肩上。

2023年，英皇国际斥资近50亿港元大举进军地产领域。时值香港商业租赁及写字楼需求持续疲软，商办物业空置率高企之际。

投资决策的风险在2024年进一步显现——公司再以约19亿港元购入中环一公寓项目，但其出租率竟不足40%，微薄的租金收入甚至难以覆盖贷款利息支出。

商办折戟，英皇遂押注住宅。

去年末，英皇国际高调推出东半山豪宅项目ONE JARDINE'S LOOKOUT。为造势，其旗下艺人如容祖儿、卫诗雅、陈家乐等组成“明升看楼团”亲临现场，制造营销噱头，力撑新盘发售。

可惜，英皇国际的种种努力，并没有迎来预期的成果。

英皇国际发布的业绩报告显示，截至2025年3月31日的财年，公司拥有人应占亏损为47.43亿港元，同比扩大131.7%。

现在，166亿港元银行借贷逾期，拉响了英皇国际暴雷的警报。

说到底，郑志刚的离场与新世界的巨额再融资，英皇国际的暴雷预警与惨淡业绩，无不是对激进扩张的沉重注解。