西城千万豪宅，产权缩水了

文/北京进深 林振兴

西城，这两个字的含金量，牵引着全北京家长的心。

这个片区的住宅，多以“老破小”闻名。不过令人意外的是，多年处于“0供应”的西城，最近有一个全新现房项目面世了。

它就是——玺源台·鸿玺，距离天安门6公里多。

玺源台也是一个有故事的老盘，最早拿地时间在2004年左右，眼下产权缩水了21年。中间遇到拆迁问题，还有业主投诉开发商的停车楼违建。

但这个备具争议的楼盘，却没影响开发商赚得盆满钵满，房价从13年前的4万/平，到现在的15万/平。

时间回溯至2004年，北京泰乐房地产开发有限公司以4993.516万元的合同地价款，获得玺源台（原名：泰乐家园）所在地块，楼面毛地价仅为630元。

也就是说，玺源台产权年限是2004年-2074年。

另据2010年9月，国土部发布的一份1457宗闲置土地的名单中， 泰乐家园赫然在列。名单显示，其约定开工时间为2005年2月，约定竣工时间为2006年10月。

由于规划调整和房屋拆迁等多种复杂原因叠加，玺源台硬是把地块从2004年拖到2012年，连李嘉诚都不敢这样“捂盘”。

即使开发商未恶意囤地，但经过八年时间，北京的地价、房价也在水涨船高，翻了数倍。

2012年9月，玺源台终于开盘了，出售1号楼、2号楼，毛坯房价格在4.5万元/平方米。

彼时，楼盘产权年限已缩水了8年，但却没浇灭购买人的热情。据媒体报道，开盘当天430套优惠房源便被抢购一空，销售金额共达11亿。

热销的原因在于，玺源台价格相较周围楼盘有较强的吸引力。

之所以，开发商没抬高价格，也是因为当年项目周围环境欠佳，北侧紧邻铁路，西侧为南蜂窝路，面临噪音隐患。

2013年收房后，有玺源台业主向媒体反映，开发商在未征得业主同意、给予合理补偿的情况下，在原本应为地坑式停车位及绿化带盖成了7层停车楼，且收费价格畸高，导致小区众多业主面临“无处”停车的困境。

除了停车楼纠纷，玺源台还面临房屋拆迁的困恼。

因逾期交房，开发商泰乐房地产被回迁户告上法庭，赔付逾期交房违约金。

据了解，二期的3、4、5号楼在2013年6月就已基本建好，共有400多套房源。

但玺源台二期却延迟至2016年推出。取证的3号楼（京(2016)西城区不动产权第0028702号），共计233套，拟售价格101082.27元/㎡。签约套数199套，成交均价90633.62元/㎡，成交额11.98亿元。

同年，2号楼取证了5套房源，拟售价格127163.11元/㎡。但离奇的是，仅签约1套面积为89.66㎡的房源，成交均价为0元/㎡。

此外，4号楼89套房源取证，拟售价格148193.62元/㎡。目前，签约了65套，成交均价也很坚挺——141759.85元/㎡，成交额9.61亿元。

5号楼是最后取证的，也是楼王，此次共计推出103套，拟售价格154800.02元/㎡，规划建面约97-135㎡成品现房。

相较现在的“好房子”，玺源台不仅不占优势，户型也蛮奇葩的。

例如，97平是一室一厅一卫的转角户型。按理说，现在同等面积的项目至少是二居产品。

100平是两室一厅两卫的阶梯状户型，主卧在北，南向次卧紧挨着厨房，有油烟困恼。

135平是三室一厅两卫的转角户型，公卫是暗卫，客厅在北，起居室在南。

北面的客厅可能在日照方面相对较弱，尤其是在冬季，阳光照射时间较短。这可能会影响客厅的明亮度和温暖感。

玺源台的开发商是北京泰乐房地产开发有限公司，成立于2000年，注册资本为9296万元，由北京智恒达投资集团和杨国宏分别持股55%和45%，法人兼董事长为杨绍晖。

其中，大股东智恒达由杨绍晖和李彤分别持股90%和10%，名下投资五花八门。

除了地产，智恒达还投资了世铎科技、北京智恒达商贸、博源基业（北京）投资基金管理、北京金通汇达金属材料贸易、北京兰格云商科技、北京元丰投资顾问和北京华鼎精诚文化交流（简称“华鼎精诚”）。

此外，杨绍晖还投资了天津万泽泓科技、变形积木（湖北）科技、华鼎精诚。

其中，华鼎精诚还持有王府井的一宗面积2006.41平方米的工业用地，成交价格为486.55万元。