朝阳百子湾最老住宅楼焕新，为全市老旧小区改造提供破题经验

7月8日，是朝阳区南磨房乡百子湾路1号楼102户居民“回迁”之喜的大日子。历经12个月的综合改造提升施工，百子湾地区“楼龄”最老的住宅楼——百子湾路1号楼正式焕新亮相，迎回老街坊。

新京报记者在探访时了解到，和普通的老房子改造不同，百子湾路1号楼的改造创下了北京首次——即老旧小区住宅楼改造地上地下同步实施，为全市后续的老旧小区改造提供了“整体周转、全面改造、一次升级”的新方案。

居民前来办理手续。新京报记者 王子诚 摄

老楼“返老还童”，居民满心欢喜

“真亮堂！”拿回自家房门钥匙，家住5单元的王桂英迫不及待返回家中，现场“验收”改造成果。窗明几净的空间、更加合理高效的空间布局……眼见老房子“返老还童”，王桂英满心欢喜，赞不绝口。

居民在查看新装修的窗户。新京报记者 王子诚 摄

朝阳区南磨房乡百子湾路1号楼始建于1976年，建成时是建工木材厂的职工宿舍。当年王桂英作为木材厂职工家属，成为宿舍楼落成后的第一批入住居民。

王桂英称，“那个年代，百子湾放眼望去几乎全是荒地，他们的宿舍楼是名副其实的‘百子湾1号楼’。”历经近半个世纪风雨，这栋古早的砖混结构老楼开始显现诸多问题。“卫生间反水串味儿不说，从洗衣机到餐厨区，该下水的地方堵，该防水的地方漏。”

这栋老楼，除了王桂英讲述的“通病”，楼体没有保温、室内冬冷夏热也是居民们常年的烦恼，“取暖电表走字飞快，屋里却不见暖和。”更重要的是，还出现了结构性的隐患。

加装承重“铠甲”，屋内更宽敞

眼见百子湾地区日益繁华起来，新楼如雨后春笋，“1号楼”的各种毛病让住户们越来越焦虑。

2024年，住在这栋老楼里的102户居民终于迎来好消息——即将启动老旧小区改造。基于百子湾路1号楼结构安全和地下管网的双重顽疾，朝阳区南磨房乡政府联合北京建工五建集团，启动了全面改造。

该怎么改？以往老旧小区改造，通常是楼体改造和管线改造由不同主体实施，不同专业队伍缺乏横向沟通，场地反复周转“拉锯”，影响施工效率不说，也为居民生活带来不便。为了规避这一情况，百子湾路1号楼决定启动“整体周转、全面改造、一次升级”的老旧小区全新改造模式。

“居民家的情况千差万别，从改造前的需求调研、方案座谈、周转签约，到施工中的24小时热线接听，再到交付前的预验房和正式验收，听取居民意见贯穿改造始终。”南磨房乡城乡建设办公室副主任张野介绍，因为老楼的原有结构为砖混结构，这种传统结构形式已无法有效保障结构安全，在广泛听取居民意见后，朝阳区住建委和南磨房乡共同决定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在原有砖混结构外部加建全新的外墙，“新的墙体如同坚固的铠甲，承担起老楼的承重，彻底终结了老楼的结构安全隐患，对于居民来说，屋内的空间也更宽敞。”

一层单独安排水管道，彻底消除跑水顽疾

走进改造后的百子湾路1号楼，红灰相间的楼体，整齐的空调外挂设计，让人眼前一亮，完全看不出“年迈”的影子。

“我们对楼里每一户的厨房、卫生间的排水、电路等都进行了升级改造。针对一楼一些住户家里过去总是跑水的情况，专门为一层的住户新装了单独的排水管道，与二层及以上住户的排水管道区分开，彻底解决了一层住户的烦恼。对于二层及以上住户来说，也不会有任何影响。”1号楼改造项目经理王建峰表示。

新装部分明显比老房整洁明亮。新京报记者 王子诚 摄

记者了解到，作为老旧宿舍，多户合居的现象在百子湾路1号楼仍然存在。王建峰介绍，过去，合居户在空间使用和水电缴费上容易有矛盾，此次改造，同步优化了合居户的空间布局，并实现了电表分户和智能水表换新，过去合居户缴费分摊难的问题随之解决了，“我们还将老楼的排烟道、保温层，以及公共区域的适老化设施进行了升级。利用拆违腾退的空间，新增了停车、活动、晾晒区域，提升居民的居住体验。”

百子湾路1号楼改造，为全市旧改提供经验

百子湾路1号楼的改造优化顶层设计，采取了“政府补贴+产权单位出资+居民合理支付物业费”的多元资金共担模式，保障了改造的顺利实施，也明确了改造后的运维和管理责任。相关负责人表示，这栋老楼的改造不仅在于让102户居民圆了安居梦，也验证了“地上地下联动”、“整体周转一次升级”、“改管一体长效治理”这一套系统方案的可行性，为北京乃至全国破解老旧小区改造难题，提供了可复制、可推广的“朝阳经验”和“南磨房样板”。

新京报记者了解到，百子湾路1号楼全部居民预计将于本月中旬全部完成回迁，届时，102户老街坊们，将在“返老还童”的房子里开启全新的安居生活。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 李立军