北京买房：理清思路，购房建议1584

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是想把望京的一套老破大换成北七家的翡翠公园，单价差不多都是7万多，面积和总价也差不多，但换来的是叠拼别墅，而且是下叠，带精装修，值不值？

A：

1、从居住角度来讲肯定是值了。相当于用一辆古董老爷车换了台最新款的新能源，那驾乘体验就翻了N多倍呗，怎么都是值。

房子也一样，如果不看地段儿和产品性质，只说居住体验那强多了，单车换了辆摩托。而且还是精装，保护的好的话那就更占便宜了。

2、从投资性角度来说普通。因为房产的价值由地段儿决定，至少是决定70%以上。那以望京的地段儿换到翡翠公园，地段儿价值就差了很多呗。

比较地段儿价值可以用最破的同等老破小，比如望京现在花家地的老小区5万多吧，5.5万。而北七家差不多的老小区2万多3万左右，说明两个板块的价值差了一半左右。

另外是产品，别墅类的到目标为止，在北京的价格走势都不太强，最好成绩是跟上板块大盘，不好的话那就是略有落后了，趋势很难改变。

3、所以这就多考虑自住吧，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品。叠拼之类的不算投资性强的，就是自住为主。

仅供参考。

二

Q:

请问，海淀区的学生中有多少是老北京人家庭的后代？

A：

1、不知道，反正我家孩子上小学时全班38个孩子，按老师的说法是能听懂北京话的就7/8个，能明显听出北京口音的就3/4个。我家孩子属于能听懂但不会说的，因为虽然家里人说北京话，但周边的基本都是普通话，孩子受到的影响更大。

2、另外按人口算个账吧，海淀在第一次人口普查的时候是常住人口20万，全国人口整整6亿。现在全国人口是14亿，是当年的2.33倍。如果这个增幅为标准，那海淀本地人才不到50万。而海淀现在300多万呢，其中80%以上都是后来的呗。

再有就是1980年时海淀人口80多万，同时期全国人口接近10亿，14亿就是1.4倍，海淀按理说人口不应超过120万。但现在320万，那就说明有200万都是改开之后才来的，三分之二。

3、以万柳板块来说吧，刚解放的时候俩村子全加起来估计也到不了2000人。到奥运前后六郎庄做拆迁规划的时候我看过数字，户籍人口4000多人，那假定万泉庄也差不多的话，合计不过是1万本地人。

但现在多少人啊？按占地4.8平方公里算，每公里人口密度2万人，那都得有10万常住人口，本地人肯定超不过15%。

4、以上都是我估算的，对不对的自己判断吧，欢迎指出我的错误，反正我也不改。

仅供参考。

三

Q:

网友问这到底是承重墙，还是压住阳台的配重墙？到底能不能拆？因为他家也有和照片一样的墙，一直想拆但没敢动手呢。

A：

1、这是二次结构的构造柱，既不承重也不配重，拆了对房子安全没有任何影响。

2、这种构造柱在新房中很普遍，主要就是作为门窗结构而建造的，作用是安装门窗，或者说是拉住门窗的框架，要不然不好固定。图中这个应该是推拉门的，门都没了还留着半堵墙干什么，拆了也就拆了。

3、判断是不是承重墙主要看户型图，黑色实心的就是承重墙，空心的或其他颜色就都不是。如果没户型图就看这栋楼是什么结构的，新房基本都是框剪结构，屋里的承重墙很少。老房砖混的那就只要是原来的墙就都算承重墙，最好哪个都别拆。包括阳台配重墙，确实是压住阳台的。

另外也看看墙的厚度，承重墙肯定厚实，200mm以上。不是承重的就都是薄墙了，开发商都能省钱着呢。

4、真要是开拆了才起疑，那就看是什么建材和钢筋密度，实心混凝土的厚墙基本都承重，像这种稀稀拉拉的细钢筋+空心砖的就都不是，随便拆。

仅供参考。

四

Q:

请问，2021年买的海淀知春路学区房老破小，高价接盘的已经跌了不少，而且经过测算还是有150万的溢价比例，是不是应该置换成没有溢价的？我可以买600多万的，还希望在海淀。

A：

1、如果确定用不上学位，那住着这套房就性价比不高了呗。150万溢价，那这套房应该在4/500万吧，得到300来万的居住体验，那150万闲置，我觉得不划算。而且就算是出租，溢价部分也是收不到租金的，因为租客也用不上学位。

2、但是否置换得看自己的想法了。房子是用来住的，如果住的舒服就留着呗，不套现也就无所谓赔赚了，早晚涨回来。即便是过了高峰期之后，溢价部分有可能受影响，那大概率也会在下一个人口高峰涨回来，当然前提是真的还能出现人口高峰。

3、海淀的普宅是都有溢价的，因为都带学位，那就算最普通的学区也有学籍价值。这可以看旁边学院路学区，溢价相对低的多，从房子差价上就能看出来。具体的溢价比例在看房时再计算吧，尽量选择比例低的，不仅居住的性价比高，过了高峰期的保值风险也小。

仅供参考。

五

Q:

请问，以您的经验，500万之内是否能在海淀买到没有学区溢价的房子，三居室或大两居能改的，最好在北四环之内，因为工作和上学都在西直门。要求是明厨明卫，南北通透客厅朝南，双卫，小区环境好，停车位充足，保值方面以不落后北京大盘为标准。

A：

1、找房不是以谁的经验的问题，而是市场上有没有这种房的问题，有的话用不着经验，没有的话什么经验也买不到。

2、以我的经验来说，来到四环内是不可能有这种房的。首先海淀所有的普宅都有溢价，只是比例高低的问题。

另外您这要求只能是商品房才能满足，双卫+明卫的三居室+南北通透，那肯定在100平以上了。500万以内的总价，那单价就是4万多，那甭说海淀了，全北京四环内都不好找，到回龙观天通苑还差不多。

3、总之您这要求偏高了，高的还不少呢。而且又叠加保值要求，这就是悖论了，如果保值好，那怎么可能这个价格？如果有这价格的房子，那又肯定是保值不太好的呗。可在人家手里那么多年了都保值不好，到您手里怎么就能逆转呢？

所以还是找中介问问吧，看他们是否能找到这种房源。另外我建议是别提这么高的要求，不仅找不到，而且还有可能被忽悠呢。

仅供参考。

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