广东
截至 2025 年 7 月，东莞二手房挂牌量约7.4 万套，新房库存约3.95 万套，存量房总规模超 11 万套，市场呈现 “核心区供需紧平衡、非核心区高库存” 的分化格局，购房者需结合自身需求和风险承受能力，谨慎选择房源并充分核查信息。
一、二手房存量：挂牌量超 7.4 万套，非核心区抛压显著
整体规模：
截至 2025 年 6 月 3 日，东莞二手房挂牌量达74,350 套，较 2022 年增长 23%，这一数据来自贝壳网，统计范围包括全市所有在售房源，反映了当前二手房市场的实际供应压力。
2024 年 11 月数据显示，东莞二手房库存曾高达 7.2 万套，随后逐步降至 6.6 万套，但 2025 年 5 月再次回升至 7.5 万套，显示市场波动较大。
区域分化：
核心区抗跌性凸显：南城、松山湖等核心地段因土地稀缺和产业集聚，优质房源价格稳定，甚至部分小区涨幅超 10%。例如，松山湖高新区 2024 年新增 5 万高端就业人口，带动区域租金回报率提升至 2.5%-3%，长期支撑房价。
非核心区抛压加剧：东坑、桥头等片区新房均价跌破 1.8 万元 /㎡，部分项目以价换量去库存，二手房市场中，非核心区小户型、楼龄较长的房源面临降价压力，2025 年 3 月二手房均价环比下降 0.77% 至 18,540 元 /㎡，同比跌幅达 17.22%。
库存结构：
房龄分布：东莞城区（南城 + 东城）二手挂盘量超 1.15 万套，其中近 70% 为楼龄 15 年以上的老旧房源，例如，南城 5 年以内的次新房仅 13 套，10 年以内房源 491 套，而总挂盘量达 6,360 套。
价格倒挂：部分豪宅法拍房价格与市场价倒挂显著。例如，东城中信御园一套 877㎡别墅法拍价 4,760 万元（单价 5.4 万 /㎡），而市场价约 6,230 万元（单价 7.1 万 /㎡），价差超 1,400 万元。
二、新房库存：去化周期缩短至 11.9 个月，核心区供应紧张
库存规模：
截至 2024 年底，东莞新房库存为395 万平方米，按近一年月均去化 18.74 万平方米计算，去化周期约 11.9 个月，同比缩短 7.5 个月，若按平均每套 100㎡计算，库存套数约为 3.95 万套。
2025 年新房供应继续萎缩，预计全年入市的纯新盘不足 10 个，且集中在南城、东城等核心区域，例如，南城的宏远・雍雅台、东城的民盈高田・国贸府等项目将成为市场焦点。
区域差异：
核心区供需矛盾突出：南城、松山湖、滨海湾新区等核心地段新房库存去化周期仅 11.9 个月，2024 年宅地零供应，供需矛盾将支撑房价稳中有升，例如，南城新房均价突破 4.1 万元 /㎡，松山湖高新区部分改善型项目单价达 3.3 万元 /㎡以上。
非核心区去库存压力大：塘厦、凤岗、常平、沙田、清溪等镇街新房库存套数位居全市前五，部分项目通过降价促销去化，例如，塘厦新房成交均价约 18,890 元 /㎡，黄江约 13,890 元 /㎡，均较峰值下跌明显。
政策影响：
政府收储盘活存量：2024 年东莞通过专项债、保障性住房再贷款等方式收购存量商品房用作保障房，全年批准预售和现售商品住房约 0.8 万套，较 2023 年减少 35%。
土地供应严控增量：2024 年东莞仅成交 3 宗涉宅用地（均为人才房和安置房），2025 年计划供应商品住房用地 23.09 公顷，同比减少约 50%。
三、数据对比与风险提示
一二手房市场对比：
2024 年东莞二手房成交 2.75 万套，连续两年超过新房（2.6 万套），新房与二手房成交比达 1:1.46，二手房因现房优势、价格调整到位，成为市场主力。
价格方面，2025 年 3 月二手房均价 18,540 元 /㎡，较 2021 年峰值下跌约 30%；新房均价 24,312 元 /㎡，同比下跌 7.98%。
现在的房子确实不好卖，很多人都认为是市场的问题，其实不完全对，绝大多数的房主压根就不懂怎么卖房，更不懂中介目前的心态，如何快速卖掉手上多余的资产，这种技巧已经不亚于刚需买房的各种知识科普了。
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