95后港漂超低价捡漏中西区楼盘！人人都夸我的买房思路！

我是一名95后港漂，今年是我来港的第七年。

今年年初我终于决定入场，以低呎价购入中西区心怡二手楼。

在楼市下行期，到底是“捡漏”还是“接盘”呢？我又是如何下定决心投身香港房地产的呢？

曾经在香港住过的劏房

在香港生活的前六年，我一直都有很强烈的"漂泊感"，那时的我经常和朋友说“反正也买不起香港的房子，我早晚会回去的”。

直到，香港楼价较高位下行近三成，以两个人的合力“上车”变得不再遥不可及。在楼市重定价的混乱时期，是否更有机会把握卖家“急抛”心理，趁机“捡漏”呢？

理论可行，实践开始：

划定房价区间

香港置业首付最低一成，其他置业开支还包括印花税、中介费、律师费，以及其他政府文书收费等。

举个例子，假设前期资金可出100万，以10%首付、3%的税率、1%中介费，不考虑装修费的情况下，简单计算购房的价格上限是100/14%=714.3万，且在9成贷款下需要满足入息要求。

此外，如有其他贷款，能够批出的贷款上限会相应减少。

明确住房需求

1.楼龄：一般30年左右楼龄的房子，就要面临“大维修”，维修费用由维修基金➕业主集资，每户动辄10万港币。且楼龄越大，检修越频繁。所以年轻人置业最好选择20年左右或者更新的楼盘。

2. 面积及隔断：对我而言，人均150呎是比较舒服的面积，考虑到未来可能有小孩和父母，因此我锚钉450呎左右的2房单位，在此基础上当然越大越好…

第三步

选择区域

1.不会出错的传统热门区域，包括港岛线沿线，九龙的红磡、黄埔、南昌、奥运，新界的大围，沙田等，这些区域交通方便，发展成熟，学校及医疗资源也不错，但是楼价上涨的空间少，且新楼少。

2.港漂聚集的新兴区域，包括大热的启德、康城、长沙湾、将军澳、白石角等。这些区域多是新区，有些交通不是很方便，但是有不少新楼供应。并且北部都会区等各种发展概念也为这些区域未来的发展增加了不少想象空间。

于是我的决定是...

以我自己举例，因为是自住用途，相比于楼价未来的上升空间，我更在意交通、校网，以及下行期房价是否足够“坚挺”？因此，我重点考察了中西区、东区、红磡黄埔，以及启德。

中西区房价最高，新楼极少，很多单体楼的新楼盘呎价还在2.5万以上，1000万只够买400呎的新楼，实在难以接受。并且，中西区单体楼居多，小区很少。

坚尼地城日落

东区楼价相对便宜，但是整体感觉，马路上比较拥挤。北角一些次新楼的呎价和中西区二手楼接近，但是学位和交通不如中西区，所以在我心里有点"鸡肋"。

红磡和黄埔是比较成熟的居民区，有很多内地学生，还有不少内地口味的餐厅茶饮，海逸豪园、都会轩都是打进"决赛圈"的小区，海逸豪园很大，离海很近。小区楼价从700万到1000多万都有，离地铁站有一段距离，但是周围吃喝都很方便。

都会轩则是红磡地铁站上盖，交通四通八达，楼下就是置富都会。一侧单位对面的楼，景观不太好。另一边则是看红馆方向，有个别房型是"烟花景"，景观不同，价格差100万。几乎所有房型的厨房和厕所没有窗。

都会轩部分单位景色

启德分为跑道区和地铁站附近，地铁站附近有些10年不到的次新楼，但是因为上一手买家是楼价高位入场，愿意蚀本的不多，让利空间有限。

跑道区都是新楼盘，虽然问题也有，包括进出交通不方便，住宅供应过多等等。但它依然是我心中一手房的"不二之选"，因为发展商降价让利，优质校网，临海的风景，以及附近新建的大型商场和体育馆等，都足够有吸引力。

启德商场

最终，我以低呎价"捡漏"了中西区的心怡二手楼。说来也很有缘分，我们的新家是我看的第一套房。

原房主05年买入，最高点时涨幅约4倍。挂盘将近一年，业主高位企硬，不愿降价，无奈楼市未见好转，心理价位被不断击破。直到今年年初，业主急于换房，被我低价"捡漏"。

当然，这套房并非完美，比如保养不算好，相比同屋苑其他挂盘，这间屋几乎需要"大翻新"，但我们能够接受。其次，房价景观和位置也是同屋苑中不算好，但呎价低，足够弥补不足。

成功拿到钥匙！

在我看来，香港楼市成交量回暖，租价持续上升，以及更低的息率，似乎都表明未来楼价下行空间已经不多。但没有人有"水晶球"，不管是抄底，还是抄在半山腰，只要是满足自住要求，都是好房子！

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。

所长点评

所长震惊于作者对于香港楼市买房的透彻观察！有的话总结得特别到位，一针见血，可参考的地方非常多。

从精打细算，把首付杂费算得清清楚楚卡死预算，到头脑始终清醒，把自住需求摆在最核心的位置——宁愿在黄金地段接下需要翻新的盘，也绝不将就那些表面光鲜却有点鸡肋的新区选项，这份对地段实力就是硬道理的深刻认知，绝对是行家级别的务实选择。

最欣赏的是作者那份稳当的心态。没人能预知绝对低点，但只要核心自住需求满足，价格时机都到位，该出手时就要果断出手。

@堅尼地毛毛力

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