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看似正常的房屋买卖，却牵扯出家族财产纠纷。当亲情遇上房产交易，哪些行为可能触碰法律红线？这起真实案例，带你看清家庭房产纠纷中的法律关键。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈明向法院提出诉讼请求：
确认被告林晓与被继承人陈建国于 2023 年 7 月 3 日签订的关于北京市西城区一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
判令被告承担本案诉讼费用。
陈明称，自己与第三人陈芳是陈建国、李梅的女儿，也是二人的法定继承人，被告林晓是陈建国、李梅的外孙女，陈芳的女儿 。一号房屋原登记在陈建国名下，是陈建国和李梅在房改售房时，以二人工龄优惠成本价购买，属于夫妻共同财产 。李梅于 2007 年 7 月 2 日去世，陈建国于 2024 年 3 月 20 日去世 。2024 年 5 月 29 日，陈明查询房屋登记档案时发现，林晓在 2023 年 7 月 3 日与陈建国隐瞒房屋产权共有情况，签订买卖合同，陈建国以 11454000 元价格将房屋卖给林晓并完成过户 。随后，林晓又在 7 月 5 日将房屋 20% 份额赠与陈建国，目前房屋由林晓占 80% 份额、陈建国占 20% 份额 。但林晓至今未支付购房款，陈明认为该房屋属于陈建国与其他法定继承人共同共有，陈建国无权单独处分，林晓的行为侵犯其权益，合同应认定无效。
（二）被告与第三人的抗辩主张
林晓辩称：
房屋产权归属：一号房屋虽为陈建国、李梅夫妻共同购买，但陈建国在李梅去世 10 年后，于 2017 年 3 月 1 日补交 29 万元购房款并换领房产证，因此房屋应为陈建国个人所有，他有权处分 。
合同真实目的：陈建国生前多次表示要将房屋赠与自己，2023 年 6 月 30 日还立下自书遗嘱明确赠与意愿。双方签订的买卖合同虽约定房款，但未实际支付，也未约定交付和违约责任，实为以买卖形式办理过户的赠与合同 。
权益补偿：考虑到房屋可能涉及李梅份额，自己已将 20% 份额赠与陈建国，相当于返还陈明应继承的份额，且同意按六分之一份额向陈明支付折价款，未损害他人权益，合同有效 。
陈芳述称：认可林晓陈述的事实，支持林晓的意见。
（三）法院查明的关键事实
家庭关系与房产初始情况：陈建国、李梅育有陈明、陈芳二女，林晓是陈芳女儿 。一号房屋通过房改以成本价、使用陈建国和李梅工龄优惠购买，2006 年 9 月登记在陈建国名下 。
房屋交易过程：
2023 年 7 月 3 日，陈建国与林晓签订买卖合同，约定以 11454000 元价格出售房屋，当日完成过户，但林晓未支付房款 。
2023 年 7 月 5 日，林晓与陈建国签订赠与合同，将房屋 20% 份额赠与陈建国并完成过户，目前房屋林晓占 80% 份额、陈建国占 20% 份额 。
遗嘱与证据情况：林晓出示陈建国 2023 年 6 月 30 日和 7 月 6 日两份自书遗嘱、宣读遗嘱视频及接受遗赠公证，证明陈建国欲将房屋赠与自己；陈明认可证据真实性，但认为后续房屋处理行为视为撤回遗嘱，仅认可陈建国处分其 20% 份额 。
二、案件分析
（一）争议焦点
一号房屋是否属于陈建国与李梅的夫妻共同财产？陈建国能否单独处分该房屋？
陈建国与林晓签订的房屋买卖合同是买卖关系还是赠与关系？合同是否有效？
（二）法律分析
房屋产权性质认定：一号房屋在陈建国、李梅婚姻存续期间购买，使用双方工龄优惠，属于夫妻共同财产 。陈建国后续补交的面积超标款，不改变房屋原始产权性质 。李梅去世后，其一半产权份额作为遗产，在未分割前由陈建国、陈明、陈芳共同共有，陈建国无权单独处分全部房屋 。
合同效力判定：
恶意串通认定：陈建国与林晓作为亲属，明知房屋产权情况，却在未征得其他继承人同意下交易，损害陈明权益，构成恶意串通，涉及李梅遗产份额的合同部分无效 。
合同性质确认：从合同条款（无交房、违约约定）、未支付房款及陈建国遗嘱等证据看，双方实为赠与关系 。陈建国对自己所有及继承的部分有权处分，该部分赠与行为有效 。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈建国与林晓于 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及一号房屋二分之一所有权份额的部分无效；
驳回陈明的其他诉讼请求。
法院认为，陈建国无权单独处分涉及李梅遗产的房屋份额，其与林晓的交易行为损害陈明权益，部分合同无效；但陈建国对自身份额的处分行为有效。
四、案件启示
（一）家庭房产交易风险警示
明确产权归属：涉及夫妻共同财产或遗产，需确认所有共有人或继承人权益，避免单方擅自处分 。
保留书面证据：赠与、买卖等房产交易应签订书面协议，明确权利义务，避免口头约定引发纠纷 。
规避恶意串通：亲属间交易需遵循公平原则，隐瞒共有人、低价交易等行为可能被认定无效 。
（二）遗产继承与房产处理要点
及时办理继承手续：继承人应在被继承人去世后及时分割遗产，避免因产权不明产生争议 。
规范遗嘱订立：订立遗嘱处分共有财产时，需确保处分范围不超出个人合法份额，建议公证增强效力 。
（三）法律建议
遇到家庭房产纠纷，切勿自行协商无果后拖延。及时咨询专业律师，律师可协助梳理产权关系、审查合同效力、指导证据收集，通过法律途径高效维护权益，避免亲情与财产双重损失。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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