住108平两居房子的朋友，最近睡不着了！(买房逻辑2025版）

JALO HOME ∣ ISSUE 357

这两年，买房的逻辑发生了巨大变化。变化有多巨大呢？说是中国商品房市场建立以来的最大变化，一点也不算夸张。

伽罗生活的主业是家居产品，而家居产品又跟房子密切相关。我们在一直在跟踪和更新“买房逻辑”，抛砖引玉，希望能给大家以参考。

1. 买房的逻辑为什么会变？

首先是社会情绪方面。这些年，手里没钱的人“想通了”：为什么要掏空6个钱包买房、下半辈子累死累活给银行打工呢？手里有钱的人“想不通”：出生率这么低，我买了房以后谁接盘？

不要小看这种社会情绪。它源自社会的主流叙事，决定了市场参与者的信心。它不是出几条政策、降一点利率能改变的。

其次是市场层面。过去的四五十年，买房是妥妥的投资行为，买房是为了赚钱；而现在，“房住不炒”可以说已经实现了，买房跟买车、买手机、买衣服一样，成为消费行为。冲着发家致富买房的人，也有，但绝对不多了。

第三，产品层面。随着这两年“好房子”标准的提出、新版《住宅项目规范》的落地，新建住宅的模样，已经颠覆很多人的认知。

社会情绪的变化、市场的变化，我们平时刷短视频、看新闻，或者跟房产经纪人聊聊天，都很容易感知。重点说一下产品层面的变化。

2. 现在的新房已经卷到什么程度？

这几年，新房市场的变化，用"天翻地覆"4个字形容，一点也不为过。

真不是故作惊人之语。先看一张图：▼

图上的3个户型图，都来自真实的楼盘。最上面的房子，跟最下边的房子，建筑面积相差61平，总价相差一两百万，但从各个空间的体量来看，住起来竟然差不多！这是近年来新房市场住宅进化的一个缩影。

① 低容积率时代来了

容积率是一个比值：用小区的总建筑面积，除以用地面积，就得到容积率。

容积率就是钱。去年，台湾网红政治人物柯文哲摊上的事，就涉及容积率——检方指控，柯文哲身为市长，违反法律规定，给开发商京华城过高的容积率。

对于开发商来说，容积率越高，就可以盖越多的房子、赚越多的钱。比如，一块10万平方米的地，容积率定成3，开发商就有30万平方米的可售面积；容积率定成4，就有40万平方米的可售面积。

对于政府来说，容积率越高、开发商可售面积越高，那么卖这块地时，即便楼面价一样甚至略低点，总价都能更高，土地财政收入更高。

对于购房者来说，容积率越高，说明这块地上盖的房子越多、楼栋越密，住的人也就越多。

看到这里你大概明白了。在土地到房子这个链条上，只有购房者是不愿意容积率太高的。不过，前些年房子老是涨，购房者的意见没啥用。

所以前些年我们国家建了很多高容积率、高密度、高楼栋的房子。有的城市，房价相对比较低，开发商就通过高容积率提高货值。有些小区楼栋间距不足30米，妥妥的"水泥森林"，上班高峰期还出现"千人抢电梯"现象。

好在这两年情况在变化。2022年至2024年，重点城市在售宅地的平均容积率均在2.1左右；自2025年初开始，这一指标持续维持在2.0以下，至2025年4月，已降至1.94。

此外，新版的《住宅项目规范》，把住宅建筑分为五类：低层（1-3层），多层1类（4-6层），多层2类（7-9层），高层1类（10-17层），多层2类（18-26层）。26层以上，已不在册。也就是说，以后再也不会有新建的超高层住宅了。

数字是枯燥的，直接说结论：高容积率、高密度的楼盘将逐渐减少，超高层住宅将全面退出新房市场。

② 得房率，一个比一个夸张

得房率也是一个比值：套内面积(房屋内实际可使用的面积，在新房购房合同或者二手房房本上均有明确数字体现)，除以建筑面积(一般也是销售面积)。

而建筑面积，是在套内面积基础上加上公摊面积。所以一般来说，高层住宅因为电梯、消防通道等公摊大，得房率都比较低。

但如果开发商愿意在阳台、飘窗、“空中花园”等地方做一些文章，多弄一些“赠送面积”，那么得房率一下就拉起来了。

前些年，国内商品房的得房率通常在70%-90%之间。现在房子不好卖了，开发商有充足的动力折腾。

先看数据：截至2024年6月末，全国主要城市得房率超过100%的项目已经超过70个。

再看一些得房率堪称“丧心病狂”的户型图吧，都是市场上的真实项目：

北京某楼盘户型图，得房率约98%

西安某楼盘户型图，得房率138%

广州某楼盘户型图，得房率约148%

成都某楼盘户型图，得房率约166%

③ 居住舒适度被放在首要位置

“好房子”，就是低容积率、高得房率、居住舒适度更强的房子。我们具体能够在什么方面感受到提升呢？举几个例子：▼

■ 层高

新版《住宅项目规范》明确，新建住宅建筑层高不低于3米，较原有标准增加20厘米。这个调整不仅让居住者的空间感受更好，还方便了新风系统、中央空调、地暖、隔音材料的安装，采光和通风也会改善。

■ 隔音

新版规范提高了卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声要求，提高了建筑外窗的隔声标准。另外，还首次以强制性国家标准形式，升级了住宅的保温、隔热、通风要求。

■ 阳台

你敢信？连户型最落后的北京，新房都有阳台了！而且全国很多地方已经明确，对于达到要求的封闭式阳台，按水平投影面积的一半计算容积率，同时还放宽了开敞阳台的进深尺寸、面积占比。这有助于推动"大阳台""空中花园"等设计，提高了得房率，还创造了更通透、实用的空间。

■ 客厅

面宽大、进深短的“大横厅”，已经成为新建商品房的主流设计。这种大横厅看起来开阔，用起来灵活，传统的竖厅在它面前显得非常压抑、采光面也小。

■ 公区

这两年新建的楼盘，公区也特别卷，比如：豪气的小区大门、超大会所、星空顶车库、石材+铝板的外立面、大面积石材的装修……

3、新房不仅互相卷，还开始卷二手房了

现在市面上有两种新房：一种是“好房子”之前的，一种是之后的。

“好房子”之前的新房，处境极为尴尬。买这样的房子，就等于1949年加入国军。因此，为了跟上时代，有的开发商，只好玩起了骚操作：把已经开盘的项目，重新报规、修改产品。怎么改呢？比如，已经开盘8个月的北京某楼盘，都重新报规，增加了南北阳台。

这就苦了那些已经盖得差不多、或者已经盖好的新房了。比如北京某楼盘，拿地之后捂了20多年，这两年终于入市。虽然也算是新盘吧，看户型设计，妥妥的上世纪的产物：大进深、窄面宽，得房率也低。这样的房子，要跟这两年才拿地的一众新盘竞争，谈何容易？所以只能降价了。——总不能拆了重新盖吧？

某楼盘140㎡三居的户型图。2025年卖这样的新房，要么把价格降到位，要么慢慢卖，做时间的朋友

长江后浪推前浪、前浪拍在沙滩上。前些年大家喜欢买周边有规划，接二连三有新地拍卖的板块；现在买这种位置的房子，则要小心未来被多次“背刺”，毕竟，产品只会越做越卷。

比如，北京、上海"好房子"里面有一条，144㎡以上的户型可在一个房间设置挑高空间，只计算单层容积率，所以"好房子"的层面内还会有不断的迭代。

新房的产品卷到这种程度，对二手房的打击很大。现在房地产市场是买方市场。前些年大家买房不在乎产品力，并不代表大家不知道什么是好房子。房子这事没什么高深的学问，群众的眼睛是雪亮的。

试问：

■ 你房龄20年的108平两居，如何跟人家刚盖好的89平三居竞争？

■ 3梯8户的塔楼，如何跟2梯2户的板楼竞争？

■ 人车不分流、到处是裸露泥地的老小区，如何跟地库车位比1:2、园林式绿化的新楼盘竞争？

在层出不穷的“好房子”面前，之前的老房子，就像智能手机面前的诺基亚那么窘迫、尴尬。它们也只能靠着学区之类的附加属性，勉强续命了。但出生人口变少，“学区续命”将来还会那么灵吗？

说得难听一点：二手房本来就应该在住宅置换价值链的下游。二手房不好卖，属于理所当然的价值回归。

更要命的是，新房不仅产品力领先二手房，价格也开始卷起来了。二手房4万一平，得房率75%；新房也是4万一平，得房率90%。你看哪个更划算？

因此，这两年出现一个现象：只要片区内有新的住宅项目，这片区的二手房，就该降价了。

4. 新的买房逻辑：如果你还要买房，你该怎么办？

① 彻底改变认知

伽罗生活的用户，大多经历过上一个房地产周期，也就是那个闭着眼睛买房都能赚钱的时代：不需要纠结什么塔楼、板楼，不要考究容积率是5还是3.5，买到就是赚到，仓位越大赚得越多。现在周期变了，可能思想不容易转过弯来。

为了给大家留下深刻印象，请允许我说得极端一点：未来几年，只有不到5%的房子有投资属性，能够帮你赚钱；剩下超过95%的房子，都只具备大宗耐用消费品的价值。

什么是消费品？比如你买了一部新手机，当你激活的时候，这部手机就已经贬值了大几百块了；当你换手机的时候，你是不会盼着卖二手赚钱的，顶多出手的时候少赔一点。我们买房子，也得有这样的觉悟。

② 从真实的居住需求出发

仍然举一个买手机的例子。前一阵我看到市面上有一款手机，它的拍照功能，在小红书上好评如潮。我买回来发现，系统用不惯，镜头很庞大、持握不便；而且冷静一想，我并不是喜欢拍照的人。幸好支持7天无理由，我赶紧把它给退了，仍然买了一台在小红书上被称为“老年机”的iPhone。

假如回到十年前，买房子肯定选升值潜力大的，就像当初买手机无脑选iPhone一样。现在不一样了，手机市场进入百花齐放的时代，“房价永远涨”的美梦则破灭了。投资品的选择方法很单一，能挣钱就行；消费品的逻辑就比较复杂，因为每个人的需求是不一样的，也“百花齐放”了。

“好房子”再好，也要适合你才行。如果买了之后发现居住不合适，那单纯算资金账可能沦为纯纯的亏损“大冤种”。只是因为"好房子""新规""户型比我的房子迭代了好几轮"而买房的，可要万分小心了，好好评估自己家的需求。

比如：临近退休的朋友，是否必须要住在市中心？其实完全不需要太强的地段，在近郊地铁口、离大医院近，是不是也就够用了？

孩子上小学，有必要住在离学校近的地方，接送方便；孩子上初中、高中，可以自己上学了，或者住校了，那还非得全家人都挤在市区老破小吗？

我当然不是在鼓吹大家都搬出市区。需求是多元的。很多朋友就喜欢市中心的氛围，喜欢一下楼就是商场、餐馆，这都没毛病。只要想清楚、不后悔，就可以。

③ 什么样的房子能保值、或者少贬值？

虽然我说大多数房子会成为消费品，但谁都不会跟钱过不去，大家肯定还是想买那5%的、相对能保值的房子。这些房子有什么特点呢？

首先，所在片区供应少、需求强。供求关系决定价格。想想你卖房时的情况：周边楼盘的同档次房子，都是你的竞争对手。如果片区内有很多待开发的住宅用地，就会出现这样的情况：当你卖房时，有很多比你的房子新、甚至干脆是新楼盘的新房，跟你争夺买家。

这方面，必须承认，市中心的房子有一定的优势。因为市中心经过好几十年的开发，基本上不太会有新的商品房供地了。供地少，后续新卖地、新规划、更卷产品背刺的可能性就小，你的房子不会迎来一轮又一轮的内卷。

再从需求层面考虑：市中心的位置，市区各个方位的购房者都不会抗拒；你在市中心的房子，全城市的人甚至外市的人都有可能接盘。这自然会比地缘型的房子(只有某个地方的人会买)更有需求，更具备保值、增值的底气。

其次，周边产业强。职住合一、上班近，这种购房需求永远是坚挺的。更发达的产业，意味着更多的人口、更强的购买力。这几年北京望京的房子，价格降得厉害，原因就是望京很多互联网公司不太行了。

第三，产品过得去。房龄不能太老、得房率不能太低，户型不能太落后，小区不能太破。否则你拿什么跟层出不穷的新产品竞争呢？

第四，总价有门槛。高预算客户更加挑剔，开发商需要提供更充分购买理由。因此，至少在现阶段，无论是新房还是二手房，产品力不差的房子，总价都不会太低。比如北京，这个门槛可能是1000万左右。

④ “等等党”永远赢

如果你买不到那5%的具备投资属性的房子，那么买房子就相当于买手机。手机有个特点，升级换代特别快，“等等党”总是能够买到配置更高的。买房子这事也一样：再等等，房子会不会越来越便宜，得房率会不会越来越高，产品力会不会越来越好？

即使你不认同这样的想法，建议你也不要强行对着干。因为它是一种社会情绪，它是无敌的。

总之，早买早享受，晚买享折扣。如果不是非换不可，建议还是先等等吧。现在的房子又不是不能住。而且，你的生活中比房子更重要的事情，实在是太多了。

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