【楼市半年度点评之二手房篇】以价换量 成交2022年以来同期最高

今年上半年成交二手房11.6万套，同比增加24%，并且是2022年的同期最高。

从走势来看，承接去年四季度的惯性，1、2月份淡季不淡，3、4月份期待中的小阳春兑现，成色足，5、6月份成交季节性回落，上半年每月均在1.5万套的荣枯线上运行。

图：上海二手住宅成交月度走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 1

刚需仍占主导地位 改善力量有所抬头

从成交面积排名前十的项目可以看出，郊区的刚需产品依旧占到重要地位，成交排名前三的楼盘都位于郊区刚需聚焦度非常高的板块。

从榜单中的楼盘也可以看出，改善需求在二手房中的比例开始提升。套均面积在90平方米的楼盘较多，榜单中甚至出现世贸滨江这样的豪宅类产品。

上海主要需求是改善，二手房中也有相应的需求，在新房价格越来越高的背景下，二手房成为很好的替代品，更何况二手房价格已经“跌出性价比”，因此房东让步后，成交量开始释放。此外，基于去年普宅标准认定的优化，使得不少房源省去一笔价格不菲的税费，部分改善型需求有动力加快置换的步伐。

表：2025年上半年二手住宅成交面积前十榜单

数据来源：网上房地产、上海中原整理

从板块成交来看，成交面积前5的分别是松江新城，奉贤新城，嘉定新城，周康和金山新城。可见传统的几大新城依旧占据重要位置。其背后原因是：

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这些区域发展成熟，轨道交通，生活配套已经相当成熟，居住便利度已经相当高了；

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区域内经过多年发展，产品种类丰富，既有动迁安置房，也有次新商品房也有老公房，从刚需“上车”到首次改善，总价不贵，可选余地多。

总体来看，二手房成交活跃度高的区域主打“性价比”，预算不高但兼顾地段和配套，叠加轨道交通的便利，成为首选。

Point 2

房价跌幅趋缓 优质大户型率先止跌

自去年四季度以来，基于政策效力，成交量释放的背后房价跌幅开始收窄。中原二手房价格指数走势可以看出，去年10月后指数跌幅开始趋缓，指数环比3升3降。不过随着5、6月份成交量再度跌破2万套水平，指数跌幅略有扩大。

表：中原二手房价格指数

数据来源：网上房地产、上海中原整理

业主心态也由成交量的起伏而波动，一季度延续去年四季度的趋势，基于交易活跃，议价空间不断收窄。但是4月成交开始季节性回落，谈判天平又开始向买家倾斜，议价空间又略有扩大。目前主流议价区间又回到5%-7%。在市场比较好的时候议价空间甚至只有3-5%。

这背后和挂牌量有很大关联，虽然全市挂牌总量比高峰时期略有下降，但幅度小，并且持续在高位运行。换而言之，抛盘压力还是大。

当然，二手房市场中也有一些细微变化。虽然总体价格还在降，但是，一些优质房源的价格跌幅趋缓甚至有小幅上涨。国家统计局70城房价数据显示，上海二手房价格分类指数中，90平方米以上的中、大户型同比出现连续2个月上涨。虽然涨幅不大，但也给市场看到一些信心。其背后是一些次新商品住宅房东不愿意降价，毕竟今年以来中心城区新房涨价显著，二手房价格性价比特别高。

Point 3

观望气氛抬升 全面止跌还需政策扶持

从成交量来看，如果没有太多政策支持，下半年成交量不会带来太多惊喜。7、8月份是传统淡季，成交很有可能回落到1.5万套左右。9、10月份传统销售季会有所反弹，但大概率难超过3月份。但是基于上半年的高流速，全年成交总量有望高于去年，这是积极一面，有换手就会有新的需求。

但是，从价格的角度来看，止跌还需要更多利好推动。基于当前的高挂牌量，说明现在供应还是超过需求，并且当前需求量还没有达到一个月2万套的活跃区。因此，现在的量是靠“以价换量”换出来的，所以价格要实现真正的上涨还有待时日。其次，对刚需买家而言，价格特别敏感，除非能确定后续房价不跌，否则不会轻易入场。毕竟下个月的价格可能还要便宜，就算现在没房也可以租房，现在的租金也很便宜。

下半年房价可能还会延续上半年的走势，虽然跌幅会收窄，但要实现上涨需要更多政策支持，放出更多的成交量，消化当前的挂牌后，价格才能实现真正的止跌。