1元起拍飙到11万！成都这间“鸽子笼商铺”为何让投资者疯抢？

来源｜天府观察使（中访网旗下品牌）

成都一间仅有3.33平方米套内面积的迷你商铺，最近成为了众人瞩目的焦点。它以1元起拍，历经139轮激烈出价，最终以11.05万元的价格落槌成交，这一戏剧性的过程，不仅反映了投资者对高回报率商业资产的追逐，也引发了人们对这类小型商业地产投资风险与机遇的思考。

01

迷你商铺受热捧，139轮出价成焦点

此次拍卖的商铺位于成都高新区益州大道中段555号的星宸国际，建成于2014年。尽管建筑面积仅9.33平方米，套内面积更是迷你，只有3.33平方米，但它却凭借“全业态商圈/仅契税3%/年回报率超9%”的宣传亮点，吸引了众多投资者的目光。从建筑格局来看，该商铺是大通铺中的一个小方格，目前包括它在内的大部分区域都出租给了一家筹备上市的游戏公司。由商管公司统一管理运营和支付租金，租期为2025年2月1日至2026年7月31日，当前月租金990元，年租金11880元，每月支付一次。

在7月1日的竞拍过程中，投资者们表现出了极高的热情。起初，出价较为平稳，但到了下午，投资者明显发力，大多按照500元/次的幅度持续加价。14点20分，出价突破10万元。经过累计127次延时后，竞买号“T5731”在14点22分23秒以11.05万元的出价成功竞得该商铺。

02

高回报率背后的成本与风险

虽然看似以较低的价格拍下了商铺，但“T5731”的实际成本远不止11.05万元。拍卖信息显示，买家需另付软件服务费（成交价的0.5% - 1%），另付佣金（成交价的5%），还需要缴纳契税（3%）。若服务费按1%计算，买家的实际成本将超过12万元。即便如此，按照当前租金计算，这笔投资的年化回报率仍超过9%，远高于成都成熟商圈4% - 6%的回报率，也高于非核心区域7% - 8%的水平。

不过，这样的高回报率并非毫无风险。首先，租约仅剩下一年多的时间，到期后游戏公司是否会续租存在不确定性。虽然中介信誓旦旦地表示“游戏公司肯定会一直租”，但并未提供任何续租协议或财务证明。一旦游戏公司不再续租，新租户的租金水平和租赁稳定性都难以保证，这将直接影响投资回报率。其次，商铺所在的高新区作为成都科技企业聚集区，租金受产业影响较大。游戏公司若上市后扩张或缩减规模，都可能改变租赁需求。此外，成都2023年出台政策禁止商业用房违规分割销售，该商铺的产权性质是否符合分割销售规定，拍卖页面也未明确说明，这也为后续交易和持有带来了潜在的政策风险。

03

小型商铺投资的市场趋势

近年来，类似的迷你商铺在多地都出现过高价成交的案例。例如杭州曾有0.8平方米的商铺拍出12万元。这类小型商铺之所以受到投资者青睐，主要是因为其投资门槛低，对于资金有限的投资者来说具有一定吸引力。同时，在当前市场环境下，投资者对“低门槛、高流动、可见回报”资产的偏好也使得小型商铺成为关注焦点。只要租赁关系清晰、现金流稳定，即使是“格子铺”也能引发投资者的竞逐。

然而，小型商铺投资也存在诸多制约因素。除了租约稳定性和政策风险外，市场流动性也是一个重要问题。与大型商业地产相比，小型商铺在二手市场上的交易活跃度相对较低，一旦投资者需要变现，可能面临较大困难。而且，实际回报率往往因隐藏成本而低于宣传数值，投资者在决策时需要充分考虑各种潜在成本和风险。