北上广深楼市半年记：上半年成交同比大增，下半年走势如何？

2025年过半，北上广深楼市成交如何？

综合四个城市上半年成交看，尽管部分城市价格仍有波动，但总体成交量已然趋稳，尤其是二手房成交量，四大城市全部实现同比上升。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，2025年，一线城市和重点城市二手房市场成交量扩大是一个积极的信号，“在房价持续回调后，当前房价已经获得部分购房者的认同；成交量持续回升，就是最好的说明， 楼市要企稳回升，下一个焦点就是房价了”。

创新高，北上广深二手房成交量同比大增

南都湾财社记者综合北上广深上半年的二手房成交看见，上半年，北京二手房网签量累计达90035套，同比增长20.4%，创下2022年以来同期新高。

据上海官方数据，今年1至6月，上海二手住房累计成交985万平方米（11.6万套），为2022年以来同期最高，同比增加24%。当中今年1至2月商品住房市场“淡季不淡”；3月“小阳春”市场成色较足，成交2.67万套，为2021年3月以来单月最高；5至6月延续平稳态势，今年以来单月成交量均保持在1.5万套的荣枯线以上。从价格指数看，自去年“沪七条”实施以来，二手住房价格指数环比累计上涨1.3%。

在广州，上半年二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%，为2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位；成交价为27390元/平方米，同比减4%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。据深圳中原研究中心统计，上半年深圳二手录得35106套，同比增长30.7%。今年上半年，深圳市二手房市场快速回温，“金三银四”成色足，但5月以后受季节性影响波动回落，6月单月录得5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5%，仍超过业内公认的5000套荣枯线。

中指院指出，今年上半年，北上广深等地二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅在20%左右。受季节性因素影响，5月以来，二手房市场热度有所转弱；6月份，一线城市中上海二手房成交在高基数影响下，同比出现下降，北京、深圳、广州增幅也收窄。

延续热度，北京深圳一手住宅成交量同比增两成

总体来看，在一线城市当中，上海房地产市场热度居前。

今年以来，上海持续落实好“沪九条”“沪七条”等各项政策措施，房地产市场总体延续去年四季度以来的回稳态势。1至6月，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。不过，一手住房累计成交326万平方米，同比基本持平。

据上海官方数据，上海上半年外环内76个项目中，有50个认购比超过1，占比超过65%；在售项目销售平稳，上半年在售项目日均成交约1万平方米，比去年同期日均增加38%，略高于去年“沪七条”出台后10月份的续盘成交水平。从价格指数看，今年以来一手住房价格指数环比保持上涨态势，1至5月环比累计上涨2.7%。

在北京，上半年，北京全市新房中商品住宅成交18563套，同比上升23.89%；成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7%。中指院指出，上半年，北京新建商品住宅累计成交267万平方米，同比增长3%。在3月“小阳春”行情中，北京新房成交面积同比增长近五成，二季度房地产市场延续修复态势，同比增长15%。

在广州，据住建局数据，6月广州成交6796套新房，创下年内新高。至此，上半年卖出了32861套新房，同比上涨近17%。不过当中有一部分成交来自于政府收购安置房，例如天河区6月最后一周网签的915套房源中有一部分为安置房集中签约。

此外，据合富研究院数据，上半年广州商品住宅成交367万㎡，同比升幅接近两成；相较于过往的脉冲式走势（即，过往几年不同月份的成交水平差距明显），今年的市场更加稳健，成交总体稳定在60万㎡/月水平以上。当中得益于“高使用率” 项目大量集中入市，有效对接需求，带动市场成交。此外，房企积极促销应对市场，大部分项目 “升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳引流吸客，也成效良好。

据深圳中原研究中心统计数据，上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4%。在6月份，深圳一手住宅网签3275套，环比上升3.6%；其中预售成交1898套，环比下滑7.6%；现售成交1377套，环比上升24.3%。

去化周期缩减，一线城市核心地段高端项目支撑均价上行

楼市成交量回升之下，一线城市一手住宅库存也现回落。

合富研究院数据显示，截至2025年6月，广州全市一手住宅库存1036万㎡，同比降12%，但去化周期仍维持20个月左右。当中天河、海珠、荔湾、越秀去化周期回落至15个月以内，白云19个月；而番禺、黄埔、南沙、从化的去化周期维持高位，旧规产品去货缓慢的问题长期困扰市场；增城、花都去化周期均为17个月左右，较去年同期（ 30个月）明显回落。增城经过多年调整后，目前价格处于低位，项目去货速度加快。花都以 “高性价比”大盘支撑成交。

克而瑞研究中心数据指出，2025年上半年，因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。据CRIC监测数据，2025年5月末百城商品住宅库存量仅4.63亿平方米，同环比齐跌，当中一线城市同环比齐跌18%和1%，一二线城市去化周期持稳20个月左右。

对于楼市后市走势，克而瑞研究中心预测认为，今年三季度成交绝对量不及二季度，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，四季度跌幅将扩大，全年呈弱复苏走势。与此同时，城市间、项目间分化还将持续加剧：“核心一二线城市热点恒热是大概率事件，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。在新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势延续”。

在58 安居客研究院院长张波看来，2025年是房地产深度调整的“过渡期”，市场在分化中寻找新平衡，在调整中孕育新动能，改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现。他认为，一线城市核心地段高端项目将继续支撑均价上行，新一线、二线城市随着 “好房子” 项目供应增加，产品品质提升，价格有望企稳回升，但刚需盘占比高的区域仍存在价格竞争压力。

张波指出，今年上半年房产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值 46.9 ），交易周期拉长、业务难度上升，折射行业需向 “精准匹配、服务增值” 转型。在2025 年下半年，房地产市场机遇与挑战并存，市场将在分化中不断调整优化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，整体在调整中寻找平衡。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬