颠覆认知的法律真相：向物业公司交费非法定义务向业委会缴费才是

每月按时缴纳的"物业费"，如同呼吸般自然，鲜有人深究其本质流向。这笔钱，究竟是应该直接落入物业公司的口袋，还是应该经由业主大会和业委会之手统筹支配？

"物业费"，它究竟该称"物业管理费"还是"物业服务费"？业主茫然，业委会语塞，物业公司闪烁其词，律师法官莫衷一是，连立法机关也含糊其辞。

表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，而这些费用是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务费。这种认识既不符合法理，也不符合事实。

从法理上来讲，城市住宅通常区别于其他建筑物，业主存在共同事务与共有部分，管理这些共同事务与共有部分必然需要一定的费用，这笔费用理应由业主来承担，因为业主是受益人、权利人。其管理对象是纯粹的公共物业如小区电梯、绿化、停车场等设施，与业主专有部分毫无瓜葛。只要公共物业存在，管理行为即不可或缺。至于有没有物业公司，是哪个物业公司，都不改变业主交费的这个义务。由此产生的费用，即为"物业管理费"。

原《物权法》规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人。在业主自行管理的情况下，也要由全体业主来分摊所有的管理费用。所以即使没有聘请物业公司，业主也要交纳物业管理费。

《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业费是业主的义务之一。这里并不涉及物业公司，也不以是否签订了物业服务合同为前提。也就是说，业主交物业费，并不是购买物业公司的服务，而是其承担分摊建筑管理责任的方式与义务。

由此可见，缴纳和收取物业管理费，是业主与业主大会（或其意志的“执行者”业委会）之间的关系，是公共物业的共有人个人和共有人群体之间的关系，是物权关系而绝非合同关系。支付物业管理费是业主作为公共物业的共有人之一应承担的法定义务（非合同义务），收取物业管理费是业主大会（或其意志“执行者”业委会）作为全体业主的代表依法享有的权利。即支付物业管理费的义务人是业主，收取物业管理费的权利人是业主大会（或其意志的“执行者”业委会）。

若业主大会决议聘请物业公司提供服务，则业委会须代表业主与之签订服务合同。合同中明确约定的报酬，方可称为"物业服务费"。物业公司在此仅为"服务提供者"，绝非"管理者"。业主大会（或其意志的“执行者”业委会）与物业公司之间的关系是合同关系，因而，支付物业服务费的义务是业主大会（或其意志的“执行者”业委会）作为合同当事人应承担的合同义务，而非法定义务。真正的管理权柄（合同甲方）归属业主大会（或其意志的“执行者”业委会），向物业公司支付服务费的义务（责任）主体亦是业主大会（或其意志的“执行者”业委会）！

物业管理费的绝大部分是用于业主共同事务与共有部分的支出，《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。其中服务成本的组成由管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、物业共用部分共用实施设备及公众责任保险费用、物业管理企业固定资产折旧、经业主同意的其他费用运行、维护费用。

举个例子，我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，如果说雇主（业主大会）发给保姆（物业公司）的工资，是保姆的劳务对价，那给保姆买生活用品的钱让保姆代交的水电费、燃气费，也算是保姆费吗？实际上，这部分是业主的生活必需，即使没有所谓的保姆，业主也要花这笔钱。同理，物业公司替业主管理共同事务，支付的相关费用，这些费用都来自物业管理费，不能算物业公司的收入。

物业管理费既不是物业公司的收入，也不是物业公司的劳务对价，而是业主分摊的共同费用，即业主的共有财产，这是物业管理中最基本的问题之一。明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。

从法律性质上看，物业管理是基于不动产的准物权，会随着不动产的存在而存在。而物业服务源于服务提供者与业主或业主大会之间的合意，属于典型的债权关系。权利主体在物业管理中归属于全体业主，而物业服务企业的主体地位是提供服务并收取相应服务费用。

由于《某条例》强制业主绕开业主委员会直接向物业公司支付费用，导致业主支付给物业公司的这笔费用究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”就说不清了。正是因为这一概念的混淆，直接导致业委会与物业公司角色发生骇人的颠倒！物业公司顶着"服务者"的虚名，实则扮演颐指气使的"管理者"。业委会空悬"管理者"甲方爸爸的头衔，实则沦为无钱无权无势的光杆司令。

生活中，物业公司经常辩称："我们服务的是全体业主，不是你个人"——这个说法正中要害！既如此，物业费的收费对象理应指向"全体业主"的法定代表业主大会（或业委会），而非单个业主！此逻辑若能贯彻，物业矛盾自可化解。