出资居住却败诉！借名买房为何不被认可？北京房产律师解读

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在家庭财产纠纷中，借名买房引发的争议屡见不鲜。当亲情遇上房产，产权归属该如何界定？今天，我们通过一起真实案例，深入探讨借名买房合同关系的认定与法律适用。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

张磊向法院提出诉讼请求：

确认自己与被告陈芳、刘军就北京市房山区阳光家园一号房屋存在借名买房合同关系；

判令陈芳、刘军协助将一号房屋过户至自己名下；

判令二被告承担本案诉讼费用。

张磊称，陈芳和刘军原是夫妻，且均为再婚，自己是刘军与前妻所生之子，和陈芳是继母子关系。2008 年 7 月，为解决自己的结婚住房问题，三人以家庭名义申请了一套一居室经济适用房，即一号房屋。由于当时自己未满 28 岁，不符合经济适用房登记条件，经协商，由自己一人出资，房屋所有权归自己，并与刘军签订了《借名买房协议》。房屋交付后，一直由自己居住使用，相关费用也由自己承担。张磊认为，陈芳和刘军当时名下住房面积已达标，不符合申请条件，从购房目的、款项支付和房屋使用情况来看，存在借名买房关系，房屋应归自己所有，故诉至法院维权。

（二）被告的主张

陈芳：坚决不同意张磊的诉讼请求。她指出，一号房屋由自己和刘军申请、签订合同并出资购买，登记在二人名下，属于夫妻共同财产。张磊曾在 2019 年就该房屋提起所有权确认纠纷诉讼，当时明确表示不存在借名买房关系，如今说法前后矛盾，存在与刘军虚构事实、侵害自己财产的嫌疑。此外，张磊提交的《借名买房协议》签订时间、房屋地址与购房申请及手续时间不符，明显不合理，怀疑是伪造的。陈芳还强调，一号房屋是经济适用房，司法实践中此类借名买房行为通常被认定无效，且张磊没有实际出资，不满足借名买房条件。从房屋申请、购买、出资到居住环节来看，房屋都应归自己和刘军所有，张磊起诉是为了恶意转移财产、逃避债务，请求法院驳回其诉讼请求。

刘军：认可与张磊存在借名买房协议。他表示，购房款是张磊向姐姐刘婷借款支付，并非刘婷赠与。购房时自己和陈芳不符合申请条件，也未实际出资。之前张磊提起所有权确认纠纷诉讼，是因为没找到借名买房协议。陈芳所说的恶意转移财产等情况不属实，自己已向天津法院解释房屋出资情况，法院也重新查封了其他房产。购房时家庭会议明确房屋归张磊，合同由刘婷代陈芳签名，购房款及相关费用虽由刘婷代付，但实际是张磊承担，房屋交付后也一直由张磊居住，因此同意张磊的诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

家庭与购房申请关系：陈芳和刘军原系再婚夫妻，婚后无子女，张磊是刘军与前妻之子。2008 年，三人以家庭名义申请经济适用房，经审核符合申购条件。

购房过程：2013 年 10 月 15 日，陈芳、刘军与甲房地产开发公司签订预售合同，购买一号房屋，总价款 242948 元，当日刘婷支付购房款；2014 年 6 月 22 日，张磊与刘军签订《借名买房协议》；2014 年 6 月 24 日，签订补充协议，刘婷支付面积补差款等费用；2016 年 8 月 8 日，房屋登记在陈芳、刘军名下，为共同共有。

其他情况：2021 年，陈芳和刘军离婚，判决未涉及财产分割；诉讼中，张磊出示借条、费用缴纳凭证等证明房屋由其使用并承担费用，陈芳不认可，刘军认可；陈芳出示之前诉讼卷宗，证明张磊曾否认借名买房。

二、案件分析

（一）争议焦点

张磊与陈芳、刘军之间是否就一号房屋形成借名买房合同关系？

（二）法律分析

借名买房合意认定：借名买房需双方有明确合意。本案中，现有证据无法证明在购房合同签订前，张磊与陈芳、刘军就借名买房协商一致，且购房合同是陈芳和刘军共同签订，与协议中以刘军名义购买不符，张磊也未能证明合同签订后与陈芳达成借名合意。

出资情况认定：购房款由刘婷支付，张磊称是借款但未能充分证明还款事实，难以认定其实际出资 。

费用承担证明：房屋交付后的费用虽有张磊、刘军、刘婷等人支付，但张磊未能充分证明实际由自己承担，证据不足。

诉讼陈述影响：张磊和刘军此前诉讼未提及借名买房协议，该情况削弱了借名买房事实的可信度 。

综合以上分析，张磊提供的证据未达到高度盖然性标准，无法证明借名买房事实成立。

三、裁判结果

法院判决驳回张磊的诉讼请求。这一判决基于证据和法律规定，明确了在借名买房纠纷中，当事人需提供充分证据证明借名买房事实，否则难以得到法院支持。

四、案件启示

（一）购房者风险防范

书面协议规范签订：借名买房务必签订书面协议，明确双方权利义务，包括出资方式、产权归属、过户条件等，协议签订时间尽量在购房前，并确保内容与购房流程一致。

保留完整证据链：保留出资凭证、还款记录、费用缴纳凭证等，证明实际出资和房屋使用情况，避免因证据不足导致权益无法保障。

了解房产性质限制：不同性质房产（如经济适用房）在借名买房上有特殊规定，购买前需了解相关政策，避免因违反规定导致合同无效。

（二）出名人注意事项

若同意借名买房，应谨慎考虑风险，避免因借名人债务等问题影响自身权益，必要时可通过协议约定保障自身利益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）