北京
文/上海进深 严明会
多阳台的风正席卷上海新房市场。
4月初，宝山招商序首次推出三阳台创新户型时，市场还将其视为新鲜尝试。短短数月时间，长宁“越秀招商·和樾长宁”、浦东“招商臻境”等项目迅速跟进，连嘉定时代之城这类热销盘也在加推批次中采用了双阳台设计。
近日，静安区内环第一个全系三阳台项目——静安年华也来了。另外据网传消息，保利置业在杨浦滨江的项目也将采用三阳台设计，目前已有户型图流出。
三阳台户型在上海并不是新鲜物种，但主要集中在2010年以前的老小区。之后，上海出台了严苛的《建筑面积计算规划管理规定》，限制增加，把主流住宅的实得率压在了70%-80%。
最近这场变革的根源，是上海对住宅阳台规范的悄然松绑。今年开始，上海市酝酿出台“第四代住宅”新规，拟大幅放宽阳台面积计算标准，允许局部空间挑空设计，并将架空层、风雨连廊等公共区域移出容积率计算范围。
这等于给开发商开了个口子——通过多做阳台、把阳台做深一点，就能变相增加房子实际能用的空间。随着政策的逐渐放开，可以预见的是，未来的上海新房市场这种多阳台的设计会越来越多。
以第一个“吃螃蟹”的招商序为例，其建面约100㎡的A1户型，两个阳台合起来面宽达6米，再加上远超平均水平的约1.8米进深，整体面积就有近11平米。
在这个户型中，封阳台后的次卧不仅能放下双人床、床头柜和收纳柜，阳台区域还能轻松容纳两个休闲座椅和小茶几。一般百平米的3房，北向书房仅能做书房使用，但此户型中可以摆放标准双人床、书桌和收纳柜。实际使用面积达到约90㎡，实得率高达90%。
和樾长宁是上海市区首个多阳台项目。建面约120㎡配置南北双阳台，北侧阳台可以拓展为次卧的使用面积，双阳台的赠送面积大约6㎡，算上飘窗和独立电梯厅，总赠送面积约16㎡，全屋实得面积约105.5㎡，实得率约87.9%。
建面约145㎡的户型做到了南北三阳台，总赠送面积大约22.5㎡，全屋实得面积132.1㎡，实得率约92.4%。
同样是市区项目的大华静安年华，做法更直接。108㎡的小户型就做到了南向三阳台，而没有采用当下市场较为普遍的“南向双阳台北向阳台”的传统布局，测算下来，实得率约87%；120㎡的两卫户型，做到了三阳台 270度转角飘窗，实得率达到了95%，超越了市面上大部分同面积户型。
客观来说，多阳台设计确实让住起来更舒服。比如：南北通风更好了；阳台多了，晾衣服、养花、或者放个椅子晒太阳喝茶的地方都有了，家里每个人都能有自己的小角落，卧室的空间感也显得更大了。
飘窗虽能全赠，但功能性有限；未封闭的阳台，虽购房时只算一半收费面积，却可通过改造大幅提升实用价值。阳台多一个或者大一点，能够让购房者有最直接的感知，成为营销上的亮点。
但这些馈赠，早就在暗中标好了价格。
以和樾长宁为例，首开48套房源，均价13.88万/㎡，是大虹桥房价天花板。对标周边新房“西郊云庐”房地联动价为11.8万/㎡，价差约2万/㎡。二手房方面，比较有可比性的是宝华西郊紫薇花园，建于2016年，目前成交价在13-14万/㎡。
尽管开发商宣称“赠送面积增加”，但入住以后，实际需增加数万元的阳台改造费，如拆除、封窗等，部分户型受结构梁限制，还可能影响采光与舒适度。
另外值得注意的一点是，当前三阳台新房的得房率普遍徘徊在75%左右，甚至低于部分旧规楼盘。当开发商用阳台“变”出更多使用面积时，楼道、电梯这些公共区域（公摊）并没有变小。（以下数据来源于网上房地产）
招商序得房率
和樾长宁得房率
在这里，我们理清一个概念：得房率与实得率。
得房率：指套内的建筑面积（包括墙）占你买的总建筑面积（包括公摊）的比例。
实得率：指房子里实际能自由使用的面积占你买的总建筑面积的比例。这其实是近几年新出来的概念，开发商通过“偷面积”的手段，使得实际可以使用的面积提高。比如独立电梯厅属于公摊面积，不算作套内面积；未封闭的阳台在计算得房率时只计算一半，但可以通过后期改造，完全变为室内的使用面积。这就提高了实得率。
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