URI城市租住-租赁月报·6月丨多策并举促住房租赁稳健前行

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年6月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注6月租赁市场动态，研究分析住房租赁市场的关键趋势和变化受市场数据更新周期影响，本次报告将优先围绕核心观点展开分析。

本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：政多部门协同发力促进房地产平稳发展、提升民生福祉；

■地方政策：全各城市租赁政策聚焦于扩大保障性租赁住房供应，特别是针对毕业生和人才群体，提供房源配租、租金减免等支持（如北京、上海、深圳）；

■市场篇：6 月作为传统租赁旺季，住房租赁市场在政策导向、供需结构及产品创新等多方面呈现出鲜明特征；保租房入市，租金上涨乏力，业态焕新；

■项目新开：多城市集中启动青年人才公寓项目，加速推进保障性租赁住房供应

■品牌动态：住房租赁行业三大核心趋势加速推进，推动行业向规模化与精细化发展。

■REITs篇：全国首单租赁住房REIT扩募成功，REITs仍加速进程

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政策篇

政策发力稳楼市 地方扩供惠民生

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宏观政策

政多部门协同发力促进房地产平稳发展、提升民生福祉。

2025 年6月宏观政策，围绕城市更新与民生保障协同发力。以财政资金（超 200 亿 + 800 亿 ）为支撑，覆盖 20 城及城镇老旧小区、危旧房改造等，惠及大量居民；政策协同推进，从公积金制度拓展到保障性住房供给，顺应地产市场变化，构建发展新模式，旨在补城市短板、解民生难题，促进房地产平稳健康发展，提升民众获得感与幸福感 。

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地方政策

全各城市租赁政策聚焦于扩大保障性租赁住房供应，特别是针对毕业生和人才群体，提供房源配租、租金减免等支持（如北京、上海、深圳）。

同时，优化公积金租房提取（如山东、沈阳），推动REITs融资扩容，修订租赁法规加强市场监管（如南宁、郑州），并促进人才安居工程，确保住房资源合理利用。

随着6月的推进，重点典型城市保障性住房的年度目标计划已纷纷出炉。作为“十四五”规划的收官之年，2025年对于保障性租赁住房（以下简称“保租房”）而言，是加速拓展的关键一年。从各地已公布的计划来看，多个城市对保租房的建设和筹集任务进行了明确部署。

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市场篇

保租入市租金上涨乏力 业态焕新

URI观察发现：6 月作为传统租赁旺季，住房租赁市场在政策导向、供需结构及产品创新等多方面呈现出鲜明特征。本月，保障性住房尤其是保租房成为市场供应主力，政策驱动作用显著；租金方面，环比虽有上浮但幅度微小，同比去年则大幅下跌，整体上涨乏力；新开业公寓展现出新旧融合、功能复合化趋势。此外，市场还出现了一些值得关注的新变化，以下将进行详细阐述。

现象1

保障性住房主导供应格局

6月全国保障性住房供应显著增加。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》持续发挥效力，各地积极响应，通过多种渠道筹集房源。大量保障性租赁住房的入市，改变了原有的租赁市场供应结构。一方面，挤压了部分市场化租赁房源的市场份额，尤其是面向中低收入租客群体的房源。

市场反馈为例，一些定位中低端的集中式长租公寓，由于保租房租金普遍低于市场价20%-30%，且在配套设施如教育、医疗资源方面有一定优势，导致市场化公寓出租率大幅下滑，部分项目出租率跌破75% 。另一方面，稳定了市场的租金水平，避免租金因市场波动出现大幅上涨，保障了租客的居住权益。

现象2

租金走势背离预期

6月作为传统租赁旺季，租金环比虽有上涨，但幅度有限。6 月虽处于旺季，但整体租金上浮不大。然而，同比去年却呈现严重下跌态势，50 城住宅平均租金单价同比下跌超5% 。整体市场租金呈现上涨乏力状态，与传统旺季及市场预期相差较大。

URI对租金低迷的原因剖析：

1、保租房大量供应冲击：保障性租赁住房的大规模入市增加了租赁房源的总体供给量，对市场租金产生了平抑作用。大量价格相对较低的保租房房源进入市场，使得租客有了更多选择，市场化租赁房源为维持竞争力不得不控制租金涨幅甚至降价。例如，北京某区域新开业的保租房项目周边，原本租金在 3000 元 / 月的一居室，受保租房影响，租金降至 2800 元 / 月左右。

2、租赁主体策略影响：租赁主体以国企为主，在保租房进校园等活动中，推出诸多优惠折扣。上海在 2025 年 “保租房毕业季进校园” 活动中，70 余个项目，超 1 万套（间）保租房房源参与，价格以月租金 2500 元 - 3000 元左右房源为主 。北京在 2025 年 “毕业季租房服务进校园” 活动中，筹集近 15 万套（间）房源，其中约 3 万套（间）为保障性租赁住房，部分房源纳入北京住房公积金管理中心试点的 “直付房租” 服务范围 。这些优惠举措拉低了整体市场租金水平。

3、整体市场环境下行：宏观经济增速放缓背景下，居民收入预期下降，租客对租金价格更为敏感，消费降级直接导致长租需求萎缩。租客租金收入比从以往的30%-40%降至20% 左右，使得租客更倾向于选择价格较低的房源，进一步削弱了租金上涨动力。同时，房地产市场整体下行，资产回报率走低，如上海房地产租售比仅 1.5%，低于国际警戒线，持有方为维持现金流，被迫降价出租。

现象3

新开业公寓功能复合化（城市更新方向）

6月新开业项目呈新旧融合的发展趋势，本月新开业的公寓项目呈现出新旧融合推动功能复合化的特征。部分城市开业的综合体项目引入人才公寓，重构文化 + 办公 + 商业的综合体模式。在存量盘活成为住房租赁市场供给端重要来源的趋势下，开发商、运营商等将闲置商业、商品房、办公、厂房等存量资产转化为租赁住房 。

例如，一些城市将旧厂房改造为集居住、办公、创意空间为一体的青年公寓。通过保留厂房的工业风外观，内部进行现代化装修，打造出独具特色的居住空间，同时配备共享办公区域、休闲娱乐设施等，满足租客多样化需求。

现象4

租赁企业合作深化持续

2025年以来，国有企业与住房租赁运营商的合作愈加频繁，国企资源与市场化能力实现进一步融合。地方安居集团、城投平台等主体，通过收购开发商自持房源、二手房等存量资产转化为保障性租赁住房 。这种合作模式，既发挥了国企在资源获取和政策支持方面的优势，又借助了市场化企业的运营管理经验，推动了行业规模化、专业化发展。

现象5

市场区域分化加剧

从城市维度来看，住房租赁企业布局重点向核心城市群聚焦。据URI不完全统计，期内样本企业租住项目新开业，上海、合肥、南昌等长三角核心城市及省会城市成为布局重点，落地城市中长三角区域占比达 42%，省会城市覆盖超 75% 。在核心城市群，由于经济发展活力强、就业机会多，租赁需求旺盛，租金相对稳定且有一定上涨空间。而一些三四线城市，受经济发展水平和人口外流等因素影响，租赁市场需求不足，租金持续下行，空置率上升。

现象6

金融支持持续加强

保租房REIT持续扩容，住房租赁资产成为重要投资方向。随着华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，保租房REIT市场的产品数量扩容至8只，累计发行总规模增至 121.48 亿元。本月，全国首单租赁住房REIT扩募成功落地。截至 目前已上市的 8 只保租房 REITs 产品较发行价平均上涨 54.94%。

现象7

全国收储进程加速，但落地进程受限

2025年6月，全国保障性租赁住房收储进程显著提速，杭州安居、合肥安居、上海闵行等地纷纷加大收储力度，释放出行业加速发展的积极信号。然而经URI深入观察发现，在实际操作环节仍面临诸多挑战。由于缺乏统一的定价标准和完善的评估体系，项目价格评估存在较大不确定性；同时，在具体落地执行过程中，受多方利益协调、审批流程复杂等因素影响，部分项目推进速度不及预期，导致整体收储工作的落地效率受到一定制约 。

URI观察到，6月，新开业公寓呈现特征：毕业季集中入市：各城均在6月毕业季开业或配租，与求职高峰期共振，通过政策补贴或差异化租金策略抢占人才市场。

6月新开业个案代表展示：

一、杭州聆空星寓

二、上海德邻公寓

三、北京寓见西山

杭州：聆空星寓，这是杭州市临空资产经营管理有限公司旗下公寓租赁品牌。该公寓位于上城区钱江新城及周边 18 个住宅小区，共 345 套住宅、约 680 间公寓。其地处钱江新城核心区域，周边商圈配套丰富，距多条地铁线路站点均在 1 公里范围内。公寓提供多种户型，配备品牌家电，采用数智化智能门禁系统，住户可拎包入住。

上海：德邻公寓于 6 月 27 日启用揭牌。该公寓坐落于七浦路、崇明路、江西北路交汇处，始建于 1935 年8。历经修缮后，变身为集文化展示、创意办公、精品商业于一体的综合性专业服务载体8。修缮工程遵循 “修旧如旧、注入新魂” 理念，还原了 ArtDeco 建筑风格。

北京：6 月 5 日，海淀区 “寓见西山” 项目启动青年公寓专项配租意向登记。该项目位于温泉镇古莲路 66 号，共提供 922 套房源，包括 760 套一居室、145 套二居室和 17 套三居室，建筑面积从 28 平方米到 102 平方米不等。房源配备智能家电和木质环保家具，还配有食堂、咖啡书屋等生活设施，提供 “24 小时管家服务”。符合条件的在海淀区就业且在京无住房的 2023-2025 年毕业的全日制本科及以上学历的大学生可申请。

同期，北京房山区开展毕业大学生对接保障性租赁住房专项配租，涉及 3 个项目，房源共计 300 套。其中琉璃河家园项目房源全装修交付，有一居室开间和两室一厅户型，配备电视、热水器等基本生活设施，家园配套商业规模超一万平方米。另一个是北京明德紫荆人才公寓项目，为集中式品牌公寓，一居室户型带独立卫浴、落地大窗，公共区域配有健身房、台球厅等设施。

03

重点品牌动态：

企业履责树形象 数字赋能拓版图

6月，企业动态折射出住房租赁行业三大核心趋势：1、社会责任实践常态化；2、数字化工具重构运营逻辑；3、REITs 驱动资产证券化加速。

魔方公寓通过公益活动强化品牌形象，有巢、浦发有家等企业则通过轻资产模式和金融创新提升竞争力。未来，行业将进一步向 “规模化布局、精细化运营、证券化退出” 的成熟生态演进，企业需在政策红利与市场竞争中找到平衡点，通过资源整合与模式创新实现可持续发展。

01

泊寓

6 月 6 日，青岛首个 TOD 租赁社区 —青铁美寓丨泊寓・公园里店正式开放入住。该项目由青铁置业与泊寓合作，将两栋存量公寓盘活为587间，并已申请纳入保障性租赁住房体系。此外，长春泊寓在6月开展安全生产月主题活动，联动街道社区，进行安全知识讲座与消防演练等，提升安全保障能力。

02

冠寓

6 月，龙湖冠寓连获行业大奖，同时，龙湖集团中标无锡梁溪科技城 XDG - 2025 - 4 号地块项目，该综合体将规划无锡首个冠寓 4.0 项目。

03

魔方

6 月 13 日，沿海公司一行赴魔方公寓及玖耀里商业综合体项目开展专项调研。深入考察了魔方公寓产品设计理念、管理系统及运营服务体系，双方还探讨了未来合作前景。

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有巢

6月，华润有巢参与了上海、宁波等地保租房进校园活动，为青年与城市的双向奔赴搭建一座坚实的桥梁；位于成都市武侯区的蜀府有巢公寓预计7月正式亮相。该项目由武侯资本集团投资建设，华润有巢运营管理，创新打造 “一张床、一间房、一套房” 全维产品线，将提供 1248 套保障性租赁住房；

05

漫柏

6月19日，漫柏集团总裁韩富贵在北京的中国住房租赁品牌论坛上，以《从空间更新到人才激活：民营资本参与城市更新的创新实践》为主题进行演讲；6月26号出席城市更新大会，分享《以人才服务重塑城市空间价值》主题演讲；拦获多项行业大奖。

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浦发有家

6月，浦发有家租赁社区党群服务站于唐镇社区正式启用，这一创新实践迅速成为社会关注焦点，获主流媒体聚焦，形成线上线下联动的传播声势。

项目开业方面，浦发有家与运营商漫柏集团二度联袂打造的 「浦发有家×漫柏·M寓」 正式开放限量席位;

同期，在首届城市更新大会上，浦发房管副总经理兼浦发有家总经理谢俊就"城市更新的新风向和发展路径"发表演讲。他透露，浦发有家将于今年完成保租房REIT发行，并强调国民企应加强合作，未来将携手更多市场化伙伴，通过共赢模式推动企业发展。

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宁巢

杭州市安居集团联合浙江省直公积金管理中心推出 “省直公积金直付房租” 服务，宁巢公寓备塘路店完成浙江省首笔签约，戒坛寺店、石桥路店等5家门店率先开通该服务，租客可通过 “宁巢SERENEST” 小程序线上办理；本月，安居宁巢频繁亮相于各大评审机构峰会，并获得多项荣誉，让品牌发声得到了较大的提升，跃升至全国TOP5。

04

REITs篇

扩募闭环形成 金融化加速进程

本月，华夏北京保障房 REIT 作为国内首单成功扩募的租赁住房 REITs，募集 9.46 亿元收购 4 个项目，验证了 REITs “投融建管退” 闭环价值；叠加沪深交易所 6 月 27 日细化的三类扩募规则，推动市场从 “静态持有” 转向 “动态管理”。

目前 9 支保租房REIT覆盖核心城市，2025年平均涨幅19.7%，不仅为投资者带来超首发项目平均水平的年化 4.11% 现金流分派率，还帮助北京保障房中心等原始权益人回收超 20 亿元资金，形成 “存量盘活 - 增量投资” 循环。

在行业层面，保租房REIT超3万套房源以超94%出租率平抑租金，同时通过低于市场价20%-30%的租金、4%以上的分派率吸引社会资本；上海城投等则借此实现基建从重资产向轻资产转型。

未来，REIT将向市政、文旅等领域拓展，探索 “混装资产并购”，但仍需破解存量资产产权复杂、偏远项目估值低等难题，推动市场化与政策支持深度融合。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒