“岁月神偷”2.0：166亿债务“偷走”杨受成地产梦？

首发｜明见局

作者｜柯柏妮

提起英皇，想必大家都会想到旗下谢霆锋、容祖儿、古巨基等等香港知名艺人，在大陆可谓是闯出了一片天地。

但最近，其背后的资本巨擘——杨受成旗下的英皇国际，正被166亿港元的银行借贷逾期危机拖入深渊。

英皇方面表示，目前正在和银行谈债务重组，将于未来12个月通过出售物业给现金流回血。

166亿债务压垮估值体系

消息公布当日，港股市场上演残酷的“割肉大赛”。

英皇国际股价开盘即暴跌13%，盘中最大跌幅触及17.6%，最终以11.76%的跌幅收盘，市值一日蒸发1.5亿港元，仅剩11.58亿港元。这个数字甚至抵不上其逾期债务的零头，意味着市场已将英皇国际的持续经营能力几乎归零。

更具传染性的恐慌迅速蔓延至英皇系其他公司：英皇资本暴跌18.18%，英皇文化产业跌幅达14.89%，就连相对稳健的英皇娱乐酒店也下跌5.26%。机构投资者用脚投票的背后，是对英皇国际资金链断裂风险的集体预判。

截至2025年3月，英皇国际短期债务与现金储备的比例达到惊人的25:1，6.39亿港元的现金面对166亿港元的到期债务，如同杯水车薪。流动资产合计为57.38亿港元，而负债合计高达204.42亿港元，资产负债率超过50%，远高于行业安全警戒线。

更致命的是，其投资物业公允价值亏损高达15.41亿港元，这意味着公司不仅无法通过资产增值偿债，反而要为贬值资产持续计提损失。

这种资产负债表的恶性循环，让英皇国际陷入 “越卖资产越亏损，越亏损越难偿债”的状态。

英皇国际的信用评级也因此遭受重创。国际评级机构穆迪将其信用评级从B2下调至Caa1，展望为负面。穆迪在评级报告中指出，英皇国际的财务状况显著恶化，流动性风险极高，违约可能性大幅增加。

评级的下调进一步提高了英皇国际的融资成本，使其在资本市场上的融资渠道愈发狭窄。银行对其收紧信贷额度，新增贷款利率大幅上升，从原本的5%左右飙升至10%以上，这无疑加重了英皇国际的财务负担。

战略误判，杨受成的地产豪赌为何失灵？

回溯这场危机的根源，不得不提及杨受成近年来的逆势扩张策略。

在香港写字楼空置率持续攀升至15%的行业寒冬中，英皇国际却在2023-2024年斥资近50亿港元收购非核心物业。其中，2024年以19亿港元购入的中环公寓项目至今出租率不足40%，租金收入甚至无法覆盖贷款利息。

从市场数据来看，香港写字楼市场自2020年以来持续低迷，空置率不断攀升，租金水平持续下降。根据仲量联行的数据，2020年香港写字楼空置率为7.6%，到2025年已飙升至15%以上，部分区域如中环的空置率甚至高达20%。

与此同时，甲级写字楼的租金从每平方英尺100港元以上降至60港元左右，跌幅超过40%。在这样的市场环境下，英皇国际大规模收购写字楼物业，无疑是将自己置于巨大的风险之中。

英皇国际的投资决策不仅未能顺应市场趋势，还缺乏对项目盈利能力的深入分析。以屯门Lane Up商厦为例，该项目收购价格高昂，但周边配套设施不完善，交通便利性不足，导致其出租难度极大。截至目前，该商厦的出租率仍不足50%，大量空置的办公空间成为公司沉重的负担。

与激进扩张形成鲜明对比的，是英皇国际羸弱的“造血”能力。尽管物业销售板块因屯门澄天项目实现352%的增长，但这种短期业绩爆发无法掩盖核心业务的衰退。

连续六年的持续亏损，本质上是公司过度依赖资本增值而非运营收益的商业模式危机。当房地产市场进入下行周期，英皇国际既缺乏稳定的现金流来源，又难以通过资产出售回笼资金，其“高杠杆 - 重资产”的运营模式彻底失效。

英皇国际在其他业务领域的拓展也并不成功，未能形成有效的业绩增长点。其在酒店业务方面的投资，由于缺乏专业的管理团队和市场竞争力，一直处于亏损状态。

在地产“轮回”中寻找救赎

现年82岁的杨受成，似乎正在经历商业生涯的又一次轮回。

1983年港元危机中，他因过度投资地产导致公司被汇丰银行清盘，人生从巅峰坠入谷底；42年后的今天，相似的剧本再度上演。

这种宿命般的轮回折射出杨受成难以割舍的“地产情结”。即便经历破产，他仍在1990年成立英皇国际，将地产作为核心业务。他甚至将这种理念灌输给旗下艺人，多次公开建议谢霆锋、容祖儿等明星“买楼保值”。

在房地产行业，杨受成还在北京市长安街、上海市豫园商圈等地购下地盘并进行开发。但这些项目并非都一帆风顺，上海豫园商圈的项目由于法律法规不健全以及杨受成缺乏对内地开发房地产的经验，该项目被搁浅了近十年。直至2004年，该项目才被重新启动，但又由于第三方公司拒绝支付拖欠的工程款及其他应付款项而再次搁浅。

资产抛售方面，维港峰基座商铺从2.4亿港元降价至9288万港元甩卖，亏损幅度超过60%；资本运作层面，“2供1”供股方案虽然募集4.55亿港元，却牺牲了对英皇娱乐酒店71.63%的控制权。

近期，英皇国际试图通过出售非核心投资物业来缓解资金压力。2024年7月，英皇国际宣布以11.55亿港元向杨受成旗下信托出售香港投资物业组合。

该交易的代价约为11.547亿港元，具体计算公式为A + B - C，其中A为物业公允市场估值总额11.428亿港元，B为目标集团有形资产账面价值约0.247亿港元，C为目标集团所有负债金额约0.128亿港元。

尽管这笔交易能带来一定的资金流入，但面对166亿港元的巨额债务还是有很大的缺口。

外部融资环境也对英皇国际极为不利。随着全球金融市场的波动加剧，银行等金融机构对房地产企业的信贷审批更加严格。英皇国际由于财务状况恶化，信用评级下降，很难从银行获得足够的贷款支持。即使能够获得贷款，利率也会大幅提高，进一步增加了公司的财务成本。

当高杠杆扩张模式难以为继，当传统地产依赖症成为致命伤，杨受成能否打破商业“轮回”，实现英皇帝国的涅槃重生呢？

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