透明经营公共区域后，业主基本可免缴物管费

文｜邓浩志

近日，有媒体报道，武汉一小区给业主发钱，业主最高可领超一千元。说的是武汉绿地汉口中心小区给全体业主发放公共收益，累计金额近 63 万。发放标准为 5 元/m²，有业主领到 1110 元。该小区公共收益主要源于地面停车场收费和场地租赁等项目。2021 年，小区第一届业委会成立后和物业协商约定，小区的公共收益采取 “三七分” 的分配机制，即由物业扣除管理成本和税费在内的 30％的公共收益，剩下的 70% 归全体业主所有。

很多人并不知道，小区公共区域的收益理论上是归业主所有的。如果是由物业公司帮忙经营，是可以提成分成的。公共区域包含的地方有：比如小区花园卖牛奶，装电讯的摊档；大堂内、车库内、栏杆上、电梯内的广告等等。

而最近几年，业主和物管公司达成协议，由物管经营社区公共空间，双方共同获取收益的案例越来越多。信息公开透明，物业公司有增量收益，业主甚至可以减免管理费，双方的积极性都更高。

至于很多没有达成协议，物业未经业主同意擅自经营小区公共空间的情况则更为多见。这也是为什么很多老小区物业费 20 年可以不涨价的根本原因，说白了就是出租空间和广告位补贴了物业公司的经营费用。但有些物业公司却以很长时间没有涨价为由，逐渐削减物业服务。比如合生系旗下的康景物业，一个 5000 人左右的大型社区，包括保安，清洁，工程，服务等所有人员同时服务的可能只有 10 个左右，1：500 的比例怎么可能有好的服务？甚至是否存在服务都成问题。这导致了物管和业主之间矛盾的恶性循环。因为物业越来越差，业主不但不愿意提高费用，部分业主甚至拒绝缴费。结果导致物业服务进一步下滑，如此往复循环。目前看，这类小区还找不到拨乱反正，回归良性循环的办法。

当下，各小区物业公司和业主之间的矛盾愈发突出，怎么解决老旧小区管理费 20 年不涨，收入跟不上运作的成本增长的问题？怎么解决业主普遍对物业服务跟不上需求，甚至物业服务越来越没有存在感的矛盾？旧有的业委会模式在解决当前物业管理问题方面存在局限性，而且很多小区至今也无法成立业委会。这恐怕要求监管部门在立法、立规以及可执行性方面再进一步。