【楼市半年度点评之土地篇】上海不断造就地王 房企格局或固化

上海土地公开拍卖市场上半年共进行5次集中拍卖，共成交19幅地块，揽金609.90亿元。其中仅3幅地块底价成交，其余均溢价成交，并且有1幅地块溢价率达到41.68%，创近两年土地溢价率新高。此外，协议出让市场看点颇多，静安寺商圈地块楼板价突破16万元/平方米，暂时成为楼板价地王。徐汇东安三幅地块协议出让，总价达到523亿，成为总价地王。

Point 1

优质地块多 溢价率不断走高

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土地也是调控市场的手段

自去年以来市场供应优质土地多，同时给开发商留出一定利润空间，使得房企愿意拿地投资。上半年继续保持这一势头，政府拿出不少压箱底的好地块。比如虹口、杨浦、浦东新杨思、静安大宁地块等等，诚意相当高。毕竟当下的市场需求以中高端改善为主，去化压力相对小，房企拿地的风险低。这也导致上半年高溢价率地块多。

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供地贴合市场需求

此外，从投放来看，郊区投放数量相对不多，即便是投放郊区地块，也是在郊区的热门板块或区域，不会给房企带来太多压力。相比之下外环外去化有压力，但也不绝对，奉贤新城、宝山南大、曹路、唐镇等等有卖得不错的网红盘，所以供地上也会贴合市场需求，有一定导向。一些去化压力比较大的地方，比如临港等，就没有新的供应。

表1：溢价率前5名的地块

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

Point 2

多批次 控总价

土地投放密度高，5个批次，几乎每月一拍。19幅地块，平均下来一批次4、5块土地。体现出政府对企业的友好姿态。上海土拍是全国房企扎堆的地方，但是近两年“地主家余粮不多”，资金也遇到一些压力。更何况上海土拍要求必须是全部自有资金，外加保证金，拍一次土地的费用会被暂时冻结不少。房企为增加拿地概率，参加多幅地块竞争，资金压力会比较大。采用小批量多批次的方法可以让更多企业参与，维系市场热度。

此外，上海土地价格不便宜，为降低房企开发压力，控制土地体量和总价。市中心除了虹口区C080302单元hk329-11地块总价达到89.64亿，杨浦区N090602单元L4-02地块42.41亿算高总价外，虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块，杨浦区C090101单元01C5-02地块，以及大宁地块总价都是二、三十亿级别。给了中小房企参与的机会，也给拿地的企业降低开发资金压力。

Point 3

拿地格局固化 强者恒强

从拿地的企业来看，国央企继续是拿地主流。比如第二批，第四批和第五批集中土拍赢家均是国央企。今年首批土拍中，出现外资身影，比如庆隆和金毛的联合体拿下虹口地块。能抱上国央企的“大腿”拿地不用愁。

当然，都是国央企，实力还是有差别的。比如中心区的优质地块多半被头部央企拿下，远郊地块则是二梯队甚至三梯队在竞争：

虹口区C080302单元hk329-11地块被金茂联合体拿下，溢价率达到38.2%。

浦东新区Z000602单元20Ea-01地块被华润越秀联合体拿下，溢价率33.4%。

虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团拿下。

杨浦区C090101单元01C5-02地块被保利发展拿下。

郊区地块比如第五批的曹路地块被联发拿下。

宝山81.95亿的巨无霸地块被中建八局拿下。

闵行区MHP0-1005单元02-09地块03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间被象屿拿下等等。

头部房企财大气粗，也能借助品牌获得更高溢价，越是中心区地块越能标榜企业实力。并且今年越是市中心豪宅卖了越好，强化头部企业拿地的信心和决心。

今后市场格局或被固化，一梯队房企在中心区占据绝对比重，今后的话语权也越来越高，二梯队的房企想在核心区拿地将付出更高成本。二梯队多半只能在郊区相互搏杀，以保住深耕上海的机会。

不过也能看到一些民企也有所收获，比如大华拿到静安大宁地块和青浦大虹桥地块。龙湖和建华联合体拿下奉贤新城地块。民营企业是市场风向标，有房企愿意尝试拿地，说明上海楼市在好转，并且长期深耕上海还是能获得稳定的收入，只要地块不在郊环外，去化压力不是特别强，可以形成良性循环。

Point 4

记录就是被用来刷新的

今年又是“地王年”，土地市场继续保持较高热度。并且今年旧改力度不小，中心区土地陆续腾挪出来的土地具备成为地王的潜质。比如7月徐汇交大对面有一幅土地要出让，从技术指标来看，只能做一些低密度产品，起拍楼板价已经超过了16万元/平方米，已经提前锁定楼板价地王。

优质土地+房企重仓上海的意图作用下，土地多少关系房企业绩是否能持续提升。而且现在房价限制有所松动，中心区上涨趋势明显。既强化楼市向好的信心也给房企留够利润空间。重点地块依旧会成为房企角逐的重点，溢价率不会低，不断向上的走势才是上海真正的消费力的体现。